划重点：佳兆业是大湾区的知名“地主”。2019年3月26日的业绩发布会采集三枚老石位置上，其宣布持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值区旧约1.8万亿元。截止2018年底，佳兆业净负债率236%。“佳兆采集安阳业负债高还是历史遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢采集消化。”佳兆业复牌前后短短两三年，采集万界郭英成即控制了A股、区旧港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本版图。对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。作为佳兆业的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。

 

粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地采集app下载。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业（01638.HK）的码头。

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比如阳光城。

 

2019年5月29日，这家闽系房企和佳王佳兆业兆业签署战略合王佳兆业作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。

 

阳光城之所以选择佳兆业，是“鉴于佳兆业及其举债能力和偿债能力的区别关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源。”

 

佳兆业是大湾区的知名“地主”。2019年3月2举债资金是什么意思6日的业绩发布会上，其宣布持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。

 

这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。

 

2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避采集上海居香港，佳兆业楼盘被当地官方几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。

 

融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，举债能力很多人离职。

 

他们觉得佳兆举债能力是什么意思业和郭英成已经没有起死回生之可能。

 

奇迹还是发生了：融创并购未果，郭英举债能力成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方官方修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊举债经营”。两年多之后，举债能力是什么意思上市公司在港交所复牌。

 

2014年那次危机，对郭英成的影响太深，导致他有很强的忧患意识：狡兔必三窟。

 

因此，郭英成在资本市场频频出手，包括采集安阳A股、港股和美股在内，控制6家上市公司。郭英成跟同乡好采集app友——富德控股金融老总张峻一样，通过各种关联交易入股了一家保险公司——昆仑健康，采集app下载时移世易，最终因原保监会的严厉监管而退出。

 

问题是，现举债是什么意思在的佳兆业真的安全吗？

 

“旧改之王”的隐形巨债

 

粤港澳大湾区规划发布之后，龙光、雅居乐等总部位于广深两地的珠三角房企纷纷打出旗号举债经营是什么意思，自采集卡称湾区龙头。

 

然而，湾区从规划制定到最终实现一体化还须时日，目前湾区内房地产体量最大，房价最高采集卡，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳土地的最大来源即旧改，得旧改者才能得天下。

 

在“旧改之王”这采集安阳个称号上，无人敢与佳兆业争抢。

 

佳兆业2018年财报披露的旧改数据显示：其持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥采集app有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目，以及中山的16个项目举债经营，合计货值约1.8万亿元。

 

郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改采集app下载项目毛利润率20%以上。

 

香港一位投资机构人士表举债是什么意思示，佳兆业对毛利率的估计过于乐观，旧改项目的开发进度并没那么快，其货值也没有那么高。但他坦承，即使对上述数据打个折扣，佳兆业的旧改项目和货值依然远高于其他广深房企。

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依赖于旧改项目的不断释放，佳兆业2018年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57采集核酸%；毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%；核心净利润增长304采集安阳%至采集app下载47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。

 

一位接近佳兆业的人士表示，房企要想在行业站稳脚跟，在金融机构和融资领域有话语权，必须靠规模说话，佳兆业目标是冲击1000亿甚至2000亿元的合约销售规模。

 

不举债能力和偿债能力的区别过，佳兆业负债率依然偏高，截止2018年底，其净负债率从2017年末的300%降至236%。

 

郭英成解释称：佳兆业每个旧改项目举债能力开发周期五到六年，这意味着旧改资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。

 

上采集app述投资机构人士反驳，很多采集app旧改项目在采集上海实施拆迁补偿和开工之前没有举债融资驱动型企业多大投入，即使拆迁补偿也是实物补偿和货币补偿兼有，不会占用企业太多资金，“佳兆业负债高还是历史遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢消化。”

 举债资金是什么意思

时至今日，惠誉、穆迪和标普三大评级机构都给出佳兆业B级评级，然而其海外债的利率依然偏高。

 

2019年5月23日，佳兆业发行一笔4亿美元、利率11.5%的优先票据；此前的4月2采集安阳日，佳兆业发行一笔3.5亿美元、利率11.25%的优先票据。

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佳兆业在国内的融资市场同样打开局面采集辽宁，4月接连发行两笔4.75亿元和6.85亿元的ABS。

 

佳兆业方面回应，未来还会不断改善融资结构，通过借新的低息债，偿还旧的高息债，降低净负债率和融举债经营是什么意思资成本。

 

郭英成自救之路

 

郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。

 

上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做采集app下载越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在“灰色交易”。

 

2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。

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危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股份转给生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。

 

随着佳兆业其他楼盘陆续被锁定，郭英成的日子更加难过，鼓破万人捶，海内外的债权人纷纷过采集app下载来索债。

 

2015年1月，并采集辽宁购之王融创来了。

 

融创承诺以每采集福建股1采集三枚老石位置.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。

 

融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。

 

融创采集卡和佳兆业、孙宏斌和郭英成一开始格格不入，孙宏斌草莽英雄，风风火火，郭英成则港商做派，低调务实。

 

“佳兆业公司内部禁烟，高管和员工基本不抽烟。融创人马进驻举债经营之后，双方团队在会议室举债一落座，以老孙为首，一帮融创人马掏出香烟吞云吐雾，佳兆业的团队很不舒服。”采集app下载接近佳兆业的人士表示，类采集卡似的公司文化冲突还有很多。

 

融创抽查各种财务数据之后，发现佳兆业一大财务黑采集上海洞：其债务并不采集是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。

 

该消息后来曝光，佳兆业指责是融创放采集上海出的消息，融创矢口否认。

 

2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌采集辽宁董事局。随后，融创派驻佳兆业的三个高管离职，孙宏斌一怒之下带人马离开佳兆业总部，这场收购就此结束。

 

而郭英成在回归之前，已经做好自救布局。

 

2015年4月初，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和官方的关系开始修复。9日，生命人寿借给佳兆业1举债是什么意思3.77亿元，这只是公开宣布的数据。在此前后，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿采集安阳元。

 

2015年7月，深圳批准了佳兆业在龙岗区的一个旧改项目，这表明郭英成的个人问题基本过关。

 

2015年底至2企第016年年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。

 

接近佳兆业的人举债能力士称，这些金融机构之所以愿帮佳兆业，理由很简单：如果佳兆业倒下，债权人利益将严重受损；如果让佳兆业继续发展，凭借其巨大的旧改土储，未来利润可期。

 

2015年下半年，房采集app下载地产市场率先在深区旧圳、北京等一线市场发力，房价猛涨。

 

“有时候我们开玩笑说，当时官方将佳兆业楼盘锁定，刚好帮它渡过楼市萧举债能力条期，解除锁定之后，市场复苏，那些楼盘的货值也就增加了。”深圳当地一位开发商人士表示。

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2016年1月，佳兆业与境内债权人达成债务重组协议；3月，与境外债权人达成协议；12月举债能力和偿债能力的区别，财务造假问题找到替罪羊——佳兆业的部分“前雇采集核酸员”主导财务造假，郭英成不举债能力和偿债能力的区别知情亦不认可。

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2017年3月采集万界，佳兆业股票在联交所复牌。

 

“狡兔三窟”资本局

 

佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，王佳兆业并试图入主一家保险公司。举债资金是什么意思

 

或许是采集卡跟老乡张峻（生命人寿老板）过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“举债融资驱动型企业狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。

 

以郭英成收购明家联合（现更名为佳云科技，主业是软件举债经营服务）为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。

 

在此之前，郭英成已通过复杂的关联公司，潜伏入股这家上市公司。

 

2016年年底，周建林两次通过大宗采集交易合计采集核酸减持2987.41万股。随后三家公司出现在流通股股东榜单：深圳嘉博仕创新科技有限企第公司（简称“嘉博仕”）持有1591.90万股、深圳华盛瑞德区旧科技发展有限公司（简称“华盛瑞德”）持有754.57万股；深圳盛达智硕科技发展有限公司（简采集app称“盛达智硕”）持有641.17万股。

 

三家公司合计持股比例约4.7%，接近5%的举牌红线。

 

查询工商资料可知，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕的控股股东均系深圳正莱达实业，业界认为正莱达实业是郭英成家举债资金是什么意思族控制的公司。

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一位香港投资机区旧构的人士表示，郭英成在入主明家联合前，通过三采集卡家公司潜伏其中的好处是，在后日出现股权之争时进可攻退可守，手段可谓高明。

 

控制明家联合之后采集安阳，正莱达实业在郭英成布局险资时再次现采集三枚老石位置身。

 

2017年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑健康保险的四个股东——深圳宏采集福建昌宇、深圳正采集辽宁远大、泰腾材料和正莱达实业是否属于郭英成家族。

 

四家公司回复予以否认，原保监会采集app二次就此问询。

 

2017年12月，原保监会公告要求，包括上述4家股东在内的7家股东公司清退昆仑健康股权。不过，该公告并未定性上述四家公司是否属于郭英成家族。

 

一位深圳房地产人士表示，在原保监会、证监会将险资定性成“妖精”之前，房企涉足金融领域是行业常态，彼时华夏幸福、泰禾等公司都纷纷涉足银行、保采集app下载险、基金等领域。监管严斥之后，房举债能力企又退缩不前。

 

郭英成想必胆战心惊，但这场资本局事出有因。

 

各方逐利千亿东角头

 

2014年度过危机之后，郭英成饱受资本制约。

 

接近佳兆业人士表示，对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。

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作为佳兆业最大的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。

 

《棱镜》获悉，平安与佳兆业举债能力2016年初设立嘉兴平佳投资有限公司，这家公司下设壹号到陆号6家投资合伙企业，分别对应佳兆业的一些旧改项目，比如嘉兴平佳壹号投资合伙企业对应佳兆业位于深圳横岗的一举债融资驱动型企业个大采集上海型项目。

 

信达同样与佳兆业合作成立多家有限合伙基金，例如采集核酸工商资料显示，佳兆业和信达资产联合成立芜湖信东圳投资中心（有限合伙），该基金对应投资深圳市佳旺基房地产开发公司。

 

中信银行和中信信托，曾输血300亿助佳兆业解债务之困。作为交换，中信介入郭英成最大的旧改项目，位于深圳举债能力是什么意思南山区蛇口的东角头地块。这块17万平方米的宝地，按照目前市场价估算，价值接近千亿元。

 

接近佳兆业人士称，这块地在上世纪八十年代由深圳市划拨给深圳航运集团，作为仓储和码头用地，随后香港达力集团投资数百万元入股，双方成立深圳圳华港湾企业有限公司（采集安阳下称深圳圳华），达力区旧占股49采集福建%，深圳航运占股51%。

 

2000年之后，随着中国房地产市场启动，该地块价值飙升。达力公司试图提供3255万元注册资本将举债资金是什么意思股权由49%增至80%，并协商收购剩余20%股份，深圳航运没有答应。

 

2013年，郭英成入局，对深圳圳华的两大股东同时发力，一方面他不断增持达力集团股份，另一方面他受让深圳航运集团大股东深圳市港航投资有限公司（后更名为“深圳市鸿利金融投资控举债经营是什么意思股有限公司）的股权，港航投资占到深圳航运70%的股权。

 

佳兆业遭遇危机举债融资驱动型企业时，郭英成为解决资金问题，2015年初将达力集团股份悉数抛售举债经营，同时将港航投资的股权转让给潮汕同乡——香港采集app旭日集团老总蔡志明。

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危机举债能力和偿债能力的区别过后，郭英成从蔡举债能力志明手中试图夺回东角头地块，不过，债权人中信已经横亘其间。

 

工商资料显示，佳兆业采集上海直接持有鸿利金融（前身为“港航投资”）1%的股权，另外99%股权由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企举债业（下称“锦营投资”）持有。锦营投资注册资本金高达66.7亿元，中信信托认缴出资采集卡逾5采集卡0亿元，佳兆业集团认缴出资逾16亿元。

 

“目前达力、佳兆业和官方在谈判和博弈，达力的诉求是从土地增值中获取应有利益，佳兆业希望以合理的价钱从达力手中受让股权，官方则想从该地块中刨出一部分来用于公采集上海共设施建设。最后如果谈不拢，只能清算了事。”接近佳兆企第业人士表示。

 

东角头项目只是佳兆业旧改项目的一个缩采集核酸影，用郭英成的话说：“在政策不明朗举债融资驱动型企业、社会变化的情况下，旧改是很难的。”

 

当然，这种博弈与之前郭英成经历的风浪相比，不算什么。

 

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