左手投半导体右手卖核心资产 被深交所关注的皇庭国际转型
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左手投半导体右手卖核心资产 被深交所关注的皇庭国际转型
2022年03月04日 16:34 来源：观点地产网作者：
3月3日，深圳市皇庭国际企业股份有限公司对深交所关注投资元禾半导体一事进行回复。公司表示，半导体项目对公司2022年净利润影响较小，不存在投资不及预期或者蹭热点炒作股价的情形。另称，公司在积极推进出售部分资产的工作，为顺利实施新业务转型和发展提供资金支持。
观点新媒体了解到，皇庭国际在3月2日披露了拟以投前5亿人民币的估值向元禾（广州）半导体科技有限公司投资5000万元人民币持有其9.09%的股权。深交所于当日就此事向其下发关注函。
实际上，皇庭国际进军半导体行业并非首次。
去年8月5日，皇庭国际就以6097万元收购意发产投基金、间接持有意发功率半导体有限公司66.67%的股权向下发关注函。彼时公司回应称，这是公司围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业的第一步。
阔步买入的另一边，皇庭国际的核心资产被摆上货架，其中包括位于深圳核心区域福田CBD的皇庭广场项目。
根据公司解释，自有资金不能满足上述交易支付需求，将通过出售资产及其他措施筹集所需资金。
买进新业务
3月2日，深圳市皇庭国际企业股份有限公司发布了关于签署《投资协议》的公告，将以5000万元投资元禾（广州）半导体科技有限公司，以获得该公司9.09%的股权。
公告提到，元禾半导体为华夏芯（北京）通用处理器技术有限公司新设立的控股子公司。目前，元禾半导体分别由华夏芯持股60%、北京中恒星泰持股40%。皇庭国际在对其增资后，将成为其第三大股东。
观点新媒体查询工商信息获悉，元禾（广州）半导体科技有限公司成立于2022年2月17日，法定代表人为黄新娱，注册资金2000万元。经营范围包括光电子器件制造、集成电路芯片及产品制造、光电子器件销售、技术进出口、进出口代理等。
根据皇庭国际披露，其未来主要业务为AR、VR等应用领域的核心芯片的设计研发和销售，不涉及生产制造。业务模式为将设计好用于AR引擎的光学芯片委外流片加工后，销售给生产AR、VR眼镜的公司。
值得关注的是，标的公司在仅成立半个月的时间里，皇庭国际称其已获得高达5亿元的投前估值。而且目前尚未开展实质性经营业务，目前无资产及业务。
此举很快引起监管部门关注。就在皇庭国际宣布此次投资不久，深交所便向皇庭国际下发关注函，要求公司说明要求其说明标的公司5亿元估值的合理性、收购达成的可能性和依据以及是否存在忽悠式交易、蹭热点炒作股价的情形等问题。
关于标的公司投前估值，皇庭国际列举了21项将注入的相关核心技术专利清单。并回复到，基于未来10年的营收和利润预期，对元禾公司的估值采用市场法或收益法，正在邀请具有证券期货从业资格的权威第三方评估机构进行评估，预估标的资产投前价值不低于5亿元。
根据投资协议，华夏芯将在未来向元禾半导体注入相关技术专利，包括但不限于AR光学引擎技术，2025年元禾半导体注册新专利要达50项以上。
观点新媒体注意到，在原有投资协议中，皇庭国际并未对元禾半导体未来的收入及利润做出要求，仅要求未来三年（2022-2024年）实现后续流片成功、经营管理体系的完成，以及一期产品在市场上的规模化应用。
事实上，皇庭国际早在去年便已进军半导体行业。2021年10月，皇庭国际披露拟对意发功率半导体增资5000万元，以获得13.3774%的股权。
皇庭国际亦在回复中表示，截至目前，已按照协议约定对德兴市意发功率半导体有限公司已支付3500万元增资款。同时，也已按照合同约定对元禾半导体已支付1000万元增资款。
另外提到，现公司对意发功率、元禾半导体投资比例较低，预计上述两个项目对上市公司2022年净利润影响较小，不存在投资不及预期或者蹭热点炒作股价的情形。
在皇庭国际看来，投资意发功率半导体、元禾半导体是为推动公司战略转型，探索新业务，围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业，有助于公司形成新的业务。
对此，有市场人士指出，近段时间以来，全球半导体需求持续高涨，A股半导体板块也有时有爆发，皇庭国际此时转型该赛道不乏有以概念拉升股价意味。另一市场人士认为，皇庭国际剥离地产转而发展高景气的功率半导体，是在出清风险。
卖出旧资产
深交所在关注函中还要求，希望皇庭国际结合自身财务状况说明是否具备足够支付能力，本次交易是否具备继续推进的条件。
其中提及，2021年三季报显示，皇庭国际货币资金期末余额9070万元，已逾期未偿还债务金额为32.57亿元，部分银行账户被冻结，支付及偿债能力较差。
财务数据显示，2021年前三季度，皇庭国际实现营业收入5.53亿元，而归属上市公司股东的净利润则亏损2604.02万元，同比跌幅187.55%。另据业绩预告显示，公司预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润亏损11亿元至15亿元，上年同期亏损2.92亿元。
皇庭国际回应到，公司也不断加大对逾期未收回的应收款项催缴力度，加快资金回笼，目前能够满足该项目的资金需求。同时，将通过出售资产等其他措施筹集所需资金。
据观点新媒体此前报道，1月27日，皇庭国际8.7亿出售成都皇庭国际中心予华银金融。2月8日，又预挂牌转让公司持有的深圳融发投资有限公司及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于51%股权。
值得一提的是，深圳融发投资和重庆皇庭分别持有深圳福田皇庭国购物广、重庆皇庭珠宝城，均是集团旗下最为核心的两项投资物业之一。数据显示，截至去年底，两项目合计资产总额达82.83亿元，占皇庭国际前三季度总资产（121.11亿元）的68.39%。
不可忽视的是，皇庭国际旗下项目也受债务融资拖累。
如因信托借款未能如期偿还，深圳皇庭广场及其占有范围内的土地使用权受限。2021年5月，皇庭国际发布公告称，因涉及27.5亿元的借款合同纠纷，中信信托向法院提起诉讼，申请查封了皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。至今仍未解除。
公司表示，由于涉及重大资产出售，公司资金流动性改善的时间具有不确定性。相关资产的出售谈判和交易需要时间，尚存在一定的不确定性，如公司不能筹集交易所需资金，可能影响本次交易（元禾半导体）及未来收购计划的顺利实施。
3月3日，皇庭国际回应投资者问答时表示，深圳皇庭广场拟挂牌转让事项正在有序推进中，目前已有几个意向客户在程序进行中。
另一方面，公司亦认为地产业务是导致至业绩亏损的主要原因。
皇庭国际在此前业绩预告中解释到，对于亏损原因，一是受融资环境和政策的影响及部分融资涉诉导致公司融资成本上升，计提利息3.6亿元。二是因公司投资性房地产公允价值变动，减少净利润5.3亿元。三是应收同心基金和同心再贷的欠款减值3.3亿元。
根据皇庭国际最新披露数据，截至2021年12月31日，公司货币资金期末余额10380.64万元，其中受限货币资金为8158.50万元（冻结账户存款333.77万元，按揭担保保证金445.71万元，监管户存款7379.02万元），除此类受限货币资金外的资金余额约2222万元。
而这距离元禾半导体、意发功率剩余超过5000万元的投资额仍差之过半。
不难看出，皇庭国际正在试图剥离原有商业地产业务，换取资金以跨界进军半导体市场。但计划与预期能否达成一致，仍尚待观察。
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