近日，广州最贵旧改尘埃落定。

 

2021年1月18日下午5时整，改造投资额346.67亿元的广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目停止招商报名。21日，有消息指出，此前与该项目签署改造合作意向协议的合生创展集团有限公司（0754.HK，以下简称“合生创展”）已拿下该项目。

 

据悉，合生创展以百分之百通过率获得该旧改项目。但实际上，部分村民此前却对旧改存在担忧，“规划蓝图相当好，但是拆迁改造迟迟没有动静，旧改进展速度缓慢。”村民海兰（化名）质疑合生创展囤地倾向较大且资金紧张，对该旧改项目采取拖延政策，“希望相关部门能重新指导村民更换有实力的开发商尽快筹集资金动工。”

 

近日，《中国经营报》记者实地探访康乐村和鹭江村，发现当地有许多纺织类小作坊仍在运作，其排泄的污水肆意流淌、遍布巷道。巷落纵横交错宛若迷宫，村中出租房老旧且环境阴冷。尽管居住条件不尽如人意，但其绝佳的地理位置仍旧吸引了大批外来务工者。

 

面对尚未动工的拆迁，居民们反应不一。有村民仍期冀能够收取租金潇洒度日，有租客却渴望性价比更高的居住条件。寸土寸金的广州塔旁，星罗密布的出租屋仍在康乐村和鹭江村等待重见天日。

 

针对康乐村和鹭江村的旧改项目，记者尝试联系合生创展相关负责人，截至发稿仍未获回复。

 

补偿协议成关注焦点

 

毗邻中山大学和中大布匹市场的康乐村和鹭江村在当地小有名气，两村从事服装加工业、纺织业等行业的人员众多，各种形式的小作坊遍布村中，出租房夹杂在污水和臭气中，旧改呼之欲出。

 

据悉，康乐村、鹭江村旧改项目改造投资金额高达346.67亿元（包括但不限于建造费用、拆迁补偿费用、项目前期费用、融资地块土地出让金），其中复建安置资金约250.77 亿元，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改。

 

但面对改造金额高达346.67亿元的旧改，康乐村和鹭江村的居民们却似乎有着两种复杂的情绪和态度。一是渴望更好的居住环境。记者近日走访康乐村和鹭江村发现，村内屡禁不止的无营业执照小作坊仍在日夜运作，肆意倾倒的污水和难闻的气味让居民们怨声载道。而旧改似乎成了解决种种难题的最佳方法。

 

但与此同时，另一种复杂的情绪在拥有自建房的村民中蔓延。康乐村中介黄姨（化名）对记者表示，村中大部分常住居民均属于外来务工人员，村民们拥有多栋自建房实际上是通过二房东转租。

 

几经辗转，记者找到鹭江村村民梅姨（化名），其表示并不清楚旧改何时动工拆迁，且未获悉补偿方案。而面对即将到来的旧改，梅姨却五味杂陈。据悉，梅姨有三栋自建房，租户超20户，每户租金在1200~1800元之间。粗略估计，梅姨每月租金收入已超过5万元。

 

“现在租房最少也能签一年租期，楼里还有租客租期结束时间在三年后。”尽管梅姨也希望能够改善村里居住环境、治安环境等，但高额的租金却令其不舍，其表示，补偿协议对于村民而言很重要，“希望有关部门和开发商能妥善制定相关补偿安置方案”。

 

除此之外，记者通过广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台发现，康乐村和鹭江村所属凤阳街凤和经济联合社可分配收益不菲。2017~2020年，其可分配收益分别为1214万元、1026万元、823万元和1694万元，外加高额租金，该旧改项目的村民们年均收入不俗，而尚未出炉的补偿协议和安置条件将成为村民关注的焦点。

 

跨越10年的旧改

 

根据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，中大国际创新谷片区（康鹭片区）计划在近三年内依次实现方案编制、方案批复和方案实施。据悉，凤和联社康乐村、鹭江村旧改项目占地面积共约112.71万平方米，改造范围内总建筑面积约335.94万平方米，是当前海珠旧改项目中面积仅次于沥滘村的第二大改造片区。

 

巧合的是，海珠区旧改面积前两名的项目却遭遇了相似的发展历程。据悉，前者旧改复建房直到项目同意批复八年后才得以正式动工拆除，而后者旧改历程距今已过去十年，较前者“有过之而无不及”。

 

早在2011年，康乐村、鹭江村已组织村民代表表决，通过以自然村为单位推进“城中村”改造，开展合作意向企业选定、完善历史用地手续办理、人口户数核定、房屋普查和初步改造方案编制等前期工作。

 

但直到2017年，两村才完成前期工作，准备开展基础数据全面摸查工作。2018年11月起，13个经济社就两村拟进行旧村更新改造设计的有关问题，包括更新改造意愿、更新改造模式、更新改造方式等召开了各经济社全体社员大会，并进行民主表决，据悉通过率高达97%。

 

2019年4月，康乐村和鹭江村旧改项目终于迎来意向合作企业，合生创展正式签署该旧改项目合作意向协议。自此，外界对合生创展获取这一广州最贵旧改项目的传言甚嚣尘上。而今，合生创展已正式成为该旧改项目合作企业。

 

但号称广州最贵的旧改项目自然有比其他项目更难处理的问题，即两村所涵盖的中大布匹市场。据悉，中大布匹市场处于海珠区中部经济圈，近年来面临产业亟待升级的问题。2018年9月，中大国际创新谷示范区城市设计及控制性详细规划必要性论证征询意见进行公示，彼时业内已有消息传出，中大布匹市场可借该示范区得以转型。

 

2019年《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》对中大布匹市场所在的凤阳街区也明确提出产业目标，业内对中大布匹市场转型时尚产业充满期待。公开消息显示，合生创展曾表示该项目将以中山大学为支点，延续中大北门轴线，打造集科创中心、时尚之都、文化高地于一体的品质生活区。

 

“旧改慢速度”的合生创展

 

在广州拥有十余个旧改项目的合生创展似乎被业内公认习惯“慢周转”操作。一业内人士表示，长久以来，合生创展的土地储备以城市更新项目为主，而该类项目开发周期本身就长，故合生创展出现“慢周转”的常态，土地储备总是高于销售总额。

 

钟天（化名）等多个村民向记者表示，康乐村和鹭江村的旧改项目“雷声大雨点小”，十年未见动工迹象。其质疑开发商囤地的倾向较大，资金紧张，所以对于康乐村和鹭江村采取拖延的策略，“该旧改急需加速，开发商的资质需重新审视，且需要督促开发商筹措资金尽快实施，并拿出具体时间表。”

 

钟天建议重新指导村民更换有实力的开发商尽快筹集资金动工，“不要再像沥滘村一样，一等就是十年。”针对康乐村和鹭江村的旧改项目，记者尝试联系合生创展相关负责人，截至发稿仍未获回复。

 

记者深入调查发现，钟天所说沥滘村“龟速”旧改项目实际上正是由珠光控股操盘。而珠光控股与合生创展两大房企各自由朱氏兄弟掌控，城市更新项目似乎是朱氏兄弟扩大土储的首选，随之而来的“慢周转”也似乎是两大房企的特色。

 

实际上，进入2020年后，合生创展也已瞄准多个城市更新项目。2020年5月，其挥金180亿元获得北京南三环分钟寺的三宗地；10月，其与广州黄埔径头村签约旧改前期服务协议；2021年1月21日，其再次大笔挥金成为广州鹭江村和康乐村旧改合作企业。

 

在土地储备方面，合生创展2018~2019年土地储备分别为2922万平方米、3111万平方米，截至2020年6月30日，其新增土地储备面积约88.7万平方米，总土地储备面积再创新高达3170万平方米。但合生创展的开发速度却远不如拿地速度，据悉骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等多个项目的开发周期均超过十年。

 

大量拿地的合生创展资产负债率逐年飙升，其2018、2019年资产负债率分别约为58.7%、63%，同比上涨1.76%、4.3%，其2020年中期报告显示，剔除预收款的资产负债率达到66.6%，另其现金短债比约为0.9、净负债率增至92%，均逼近“三道红线”要求。

 

为加速回笼资金，合生创展在资本方面动作不断。一是股权投资增收。据悉，该项业务在2020年上半年为合生创展带来了约28亿港元的收益，成为该公司第二大收益业务。公开消息显示，2020年11月，合生创展耗资64.22亿港元在公开市场买入了多个公司股份。彼时有业内人士分析，按照股市走势，保守估计合生创展可获盈利超过30亿元。

 

二是急卖资产“回血”。据悉，其两大子公司中先国际控股有限公司及上海大展投资管理有限公司拟以总价21.57亿元转让4.42亿股北京农商行股份（约占已发行的北京农商行股份的3.638%）。合生创展预料净总转让价估计约为人民币19.19亿元。此举或能为其后续业务发展短暂回血。

 

习惯“慢周转”的合生创展这厢尚需转手股份填补资金缺口，那厢却已吞下300余亿元旧改大盘，但其能否如愿实现该旧改项目多方位的迫切需求，村民们仍充满疑虑。采访的最后，村民钟天仅用四个字表达了自己对开发商的期待：“越快越好！”

 

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