中信接盘佳兆业 500 亿项目，深圳买房人松了一口气

2022-07-25 08:06:00 来源：zaker作者：

陷入流动性危机的佳兆业，最近接连退出四个深圳项目，在深圳市官方牵头下，接盘方均是中信集团。

 

这次佳兆业出售的资产包很大，总货值超过 500 亿，中信要消化，还要花上很长一段时间。

 

据知情人透露：除了佳兆业，现在找上中信的开发商并不少，毕竟现在授信额度大，能加杠杆的接盘方并不多。

 

不过后续中信大概率只会接佳兆业的项目了。早在 2015 年佳兆业命悬一线的时候，中信掏出 300 亿，成为佳兆业最大的债权人。

 

如今中信自己的债要不回来，采取这类债务重组模式，相当于先锁定这些项目，以确保未来一段时间内能收回旧债。

 

佳兆业四项目出售

 

7 月 3 日，位于深圳福田的中信城开大厦项目挂牌亮相，该项目此前名为佳兆业金融科技中心。中信城开是中信集团的全资子公司，主要负责城市更新改造和开发运营。

 

另外，佳兆业 6 月下旬已将深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目的相应股权，转让到 " 中信系 " 公司名下。6 月 25 日，佳兆业航运红树湾也已更名为 " 中信城开 红树湾 "，并在 7 月入市。

 

至此，中信共接手佳兆业位于深圳的 4 个项目，涉及权益货值合计超 500 亿。

 

佳兆业去年披露的处置资产清单图

 

值得一提的是，东角头和金沙湾两个项目，曾被佳兆业视为打造贯穿深圳东西宏图的基底。

 

东角头项目地处深圳南山区，权益货值约 298.35 亿元，是业内公认佳兆业旗下质量最好、货值最高的项目。佳兆业还曾计划在此打造超过迪拜塔的世界第一高楼。

 

但因为背后复杂的股权关系，该地块迟迟未动工，周边二手房价已涨至 20 万元 /㎡，因此它也被称为 " 深圳湾最后一块净地 "。

 

金沙湾项目则位于深圳大鹏新区，权益货值（不含万豪酒店）达 106.08 亿元。2014 年，佳兆业联合生命人寿以 54 亿元夺下该地块，力压中旅和华润置地，溢价率达 58.82%，也是深圳土拍有史以来，单宗用地面积最大的地块。

 

当时金沙湾国际乐园号称总投资近 300 亿元，建成后将成为深圳规模最大的滨海旅游度假区。

 

如今佳兆业东西宏图梦碎，未免有些唏嘘。

 

不过此次双方的合作，并不是简单的一锤子买卖。中信城开是融资代建的角色，中信银行则仍会对佳兆业提供多种资金支持，例如同意自身旧债展期等。

 

但无论是中信的新增融资，还是项目销售回款，都将全部进入官方监管账户，优先用于保交楼和理财产品兑付。后续项目销售利润还完中信的贷款，剩余的才会归回佳兆业。

 

中信的加入，对于佳兆业资产的盘活来说是件好事。毕竟这几处项目的含金量和质量并不低，中信的背书有利于消费者对市场恢复信心。在中信城开加入后，上述的几个项目，施工进度都明显变快。

 

中信行动迅速

 

早在 2015 年，佳兆业就遭遇过一次重大危机，当时中信也介入了。

 

2015 年 1 月 8 日，佳兆业无法按时支付一笔已到期的 2600 万美元债券的利息，成为首家美元债券违约的中资房企。24 家金融机构向法院申请查封佳兆业的资产。

 

彼时，佳兆业境内最大两个债权人正是中国银行和中信银行。在多级官方斡旋下，2015 年下半年，佳兆业与中国银行和中信银行先后达成全面和解。

 

2016 年 1 月，佳兆业与金融机构债权人达成债务重组协议，其中中信银行和中信信托向佳兆业输血 300 亿元，佳兆业方能渡过一劫。

 

直到 2021 年 11 月，佳兆业旗下理财产品出现大面积兑付预期，流动性危机再次爆发。

 

而中信银行在佳兆业内部的存量债权仍超过 100 亿元。在这种情况下，作为债权人的中信，只能选择通过这种方式先锁住项目，来隔离风险，保护债权。

 

因为如果中信不行动，像东角头等项目很有可能被拍卖，低价出售，比如之前招商蛇口就一直在与佳兆业沟通。后续中信要追回旧债难度就很大。

 

在 2021 年 11 月危机爆发后，佳兆业就已开始自救，包括处置上海和香港的相关资产、与招商蛇口和长城资产达成战略合作的框架协议等等，但似乎只是杯水车薪。

 

中信银行和长城资产，都是佳兆业主要债权机构，此时介入都是为了能收回旧债。但相比之下，中信的行动则更为迅速。长城资产只是挑选了佳兆业两个意向合作项目，却仍未签约。

 

除了官方牵头的效率，另外这也跟佳兆业的资产质量有关。金融机构看重的主要还是项目的质量，保证单个项目复工交付。佳兆业还有其他质量较差的资产，抵押或质押给其他债权机构，但这些债权人则还没有动力去推动和开展类似的债务重组。

 

未尝不是一件好事

 

或许在外人看来，佳兆业忍痛割爱，把自己最为珍贵、价值最高的黄金项目拱手让人。

 

但换个角度想，如果佳兆业捂着不放，任凭项目烂尾，到最后也没有任何作用，债务和现金流问题都解决不了，曾经大肆宣扬的大展宏图也只能成为泡影。

 

如今交由中信接盘，盘活资产，对于佳兆业本身，和它项目价值实现来说都是一件好事。

 

想当初王健林卖掉了含金量不低的酒店资产，市场并不看好，但在现在的大环境下，万达则是 " 一身轻 " 的状态。如果佳兆业通过 " 甩卖 "，能够逐步化解危机，成为第二个万达，获得一个涅槃重生的机会又有何不可。

 

另外，最近超百个烂尾小区的业主，明确告知楼盘不复工他们就停贷，也让烂尾楼带来的恶劣影响走向一个高潮。这对于背后的开发商和银行来说也是一个巨大的考验。

 

据克而瑞统计，截至 2021 年末，河南郑州已停工或延期交付楼盘占比最高，达 28%。相比之下深圳为 2%。

 

此次深圳市官方牵头，中信迅速接盘佳兆业项目，盘活资产，推动施工进度，从社会层面来看，也降低了之后佳兆业楼盘烂尾率提升的可能，抚平民众的焦虑。

 

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