新人上位，旧人避易。

 

当这位新人是佳兆业集团（01638.HK）创始人郭英成长子的时候，这样的新旧交替就更加不可避免。今年四月之初，郭晓群进入佳兆业的董事会任执行董事，他是该公司董二代蜜蜡的危害事会主席目标任务郭英成的长子。与此同时，佳兆业资本最新公告佳兆业原来两位执行董事翁昊和郑毅离职。

 

这样的人事安排，显示郭英成正在推进其二代接班计划。经过2二代妖精之今生有幸015年那场危机、逐渐回到正轨的佳兆业，此时面临两项棘手的挑战：一是高负债的警戒尚未完全解除，千亿债务高悬头顶；二是整体经济刚刚经历新冠疫情，佳兆业的千亿销售目标能否实现，面临高度不确定性。

 

01、董事会的年轻人

 

郭晓群第一次进入公众视野的时候，正值佳兆业风雨飘摇之际。

 

2014年的12月，佳兆业在深圳的楼盘陆续被锁。在售楼盘难以回笼资金，市场和投资人开始担心佳兆业的现金流和债务安全。当时，佳兆目标管理业的董事长郭英成选择出走香港二代妖精在免费线观看。

 

在接下来的2015年，佳兆业跌目标人物电视剧宕起伏。也就在当年的9月份，郭晓群出现在郭氏家族信托变更后的名单中，从其叔父郭俊伟手中接过了16.42%的股份。

 

当时，1991年出生的郭晓群只有24岁。

 目标规划

此后的佳兆业逐步走出破产阴影，郭上位卡组吧英成重新掌管了集团业务。而他的长子郭晓群也一步步进入郭氏家族业务的中枢，从幕后走向了前台。

 

这一次，郭晓群进入佳兆业核心高层，成为五名执行董事之一，负责战略规划和金融、香港地产公司等业务二代妖精之今生有幸。

 

与郭晓群同时进入董事会任执行董事的是佳二代证网上申办平台兆业首席二代蜜蜡的危害运营官李海鸣，接替离职的翁昊和郑毅。新人与旧人的交替，对于佳兆业来说也是一种人才流失：今年还不到40岁的翁昊和郑毅此前分别担任过佳兆业的执行总裁和行政总裁。

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几乎在同时，郭晓群的妹妹、26岁的郭晓亭获任佳兆业美好（02168.HK）执行董事。佳兆业美好是佳兆业集团旗下的物业板块，并于2018年12月在香港联合交易所上市。

 

一子一女分别进入佳兆业和佳兆业美好的核心管理层，显示了郭英成交班的决心。当下的佳兆业摆脱了上一轮的危机，逐步走上正轨，并重拾对企业规模的追求。

 

“今年的销售目标为1000亿”，在3月31举行的线上业绩发布会，佳兆业的执行董事兼总裁麦帆表示，该集团2020年的业绩目标基本上没有改变，与去年持平略有增长。

 

千亿销售规模，对于房地产公司的诱惑不可谓不大佳兆业爆雷。按照佳兆业2019年881亿元的合约销售权益目标人物金额计算，佳兆业要目标任务在2020年实现约13.5%的增长才能进入千亿俱乐部。

 

然而疫情对于佳兆业的影响已经显现。在2020年佳兆业资本最新公告的3月，它仅仅实现合约销售额48亿元，按年下跌约12.9%；2020年的前三个月，佳兆业集团实现的合约销售金额是115亿元，按年下跌16.9%。

 

“2008年金融危机后，外需严重下滑，（房地产）行业告别单边增长，彼时行业增速受影响时间一年有余”，东北证券的研究报告预计，“（疫情过后）本轮行业修复时间或将更长”。

 

在佳兆业现状这样的大背景下，2020年第目标任务一季度销售大幅下滑的佳兆上位娱乐圈萝卜兔子业，要实现麦帆所说的千亿销售目标，意味着在剩下的三个季度里将承受更大的压力。

 

起家于上位深圳旧改的佳兆业，目前布局最深入的地区仍是粤港澳大湾区。截至2019年12月31日，佳兆业集团位于大湾区的土地储备接近1360万平方米，占它整体土地储备的半壁江山。它的成败，也系于大湾区整体经济发展状况。

 

02、千亿负债枷锁

 

郭晓群这位董佳兆业最新消息事会新人，可能首先关注到的是佳兆业规模庞大的债务。

 

在佳兆业的合约销售目标达到千亿之前，它的债务水平目标人物电视剧早就超过了千亿。2019年年报显示，佳兆业总体有息负债1172亿：境内债务占比49%，境外债务占比51%。

 

五年前的那场风波，加上近年来国家对楼市“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，令佳兆业只能更多依赖境外融资，尤其是美元债。尽管，这意味着更加高昂的债务融二代资成本上位法。

 

佳兆业的财报显示，2019年年底，它的美元债务折合人民币佳兆业集团588亿元，而2018年底的美元债务只折合399亿人民币。一年之内，佳兆业新增了相当佳兆业是什么档次房企于180多亿人民币的美元债。

 

佳兆业近年资本结构变化，图表来源：万得资讯佳兆业近年资本结构变上位by萝卜兔子化，图表来源：万得资讯

 

远超同行的债务杠杆率，一度是佳兆业成佳兆业时代芳华长的助上位2完整版推器；当风向逆转，高昂的债务成本，就变成了套在佳兆业头上的枷锁。

 

“周期不对目标市场的时候，如果地产公司选择高负债扩张，多半是要付出代价的。”业内人士指出。

 

融新债还旧债，是房地产公司常用的手段。不过，如果房地产公司当下想靠新债还旧债，面临的一个窘迫环境是，境外的融资通道正在收紧。目标管理

 

今年的1-4月份，房地产企业在融资市场表现活跃，不过二代妖精之今生有幸它们的融资主要集佳兆业时代芳华中在国内市场。海外债券市场受到疫情严重冲击，据贝壳研究院的统计，中国房企上位萝卜兔子的4月新增海外债发行彻底归零了。

 

中国国内的疫情渐渐消退，疫情在海外大流行，当前海外的防控形势仍不明朗。这造成海外金融环境恶劣，在过去的一个月里，内房股美元债遭抛售。贝壳研究院预计，5月中国房企的海外债发行将保持低位。

 

截目标至2019年年佳兆业楼盘会不会烂尾末，佳兆业的净负债率为144%，处于行业的高位。现在佳兆业极佳兆业重组初见端倪力想摆脱高负债和目标高杠杆。在2019年业绩发布会上，佳兆业的管理层定下的净负债率目标是“120%或者120%以二代妖精之今生有幸下”。

 

然而，不管是佳兆业的千亿合约销售目标，还是它降低融资杠佳兆业是什么档次房企杆的希望，现在都变得不确定起来。就如这场疫情，谁能预料？

 

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