2月5日合生创展公告披露的1月运营数据显示，其单月销售额仅28.22亿元；

　　

合生创展曾经与恒大、碧桂园、富力以及雅居乐并称“华南五虎”，但2014年销售额53.52亿元创低值被“除名”。

　　

或是对“掉队”心有不甘，进入“朱桔榕”时代的合生创展集团(HK:00754，以下简称“合生创展”)在强势的接班人的带领下，正一改往日低调风格。

　　

“347亿元广州史上最贵旧改项目”、“46.57亿元大兴旧宫地块”, 7天内的两次出击，合生创展斥资近393亿元。

　　

而2月5日合生创展公告披露的1月运营数据显示，其单月销售额仅28.22亿元。2018年，合生创展销售规模才破百亿；2020年全年约358亿元的销售额，已是其立业24年以来的最佳成绩。

　　

合生创展曾经与恒大、碧桂园、富力以及雅居乐并称“华南五虎”，但2014年销售额53.52亿元创低值被“除名”。此后逐渐掉队一线房企大军，而同等量房企早冲入了“千亿俱乐部”。

　　

去年1月，合生创展创始人朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，小女儿朱桔榕接棒。“二代”接班近一年，合生创展“低周转”模式后遗症仍未解决，却在“炒股”方面颇为投入，还借此转型综合性投资控股平台。

　　

7天两次出击

　　

斥资390亿元拿下两项目

　　

开年的第一个月，合生创展就在土地市场赚足了眼球。

　　

1月21日，合生创展以100%同意率成为广州“最贵”旧改项目—广州市海珠区凤阳街凤和康乐村、鹭江村更新改造项目的合作企业，旧改版图再添一“子”。

　　

该旧改项目位于广州最大的布料市场中大纺织商圈内，毗邻广州高等学府中山大学。项目复建安置资金约250.77亿元，改造投资总金额约346.67亿元，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

　　

该项目还对合生创展的城市更新进度设置出明确的时间节点：2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。对于在“慢周转”著称的合生创展而言，是不小的压力。

　　

接手广州“最贵”旧改项目5天后，1月26日合生创展又从16家房企中“突围”，以46.57亿元竞得大兴旧宫地块，加仓北京。

　　

这是合生创展自去年5月，豪掷180亿元拿下北京分钟寺三宗地之后，在北京的又一次大手笔拿地。

　　

大兴旧宫地块位于南郊农场，为不限价宅地，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地，起拍价高达42亿元。合生创展以21%的自持比例拿下，成为2021年目前为止自持比例最高地块。

　　

7天内的两次大手笔出击，或多或少地再次透露出合生创展“杀回”头部房企的决心。

　　

“慢周转”下销售额十年仅增百亿

　　

后遗症未解

　　

1992年成立的合生创展，1998年便在香港联交所主板上市，至今已立业29年。

　　

作为早期粤派房企的代表之一，合生创展2007年曾经与恒大、碧桂园、雅居乐、富力等称为“华南五虎”，还被王石称为中国房地产界“航空母舰”。

　　

数据显示，截止2009年，合生创展总土储面积为3020万平方米，位列当年房企土储排行榜TOP10。

　　

但2010年，合生创展就被挤出土地储备前十名榜单。当年，合生创展原先设定的全年销售目标为196亿元。

　　

但因上半年销售额与目标差距过大，合生创展被迫将全年目标下调至150亿元。即使如此，其当年销售额仅110.4亿元，未达成年度目标。

　　

此后,合生创展的销售额就一直在100亿元上下徘徊。至2014年这一指标跌52%降至53.52亿元，创下自2004年以来的销售额最低值。

　　

同年，中国指数研究院评出的“华南五虎”则是恒大、碧桂园、雅居乐、富力和佳兆业，合生创展被剔出榜单。

　　

而从2014年开始，合生创展在拿地上就开始变得“谨慎”：每年新增的土储面积从2011年起逐渐下滑，2014年起年报中不再单独披露；而其总土储面积，从2013年起就不断下滑。

　　

直到2017年，合生创展才重启公开市场拿地。2018年起重新披露新增土储面积，当面新增了62.73万平方米土储。

　　

进入2019年，除了在公开市场拍下广州、江门、北京等地块之外，还先后在广州、东莞拿下3个大型旧改项目。

　　

2020年，又先后从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，联手知识城集团签约接下广州黄埔迳头村旧改前期服务。

　　

截止2020年中期，合生创展的土地储备约3170万平米，其中一线城市1174万平米，占比56%。

　　（合生创展2013年至2020年销售额，图片来源：搜狐财经）

　　

重回规模之下，2018年至2020年，合生创展的销售业绩有所提速。

　　

最新数据显示，2020年其实现销售额358.34亿元，增幅达53%。但这一成绩在当年的房企销售排行中，合生创展只能排到第76位。

　　

但合生创展长期以来实施“慢周转”模式，令其积累了不少超长开发周期与销售周期的项目。

　　

如合生创展位于花都的合生TIT国际产业园，自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房，至今仍在建设阶段。

　　

截至2019年底，合生创展的存货周转天数为3114.19天。换言之，合生创展对于项目的消化周期长达8.5年。

　　

同期，合生创展存货周转率仅为0.047次。对比香港内房股存货周转率0.11次的中位数，A股地产企业0.098的中位数，合生创展均低于行业水平。

　　

公开资料显示，截至2020年上半年，合生创展现存将近80个项目中，将近三分之一项目开发超过10年仍未完工，位于广州的四个项目开发超过20年。“慢周转”模式的后遗症，仍未根除。

　　

“二代”上位，朱桔榕“当家”

　　

而这，正是摆在33岁的当家人朱桔榕面前的现实。去年1月，她正式成为这艘昔日“地产航母”的最高领导者，加入继承家业的“房二代”大军中。

　　

1989年出生的她，早在2006年便进入合生创展实习。2009年之后，逐渐被父亲朱孟依即合生创展创始人推向台前。

　　

2009年至2011年期间，朱桔榕任职总裁助理；2011年11月，获委任为执行董事。2012年3月，还担任常务副总裁职务。

　　

2013年，年仅24岁的朱桔榕获任合生创展董事局副主席，开始接手公司业务。

　　（合生创展董事局主席朱桔榕，图片来源：网络）

　　

朱孟依还育有朱一航、朱伟航两个儿子，但这两人均未在合生创展任职。反而是女儿朱桔榕颇受父亲的宠爱，被一路扶持到接棒。

　　

有传闻称，与父亲朱孟依不同，朱桔榕行事风格更为大胆，且为人强势。但因为年轻，朱桔榕很难让“老臣”信服，导致其“主政”之后，合生创展高管变动频繁。

　　

最近一次是去年11月，席荣贵辞任合生创展执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员。

　　

席荣贵出身银行，在中国银行有超过18年的管理经验，于2018年9月1日加入合生，是合生创展行政总裁职务“空窗六年”之后好不容易才请来的职业经理人。其离职之后，合生创展这一职务至今仍再被空置。

　　

公开报道显示，朱孟依曾为合生创展立下“从2010到2014年，一连5年销售目的150亿，2019年销售400亿，2020年销售800亿”的目标。

　　

但令人遗憾的是，合生创展均未实现，2020年358.34亿元的销售额，已是其立业以来的最佳成绩了。

　　

重回规模之愿还未实现，合生创展的负债却已有走高之势。2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下。2020年中期，合生创展资产负债率升至为68.56%。

　　

截止期末，合生创展剔除预收款后的资产负债率为66.6%、净负债率为92%，逼近监管红线；现金短债比为0.9，未达标监管要求。

　　

高调“炒股”

　　

股权投资成第二大收入来源

　　

朱桔榕的全面掌舵，让合生创展加速重返主流赛道。

　　

除了高调拿地之外，朱桔榕成为董事会主席之后，合生创展加快了地产、商业、合生活、基建和投资等板块的资源整合优化，最终确定了公司的五大板块产业链。

　　

毕业于中国人民大学金融学专业的朱桔榕，还利用金融投资的思维为合生创展发展找新路子。

　　

2020年11月，合生创展曾发布公告，披露其于从2019年12月到2020年6月期间，购入上市公司股份的清单。

　　

其中，包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份，共计斥资约64.2亿港元（约合人民币53.53亿元）。

　　

去年上半年，股权投资是合生创展仅次于主业房地产的第二大收益业务。财报显示，合生创展2020年中期收入107.37亿港元，同比上升48.7%。

　　

其中，物业发展、股权投资、商业地产投资、物业管理、基建收入分别为54.8亿港元、28.36亿港元、14.59亿港元、6.81亿港元、3.53亿港元，2019年股权投资收入为零元。

　　

受益于股权投资，合生创展2020上半年盈利指标表现较好，利润总额为60.35亿元，同比增长46.5%，净利润为46.73亿元，同比增长72.86%。

　　

发布2020年半年报时，合生创展曾表示会将股权投资业务正是纳入其主要业务板块之一，“将持续股权投资高科技公司，助力其从房地产开发、商业地产运营转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台。”

　　

“地产航母”摇身一变，成为“股神”。换言之，朱桔榕将以股权投资方式进行孵化和培育高科技投资业务板块，以实现合生创展转型综合性投资控股平台。

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