合生创展花了179.6亿元在北京拿地之后，很快有人算了一笔账：

 

一年利息成本超过10亿，综合地价超过7.2万元/平方米，项目总货值约相当于北京顶豪四年销量的总和。

 

钱太难赚了，这简直是一次赌博。

 

01

 

算不过来的180亿

 

根据《大伟看楼市》统计数据显示，2019年，北京成交单价在10.8万元/平方米以上的豪宅中，万柳书院、首创禧瑞郡、中骏天宸等15个新建豪宅成交总额在110亿元左右。

 

据业内人测算，合生创展的项目要买到12万元/平方米才能保证不亏本。这意味着，合生创展每年光是要还上利息，就需要凭一己之力卖出15个顶豪项目的业绩。

 

而合生创展在京最大的项目——霄云路八号从2009年第一次开盘至今都还处在销售期。2019年，霄云路八号的销售业绩只有13.4亿港元，折合人民币12.3亿元。

 

东三环的稀缺位置、2.8的项目容积率，意味着分钟寺项目最后的产品形式大概率是城市中心的平层豪宅，这听起来跟霄云路八号的定位很像。

 

每平米12万的单价，至少200平以上的豪宅面积，算起来分钟寺项目的总价也大概率落在了2000万到5000万之间，甚至有可能出现 7000万或8000万的产品。在同样的价格段上，市场上还会有恒基的通州地块、融创的海淀地块、中海的造甲村地块即将面世，更别提已经面世且拥有口碑的其他豪宅项目。

 

至少从目前来看，北京的豪宅市场并不缺少同类型的产品，有钱人也不必吊死在分钟寺这一棵树上。

 

02

 

借钱买地之后，加速卖楼

 

179.6亿，是合生创展去年拿地金额的2.3倍，相当于去年全年的营收总和，同时也占到了去年一整年销售额的84.5%。

 

作为一家去年才刚刚突破200亿业绩的企业来说，合生创展本身的销售规模和现金流都不允许它吃下这么大体量的地。但合生创展又放不下一级开发带来的拿地优势，借钱拿地成了无可奈何的选择。

 

为了拿这三块地，合生提前一年多就在准备。

 

合生创展先后在2019年和2020年发行两次美元票据，至少获得了10亿美元资金储备，但依旧补不上180亿的地价。为此，信托成为合生创展寻求帮助的下一个目标。

 

此次拿地的三家主体公司——合盈锐恒、合昕辰锐和合宏达盛背后，合生资本控制的合伙企业持股30%，宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）则持有上述三家公司的70%股权。而宁波诚车背后站着的是中诚信托。

 

无论是境外发债，还是借力信托，合生创展能借到的钱都是有成本的，而且并不便宜。

 

2019年，合生创展的负债总额达到1290.88亿港元，同比增长34%；资产负债率约63.25%，同比增长4.55个百分点。借贷总额也增加了13%至515亿元，借贷成本也从2018年的34.26亿元增加到了43.26亿元，增幅26.27%。

 

截至2019年12月31日，合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元。而合生创展手持的现金及短期银行存款（包括已抵押的银行存款）约141.02亿港元，完全不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额。

 

借钱买地之后，加速卖楼又成了摆在合生创展面前的唯一出路。

 

03

 

高周转之后的问题

 

但加速卖楼不是合生创展的风格。在此之前，合生创展擅长的一直都是囤地模式，走的是李嘉诚的投资套路。

 

合生创展手握超过3000万平方米的土地储备，其中包括许多开发周期超过十年的项目，骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城都能卖出十年前十几倍的高价，这些项目仍有大量土地处于待开发状态。就连广州市海珠区的合生TIT科贸园的旧改项目，拿地九年后依旧处于晒地皮的状态，坐等土地升值。

 

“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式让合生吃到了足够的土地红利，但也因此被看做是一个不符合现代市场的另类公司。

 

然而随着房地产进入下半场，调控与限价轮番上场，慢周转也带来了恶性循环：项目消化速度慢，每年高额负债所导致的利息支出吞掉大量的净利润，合生必须快跑才能谋得生路。

 

为了尽量平摊180亿“高周转”背后的风险，合生创展早在半年多前就开始加快拿地。2019年下半年，合生创展用74亿元先后在江门、广州、杭州、苏州等地积极扩储，同时也积极涉足旧改，拿下了东莞最大规模旧改项目。

 

合生创展试图通过其他区域的中小型项目来做大规模分摊风险，但3000多万平米的土地，要周转起来并不容易。

 

分钟寺一个项目想走高周转，重新招兵买马、用新血换速度相对容易。但对于背负庞大待开发项目的合生创展来说，需要在资金和人才上面建立起豪宅高周转的体系。

 

变阵只得从集团层面开始。

 

合生创展需要一个专业的职业经理人团队来重塑逻辑，至少要从企业文化到组织架构上拎出一整套高周转的脉络，或是学泰禾高薪聘请，或是学碧桂园大额分红。但合生创展恰恰不是一个职业经理人的沃土，曾先后有几任职业经理人因为掌门人过于集权而选择出走。会不会选择职业经理人、会不会用合伙分红留下职业经理人，成为摆在合生创展加速奔跑背后的问题。

 

模式和架构之外，合生创展面临的另一个考验是亟需迭代的产品力。

 

过去二十年，合生创展一直以打造“顶豪”产品为主，但豪宅项目本身就面临着去化周期长、去化率低的问题，与高周转的产品逻辑背道而驰。要想加速豪宅销售，市场、口碑、产品的逻辑缺一不可，最简单直接的方法就是“老带新”。

 

但自从霄云路八号进入现房销售阶段，业主内部对于产品本身的意见和吐槽就没有停过。无论是装修质量还是物业服务，都没能赢得更多声誉。项目的升值主要依靠稀缺地段的加持，跟产品无关。

 

上到企业架构，下到产品逻辑，外谈行业竞争，内论资金压力，合生创展都似乎跟“高周转”这三个字格格不入。

 

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