“当前的市场调整周期里，佳兆业在保价、保量和保增长之间，我们要保现金流安全，特别是以现金的总量和质量来思考公司未来的发展。”佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业集团”）董事会主席兼执行董事郭英成在2021年中期业绩会上表示。

今年上半年，佳兆业集团在优化财务状况、夯实盈利能力的前提下，经营业绩继续保持了大幅增长。

2021年前6个月，佳兆业集团累计实现合约销售额约638.54亿元，比上年同期增长了77.2%。佳兆业集团在年初设定的全年销售目标为1300亿元，上半年目标完成率超过49%。

今年上半年，佳兆业集团结转营业收入300.65亿元，同比增长了34.8%；净利润30.79亿元，同比增长30.5%。

当期，佳兆业集团的毛利率为30.9%，净利润率为10.2%，维持在国内Top30房企当中较高盈利水平。

“在适度增长情况下，我们会更看重健康发展、可持续发展，尤其是利润提升与资金安全系数这些方面。”郭英成说。

去年央行针对试点房企出台了“三道红线”融资新规，至今年6月底，佳兆业集团已提前全部达标并归为绿档。其中，净资产负债率下降至93.7%，现金短债比达到了1.53倍，剔除预收账款后资产负债率下降至69.9%。

作为城市更新领域的龙头企业，佳兆业集团在今年上半年成功转化了位于深圳、广州、湛江3个城市的更新项目，转化可售面积约112.5万平方米，转化可售货值约727亿元。

城市更新已成为佳兆业集团补充优质、低成本土地储备的重要渠道。按2021年新增土地权益代价计，今年上半年，佳兆业集团通过城市更新供应的土地已占集团整体土地供应约41.3%。

经营业绩大幅增长

当前严苛的房地产调控市场环境下，佳兆业集团依然保持了强劲的增长动力。

“监管部门对行业的精准调控，对地产商而言就要面临严峻挑战，也给佳兆业带来了一些压力。”郭英成介绍，尤其在销售端，资金回笼比调控之前慢了60~90天左右。

但他表示，佳兆业集团坚决支持和拥抱房地产精准调控。“只有这样力度的调控，才能够实现稳地价、稳房价的目标，进而稳投资，有利于行业、企业的健康发展。”

今年上半年，佳兆业集团的权益销售额同比增长了77.2%，当年销售回款率约为100%，综合销售回款率约为76%。

“公司在区域布局上重点深耕粤港澳大湾区及核心一二线城市，这些区域的房地产供需关系比较健康。”郭英成说，“这是我们在市场调整周期里仍然保持大幅增长的原因之一。”

今年上半年，佳兆业集团已达成全年1300亿元销售目标超过49%。今年下半年，佳兆业集团将推出116个开发项目，预计可售面积约690万平方米，可售货值约1270亿元。

“公司有充足信心完成全年1300亿元的销售目标。”佳兆业集团执行董事兼行政总裁麦帆表示。

佳兆业集团拥有丰富的土地储备以支持其经营业绩的稳健增长。今年上半年，该公司新增补充了15幅地块，应占计容建筑面积约为246.35万平方米，对应货值约为1031亿元，土地收购权益代价约为252.15亿元。

至2021年6月末，佳兆业集团在全国51个城市共拥有233个房地产项目，土储面积达约3114.5万平方米，土储货值7346.61亿元。按照土储建筑面积计，其中61.8%位于粤港澳大湾区。

“我们坚持审慎稳健、量入为出的投资策略，以利润为导向，充分评估项目价值，加强与品牌房企合作，联动投资端和融资端对资金进行精准铺排，稳健拿地、拿好地。”麦帆说，“在投资布局上，继续坚定布局核心城市、核心地段、核心资产。”

佳兆业集团延续强劲增长的前提是其财务管控能力进一步提升与优化。

在“三道红线”融资新规提前全部达标归为绿档的同时，佳兆业集团的有息债务规模保持稳定，过去3年有息债务增长率仅为3.8%。

期内，佳兆业集团完成了25.9亿港元供股筹资，通过股权融资渠道进一步改善资本结构及去杠杆。佳兆业集团积极拓展境内外融资渠道，目前公司在境内已获得银行授信1400亿元，并首次发行了3亿元境内长租公寓专项债券。

此外，为了防范化解单笔票据规模过大导致的外债风险，延长债务久期，佳兆业集团通过交换要约和未经修改的荷兰式拍卖要约收购方式，将2024年6月底到期30.5亿美元债券中的8.04亿美元债券延长至2025年到期，降低了再融资风险。

“值得一提的是，公司成立至今，几乎不使用商票融资，这反映出佳兆业在财务管理上长期审慎稳健的思路。”佳兆业集团首席财务官吴建新表示。

至2021年6月底，佳兆业集团在手现金资源为487.36亿元，较2020年同期增长20.4%。

城市更新优势巩固

“城市更新是专业性很强的业务板块，周期长、资金大，只有相当强的团队、实力和能力，才能把城市更新做好。”郭英成说。

在城市更新领域，佳兆业集团已连续3年被评为中国房地产城市更新优秀企业第一名，城市更新综合实力领跑行业。

今年上半年，佳兆业集团新增获取了15个城市更新项目，且大部分位于大湾区，进一步巩固了其在大湾区的龙头地位。

至今年6月末，佳兆业集团已累计获取储备了213个城市更新项目，占地面积5370万平方米，大湾区储备占比逾99%。其中，佳兆业集团在大本营深圳拥有129个城市更新项目，在广州拥有24个城市更新项目，按其位于大湾区的城市更新项目可售面积计，占比分别达到了29%及41%。

期内，佳兆业集团成功转化了位于深圳、广州、湛江3个城市的更新项目，转化可售面积约112.5万平方米，转化可售货值约727亿元，转化货值金额已超2020年全年水平，转化效率明显加快。

今年上半年，佳兆业集团新增获取了15幅优质地块，应占计容建筑面积约为246万平方米，其中收并购、招拍挂、城市更新转化等方式占比分别为22%、45%、33%。

佳兆业集团在今年下半年预计还将转化位于深圳、广州的3个城市更新项目，可售面积约为155.2万平方米，可售货值约为742.11亿元。未来1~2年内，佳兆业集团预计还将转化城市更新项目可售面积382.8万平方米，对应可售货值1420.07亿元。

“在粤港澳大湾区，城市更新竞争非常激烈，佳兆业要保持竞争优势，就是在价值观和理念上有所创新。”郭英成说，“尤其是在城市规划配套之外的康养教育、基础设施等，我们具有超前的预见性和额外投入。”

他进一步介绍，一直以来，在城市更新领域，除了官方规划和批准以外的基础设施建设，佳兆业集团每年都会增加5亿~10亿元用来支持城市配套，“比如教育，能够有效完善提升片区、城市功能，实现可持续发展。”

“佳兆业在城市更新的理念上不是简单的拆除重建，而是定位城市综合运营服务商，核心逻辑就是经济、社会、生态、文化、科技五位一体的更新与发展。”麦帆补充说。

佳兆业集团实施“地产+城市更新+产业”三驾马车的发展战略，多元化业务已涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、餐饮管理、酒店运营、科技产业、足球俱乐部、国际教育等20多个产业领域。

“与地产闭环相关的多元产业，我们会继续深耕，并保证在地产以外15%以内的投资比例。这些多元产业的发展壮大，我们不依靠大的收并购，而是自主孵化。”郭英成说，“我们会选择与优秀企业合作，通过城市更新来突破多元业务优势，形成互补促进。”

目前，郭英成的子女——郭晓群、郭晓亭均已在佳兆业集团任职，并负责多元业务相关板块。

对此，郭英成表示，传宗接代是潮汕人的传统，培养年轻人也是理所当然的事情，目的是为社会发展、企业发展，为股东创造价值，这是年轻人的未来。但同时，年轻人都有自己的兴趣所好，必须尽其所爱地培养，让他们做自己喜欢的事情。

“房地产就是学习而已，不要参与太多，因为既不复杂、又很复杂。”郭英成说，“所以我希望他们在多元业务发展上多努力，更适应、也更适合年轻人的发展，多为社会、为中国做贡献。”