手握14个项目，合生创展逆势“抄底”广州旧改！

2022年07月23日 11:43 来源：房地产导刊 作者：

在民营房企纷纷从广州旧改项目撤退之际，却有一个逆势抄底的身影闪现——合生创展。

　　

18年前，合生创展是中国第一个销售突破100亿元的房企，为地产“华南五虎”之一，但其间也曾数次掉出销售百强房企名单。

　　

而最近两年，在地产二代朱桔榕的掌管下，合生创展变得激进而有野心。在行业下行之时，合生创展“由守转攻”，是意图曲线回归？

　　

01

　　

升龙退场，广州黄埔夏园旧改引入合生集团

　　

据观点网7月21日报道，近期，夏园社区经济联合社召开了经联社股东代表（居民代表）大会，对有关重要事项进行表决。

　　

据悉，表决通过夏园经济联合社拟与广州科合城市更新有限公司签订前期协议，由科合公司为后续夏园旧改提供前期服务工作。公示时间从2022年7月18日至2022年7月22日止。

　　

　　

如公示期未收到异议反馈，公示期结束后，夏园社区正式与科合公司签订合作协议，科合公司正式进场。

　　

据业内披露，今年7月16日，黄埔穗东街夏园股份经济联合社召开了代表大会，对几项重要事项进行表决：

　　

　　

其中，根据《广州市黄埔区夏园社区改造项目服务合同之解除协议》，夏园股份经济联合社和“广州嘉龙置业有限公司”之间的改造服务合同将解除。据悉，嘉龙置业是升龙介入黄埔夏园旧改的项目公司。

　　

而早在去年6月，嘉龙就因未按照合同约定履行义务，被夏园联社要求退出项目旧改。

　　

其次，根据《广州市黄埔区夏园村旧村改造项目前期服务协议》，与夏园联社订立新前期服务协议的，是广州科合城市更新有限公司。

　　

股权穿透显示，其成立于2022年6月22日，注册资本10000万元人民币。背后由合生集团有限公司及科学城（广州）投资集团有限公司分别持股70%及30%。这意味着，合生是占据主导地位的大股东。

　　

　　

值得一提的是，从协议来看，嘉龙公司在夏园的前期服务工作中累计投入金额超3.2亿，这部分费用，将由夏园联社以及科合公司在协议约定时间内返还。

　　

　　此外，科合公司需在共管账户设30个工作日内，一次性支付3亿人民币作为履约保证金，期间利息为夏园联社所有。

　　

　　

第三，根据《广州市黄埔区夏园村旧村改造项目之费用返还三方协议书》，“三方”即夏园联社、嘉龙以及科合，这一协议明确设定合同各方违约责任，简单理解，目的在于促使各方积极履约。

　　

需要说明的是，上述事项，已经以97.2%的同意率获得表决通过。这意味着，待公示期满，表决将正式生效，夏园将正式迎来合生集团进场。

　　

　　

02

　　

手握14个项目，合生创展逆势抄底广州旧改

　　

今年3月，合生创展的广州区域董事长出现变更，由原龙湖集团（00960.HK）广佛城市总毛文斌履新。毛文斌曾凭借“拓荒”龙湖广州市场一战成名，业务能力毋庸置疑。

　　

据不完全统计，截至目前，合生及其关联企业正式和网传介入的旧改项目达14个之多，总改造金额超过千亿。其中，合生创展在广州旧改的动作明显增多，多个项目在2019-2021年出现关键节点。

　　

除此之外，合生的关联公司珠江投资，于今年5月拿下广州瑶田村旧改项目。这是今年广州第二个公开招标的项目，也标志着珠江投资在这个111亿旧改巨无霸上终于“转正”。珠江投资由合生创展创始人朱孟依于1993年创立，目前董事长为朱孟依次子朱伟航。

　　

　　

随着广州多个旧改项目暂缓，此前传闻，多家房企的城市更新板块出现战略收缩、裁员的情况。然而，合生创展却依然在招兵买马——2021年7月，合生的华南城市更新展厅正式开放，财熵发现，几乎同一时间，合生官网也挂出多个城市更新相关的岗位。

　　

　　图源合生创展官网

　　

2021年以来民营房企退出的广州旧改项目，最后多数由财大气粗的国资企业接盘。例如雪松控股曾操盘的黄埔何棠下村，以及宝能曾介入的黄埔枫下村，最后均由科学城集团全资接盘。

　　

在民营房企的撤退浪潮中，合生创展的逆势抄底，令其成为一股“清流”。数据显示，2021年，在拿下广州“最贵”旧改项目——海珠康乐村、鹭江村的旧村改造后，合生成为了广州旧改的年度“最大金主”，投入金额达到346亿元。而这一年，合生的全年销售额也不过才432亿元。

　　

03

　　

朱氏家族的资本游戏

　　

2019年7月16日，北京公开土拍现场，合生创展意外现身，这距离这家公司上一次参与北京公开土地市场拿地，已经过去了将近2000天。有媒体评价：意义重大。

　　

这一年，不求速度、不事张扬的朱孟依一改往日风格，罕见下达了一个业绩指标：2019年的销售额目标是400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。当年，合生创展重回百强房企之列。

　　

2020年5月，同样是在北京，合生创展在分钟寺区域以约180亿元拿下3宗土地的举动，震惊了地产界——此前一年，合生的全年营收仅186亿元；而且，分钟寺区域地块位于朝阳东南四环区域，不具备优势学区与交通区位，似乎并不是一桩划算的买卖。

　　

　　

不过，穿透项目后，就会明白合生创展此举的“用意”——早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了北京嘉富龙房地产开发有限公司，后者为朱家掌控的珠江投资的子公司。在招拍挂市场获得该地块的合生，要将成交价180亿元中的112.98亿元给到一级开发商珠江投资，即相当于百亿资金在朱家掌控的合生系企业之间“左手转右手”。

　　

2021年4月，朱氏家族的“内部合作”再度上演——朱孟依的弟弟朱庆伊创办的珠光控股（01176.HK）将广州火村旧改项目以31.18亿元对价出售给广州博浩。穿透股权之后，广州博浩为博大金控所控制，其实控人为朱孟依。

　　

事实上，类似的项目腾挪和合作，一直存在于合生创展内部和关联公司之间。早年，合生和珠江投资、朱孟依的弟弟朱庆伊创办的珠光控股（01176.HK）、哥哥朱拉伊控制的新南方频繁合作。例如在1996至1998年，合生和珠光控股合作开发了珠光南景、逸景翠园等项目；和珠江投资在北京合作开发珠江骏景等项目。

　　

有时，合作也会涉及到资金层面。例如，由珠江投资、新南方、广东珠光（朱孟依的妹夫谢炳钊控制）、衡阳合创（朱孟依的小舅子朱介武创立）共同创立的珠江人寿，自2015年以来，不断被曝“输血”朱氏家族旗下的珠江教育、珠江公路桥梁投资有限公司等。

　　

2020年1月，朱孟依之女朱桔榕接班合生创展掌门人之后，合生才开始学会“光明正大”地利用资本杠杆。也是这时，合生正式开启“反攻”之路。

　　

朱桔榕，这位从中国人民大学金融学院毕业的高才生，对于资本游戏，比父辈有着更为浓厚的兴趣。上任之初，她提出要将公司从房地产开发商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，同年股权投资就被提到集团战略高度，并大举扫入小米(01810.HK)、平安好医生(01833.HK)、中国平安（601381.SH）、中国移动（600941.SH）等股票。

　　

此举的成绩，在2020年合生创展的财报中也有所显现。当年，合生的营收较上一年末同比增加了84.67%，仅股权投资一项就贡献了74亿港元净利润，约占当期合生总净利润的54%。该项的毛利率为92%，由此将当年合生的整体毛利率从50%推高至64%。

　　

朱桔榕的资本运作还体现在股票回购上。据整理发现，2020年合生创展回购超过30次，2021年回购次数更是达到50次。

　　

这样的市值管理操作，以两年15亿的代价，“拯救”了合生创展低迷多年的股价。朱桔榕上任以来，合生股价从2020年4月的最低位——不足5港元，涨到2021年6月4日的最高点34.37港元，翻了7倍。

　　

在业务上，合生创展也变得激进。朱桔榕一改“创一代”保守谨慎的作风，不仅频繁在公开市场拿地——2020年以来，除了北京，合生在廊坊、昆山、杭州等地累计拿下7个项目，总耗资超过230亿元；最近两年还在旧改业务上发力，激活了库存里沉睡多年的项目。

　　

需要值得的是，据2021年财报，合生创展当年实现营收251.28亿元，同比下滑10.6%；实现净利润79.79亿元，同比下滑28.42%。对于盈利能力的大幅缩水，合生在财报中归咎于“股权投资亏损”——2021年合生投资亏损29.65亿港元，同比下滑136.92%。

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