2月3日晚，佳兆业集团公告称，1月实现合约销售额82.5亿，同比增长99.5%。销售额同比大幅增长，是2021年1月多数房企的共性，主要原因便是去年1月受疫情和春节影响，销售额基数较低。

 

2020年，佳兆业创始人郭英成之子郭晓群正式走向台前，出任佳兆业集团联席总裁。郭晓群接班后的第一份成绩单显示，这家成立21年的房企终于跨过千亿销售额门槛。 不过，政策上对大湾区市场的调控逐步加码，债务上踩了“三道红线”中的两条，仍可能构成其发展路上的风险。

 

2020年销售额突破千亿

 

大湾区占比过高存在隐忧

 

2020年，疫情和“三道红线”加剧了房企的“马太效应”。人民法院公告网显示，2020年房企破产数量超470家。小房企难挨寒冬之际，克而瑞数据显示，千亿房企却由34家扩容至43家，共实现10.09万亿销售额，同比增长12.54%。

 

2020年，佳兆业销售额1068.96亿，增长21.3%。如果将销售业绩以上下半年划分，上半年，佳兆业销售额仅360亿，占比34%；下半年销售额709亿，占比66%，几乎是上半年的两倍。同期，佳兆业销售均价17340元/平方米，几乎是恒大地产的2倍。

 

克而瑞研究院认为，2020年首次跨入千亿规模的龙光集团，业绩提升主要是受益于龙光在深耕的粤港澳大湾区有充裕的货值储备。与龙光一样，佳兆业也是一家重仓粤港澳大湾区的地产商。

 

这两年，大湾区火热的楼市，让佳兆业搭上了“顺风车”。2020年上半年，佳兆业360亿销售额中，大湾区销售额占比57%，其中深圳地区占比29%。2020年6月末，公司土地储备2680万平方米，其中大湾区土储1400万平方米，占比52%；按货值算，公司总货值超5800亿元，其中大湾区货值近4000亿，占比69%。

 

显然，大湾区是佳兆业的大粮仓，但大湾区过高的占比也存在隐忧。易居研究院曾认为，市场周期性调整和政策调控对区域型房企会产生较大影响，若房企土地储备过于集中在个别区域，一旦当地市场降温，企业将面临很大风险。

 

另一家港股上市内房企业雅居乐，2019年销售额增长大幅放缓，就是因为重仓的海南市场受到了严格的调控。2019年上半年，雅居乐海南市场销售额仅10亿，比2018年同期减少了80亿元。2017年下半年，环京区域受到严格监管后，区域型房企华夏幸福至今没能缓过来，2021年又一次陷入债务危机之中。

 

千亿房企只有230亿市值

 

曾陷债务危机 7年换5任CFO

 

佳兆业与龙光集团，这两家在深圳成立的房企，2020年销售额均超过千亿，但市值上却有较大差距。截至2021年2月3日收盘，佳兆业集团市值230亿港元，龙光集团市值却有649亿港元，接近佳兆业的3倍。

 

有投资者和专家认为佳兆业被低估了，同时还有一部分人认为，佳兆业的历史是导致市值偏低的原因之一。

 

2014年10月，传闻佳兆业创始人郭英成卷入官员贪腐案，随后佳兆业旗下多个楼盘被深圳房管局锁定，开发项目被暂停办理手续、在售项目无法销售，自持项目无法抵押。2015年，佳兆业销售额锐减，现金流枯竭陷入债务危机。

 

第一财经曾报道，2016年12月，法务会计公司富事高发布对佳兆业2014年财务调查报告，报告显示，佳兆业除已披露的650亿元境内外债务之外，还隐瞒了近400亿元的负债，公司涉嫌在过去多个财年中隐瞒负债、粉饰财报、伪造文件、虚构交易。

 

这场危机导致，佳兆业2014年到2016年间连续三年亏损，归母股东累计亏损30亿。2017年，停牌两年后，公司股票迎来复牌，佳兆业才步入正轨重新出发。

 

2014年以来，佳兆业7年间换了5任CFO。2014年12月，佳兆业原CFO张鸿光辞职；万兵于2015年底接任CFO，短短5个月后就离职；2016年5月，黄志强接任，两年后离任。2018年6月，有德意志银行背景的刘富强接任CFO，2020年5月离职。

 

2020年5月，佳兆业设联席CFO，由吴建新和孙健两人担任。加入佳兆业前，吴建新曾先后就职于深圳中电投资、华为、碧桂园；孙健曾任中银国际固定收益部交易联席主管、方正证券香港公司副总经理及固定收益主管。业务上，吴建新负责境内融资，孙健负责境外融资。

 

净负债率五连降踩红线

 

疑似靠少数股东权益藏负债

 

2021年1月，吴建新在投资者交流会上提到，2020年内佳兆业基本实现“三道红线”由“橙”转“黄”的目标，希望未来一至两年内实现“三道红线”全部达标。

 

根据2020年中报数据，2020年6月末，佳兆业有息负债1216.6亿，较2019年末增长3.8%。期末，现金短债比1.2倍，剔除预收款后的资产负债率74.9%，净负债率130%。除现金短债比满足监管要求外，另外两个指标踩中红线，为“橙”档房企。

 

从净负债率这个指标来看，2015年以来，佳兆业实现了净负债率五连降，却仍不满足“三道红线”对净负债率不得高于100%的要求。这主要是因为2014年的危机导致净负债率基数过高，2015年末佳兆业净负债率高达521%，负面影响至今仍没能完全消化。

 

佳兆业净负债率五连降，其实离不开少数股东权益的快速增长。2015年末，佳兆业少数股东权益还是-3.5亿，2020年6月末，少数股东权益338.8亿，在净资产中占比54%。

 

2020年上半年，佳兆业净利润23.6亿，其中，归母净利润27.7亿，少数股东净利润-4.1亿。净资产占比过半的少数股东，反而要给上市公司股东“输血”。民生证券研报曾说，房企“少数股东损益/净利润”与“少数股东权益/所有者权益”长期差别较大，企业存在明股实债情况的可能性较大。

 

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，佳兆业通过将应并表的控股项目子公司，改为不并表的只持有少数股东权益的项目子公司这一方式，把部分债务转移到了母公司资产负债表以外，让净负债率大幅下降，有“隐藏”负债之嫌。这种做法，可以让母公司财务指标看起来更健康，获得较高的评级，但真实负债并未减少。

 

郭晓群走向台前，是佳兆业新老交接的关键节点，2020年虽然实现了千亿销售额的目标，但能否降低区域依赖，安全地降低负债，这些考验还在等着郭晓群。

 

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