中洲控股近日发布的半年度报告显示，上半年中洲控股营收35.16亿元，同比增47.16%；归属母公司股东净利润1.55亿元，同比降23.17%，扣非后归属母公司净利润1.47亿元，同比降18.87%。

 

拿地、去化缓慢 中洲控股陷”增收不增利”困境

 

公开资料显示，中洲控股于1984年创立，1994年在深交所上市，主业为房地产开发。

 

回顾过去三年，中洲控股陷入“增收不增利”困境。2016年至2019年，其销售金额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元。今年上半年，公司房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，较上年同期下降2.4%。

 

2017年至2019年，公司营收分别为86.5亿元、79.4亿元、72.13亿元；同比增速为6.5%、-8.2%、-9.18%。2017年至2019年，公司扣非后归母净利润依次为5.6亿元、3.78亿元、8948万元；

 

2020年一季度，受新冠疫情影响，中洲控股的利润直接录得亏损，扣非后净利润同比降128%，收入亦录得6.8亿元，较上年同期下降51.88%，毛利率录得21.4%，较2019年的39.96%下降近18个百分点。

 

对于收入下降的原因，中洲控股在一季度财报中解释：“主要为本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算项目相比，竣工结算收入减少所致”。

 

事实上，公司规模一直止步不前，与其拿地、去化缓慢不无关系。

 

2016年至2019年，中洲控股分别新增土地20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米、13.62万平方米；在公开市场上拿地的动作正在逐步放慢，今年唯一拿地的动作是在8月17日，中洲旗下子公司宝丽房产以底价2.16亿元竞得惠州一宗商住地块，楼面价5327.8元/平方米。

 

去化方面，截至今年6月30日，中洲控股累计总占地面积86.62万㎡，总建筑面积为210.79万㎡，剩余可开发面积为210.79万㎡，具体来看，其24个主要开发项目中有21个项目本期竣工面积为0，15个项目累计竣工面积为0，且大部拿地来自两年前，这反映公司整体去化较慢。

 

与此同时，在新开工建筑面积上，2016年至2019年，中洲控股新开工建筑面积依次为59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；同比增速为-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。

 

截至今年上半年，中洲主要项目中新开工项目有两个，一是1月15日开工的惠州云睿府项目，土地面积2.54万平方米，完工进度为5%；另一个为4月3日开工的惠州云悦府项目，土地面积4.19万平方米，完工进度为3%，总体来看，上半年受疫情影响，中洲新开工项目较少，面积约2527平方米。

 

截止半年报数据，中洲控股账面“合同负债+预收账款”合计114亿元，剔除预收款后负债总规模为270亿元，资产负债率达到76.72%。净负债率达到135.58%，其中长期及短期债务规模合计166.92亿元，股东权益81.89亿元，

 

2020年中洲控股强调称，销售和回款仍是全年工作的重中之重。2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。

 

上半年，中洲控股销售额为60亿元，按照今年 133 亿的销售目标计算，其已完成全年销售目标的45.1%。但中洲控股今年的销售目标较去年的155亿的目标下调了16%至133亿元。

 

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