佳兆业正式转让8处资产！涉及招商蛇口、中信及中化……

2022年09月13日 17:48 来源：房地产导刊 作者：

佳兆业又一楼盘，得到盘活。

　　

9月初，广州南沙 “山海合悦”项目开放售楼部，入市在即。

　　

山海合悦的前身是“悦伴湾”。

　　

两年前，该项目贵为南沙单价地王，佳兆业以20.18亿元价格斩获，后因陷入流动性困局，项目一度停工。

　　

2021年11月，悦伴湾股权全部被转让给平安信托，半年后信达地产接手代建。

　　

自救路上，山海合悦更名重出江湖，只是佳兆业盘活资产的缩影。

　　

今年以来，佳兆业多次引入金融AMC、央企等“救兵”，走出一条有效纾困路径。

　　

多方增援

　　

根据佳兆业的说法，公司仍是山海合悦的操盘方，相关责权没有变化，工作按流程正常推进，平安信托方面只是落实风控措施。

　　

只是债务压顶，佳兆业无力继续投入，项目能重新激活，国企信达发挥了关键作用。

　　

信达地产发布的消息，此次项目开发是与平安信托深度合作，采用“金融机构接管+委托代建”模式——中国信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司操盘代建。

　　

“这是中国信达对出险房企进行救助的、首个成功落地的项目。”信达地产对此如此评价。

　　

项目利润并不高。

　　

佳兆业拿地价达到2.27万元/平方米，如今，开盘吹风价为2.9-3.1万元/平方米。就当下而言，赚多赚少不那么重要，复工复产、回笼资金才是第一要务。

　　

信达只是驰援佳兆业的“白武士”之一。

　　

今年4月，招商蛇口携长城资产出手，围绕佳兆业在粤港澳大湾区的项目进行合作。

　　

2021年下半年以来，这是首次“央企+AMC机构+出险房企”的合作。

　　

三方“分工明确”，佳兆业和招商蛇口负责开发运营，长城资产作为债权人，发挥资产管理配置优势。

　　

4个月后，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，该地块研究范围涉及240公顷土地，拟拆除范围约42公顷，拟更新方向为：居住、商业、产业等功能，佳兆业于一年前获得。

　　

中信系也再度下场。

　　

7月，佳兆业与中信集团成员公司订立协议，拟出售位于深圳的物业存货及若干项目。

　　

很快，四个深圳项目就转出去了：南山东角头项目、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾、佳兆业科技中心，涉及权益货值合计超 500 亿元。

　　

据报道，四个项目中，有三个采取“服务信托”模式：

　　

中信银行以债权人身份存在，中信城开提供盘活资金，并负责后续项目建设和开发经营，两者收回对应收益后，余下项目权益仍归佳兆业。

　　

盘活项目

　　

平安系、中信系佳兆业的老朋友。

　　

回望七年前，佳兆业陷入重大债务危机。中信银行联合中信信托、平安银行共向佳兆业提供800亿元的纾困贷款，把它从悬崖边缘拉了回来。

　　

如今“救兵”二度出手，佳兆业迎来转机。

　　

以位于深圳福田区的佳兆业航运红树湾为例，项目实际转让给中信后，更名为“中信城开 红树湾 ”。购房者认购积极，7 月 23 日开盘当天，销售额就有15亿元，去化率达50%。

　　

不少人认为，佳兆业引入金融机构、AMC、国企，以合作方式盘活资产的做法，或能为其他出险房企提供解题思路。

　　

地产分析师严跃进认为，佳兆业采取上述合作模式，可引入资金，盘活存量资产。一些介入的合作伙伴，在项目经营和资产处置方面优势明显，可加快处置出险企业的问题资产。

　　

一位业内人士告诉《21CBR》记者，地产公司要吸引AMC或者国资入场，一个重要前提是手头还有优质资产。佳兆业两次被救，主要因为手握大量、优质旧改项目储备。

　　

佳兆业被称为“旧改之王”，起步于深圳，靠改造烂尾楼发家。从2009年起，该公司抓住深圳城市更新的机遇，在大湾区地拿下大量旧改项目，发展壮大。

　　

截至2021年6月，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米。

　　

这些项目含金量高、利润可观，大湾区的储备占比逾99%，深圳、广州两地货值占比高达73%。在佳兆业与各方签署的合作中，关键词也多为粤港澳大湾区旧改项目。

　　

这一次，佳兆业能否再次上演“不死鸟”的剧情?

　　

上次危机中，佳兆业能脱困，除了“大金主”的支持外，还因为正赶上房地产的黄金时代。项目盘活后，大量销售资金回笼，恢复了流动性。如今房地产成交量低迷，购房者对出险房企的楼盘会更谨慎。

　　

在上述业内人士看来，市场行情恢复需要时间，项目去化周期拉长，盘活几个项目，或许难以完全减缓流动性压力。

　　

克而瑞数据显示，2022年前8个月，佳兆业权益销售额为171.7亿元，同比下滑八成。

　　

债务重组

　　

引入合作方盘活资产只是一着棋，佳兆业出售资产套现的动作也没停。

　　

去年11月，佳兆业担保的锦恒财富产品兑付逾期，拉响警报。掌舵人郭英成向投资者承诺会还钱，果断将18个项目提上资产处置日程，后来又增至25个，合计总价值近千亿元。

　　

佳兆业的资金压力不仅是理财产品，更多是公开市场的融资借贷。

　　

截至2021年6月底，佳兆业总借款为1237.8亿元，其中250.2亿元需在一年内还完，283.2亿元需在2年内还清。这家公司账上还剩现金及现金等价物487.4亿元。

　　

债务集中到期。2021年12月底，佳兆业公开4项违约的优先票据，未偿还本金额约117.8亿美元。2022年5月，中建投信托为佳兆业发行的海小镇信托也构成实质违约。

　　

境外债方面，数据显示，未来一年(2022年10月1日至2023年10月1日)，佳兆业有5笔美元债到期，总额为36.3亿美元。

　　

为了回笼资金，佳兆业将家底一次次摆上货架。据《21CBR》记者不完全统计，过去10个月，佳兆业出售的项目或项目股权近30个，均处于香港、深圳、上海、广州等大城市。

　　

6月，佳兆业拟以不超过29亿元的价格，卖掉了位于上海的总部大楼佳兆业金融中心。7月，它又出售了尚未建完的深圳新总部大楼——佳兆业科技中心，该项目对应的权益货值为81.67亿元。

　　

据佳兆业官微发布的消息，今年前7个月，佳兆业在深圳、惠州、佛山、中山、杭州、武汉、长沙等多个城市，累计交付6400套房;其财富产品已完成九期兑付。

　　

7月底，佳兆业的境内债务重组有了进展，若干金融机构同意延长借款期限。这家公司表态称，争取10月底发布去年业绩。

　　

9月5日，有消息称，佳兆业拟在10月后敲定离岸债务重组方案，计划分期偿还美元债务本金，或者将部分债务转换为公司或旗下项目股权。若能顺利完成，佳兆业就可脱困上岸。

　　

佳兆业近期项目交易盘点分析

　　

据媒体报道，佳兆业旗下多个深圳项目股权已正式转让变更。作为兑付逾期的房地产企业之一，佳兆业的债务问题一直备受关注。

　　

佳兆业的资金流动性问题最初体现在2021年11月，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，逾期规模约为3亿元，理财产品总金额约为127亿元，佳兆业管理层在深圳友谊酒店现场回应投资者;同年12月20日，佳兆业坦言公司优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元，主要包含四笔。公司拟就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划;今年5月，佳兆业通过中建投信托发行的佳兆业滨海小镇信托也实质违约，在此情况下债权人只能选择处置相关抵押物。

　　

据网络流传的佳兆业拟着手处置资产清单，其中包括价值818亿的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿。18个项目中包括南山住宅项目、福田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

　　

近期，佳兆业正式转让8处资产，涉及多家企业，包含招商蛇口、中信及中化等，项目转让用地面积约363公顷。

　　二、项目盘点

龙岗五和枢纽片区重点更新单元 

　　本项目研究范围划定以永香路、坂雪岗大道、吉华路以及龙岗区行政区边界合围而成的区域，研究范围约240公顷，其中拟拆除范围约42公顷，现状总建面92.2万㎡，毛容积率2.2。

　　据了解，2021年7月，龙岗推出第二批平方公里级重点城市更新单元和重点利益统筹项目，其中包含了本项目;2021年7月5日，深圳公共资源交易中心首次发布坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商招标公告;2021年7月20日，佳兆业集团(深圳)有限公司中标该项目前期服务商;2022年8月10日，深圳公共资源交易中心再次发布龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务招标公告;2022年8月25日，招商蛇口中标龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商。

　　招商蛇口创立于1979年，41年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的一批知名企业。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。

龙华观澜老墟片区城市更新单元 

　　观澜老墟片区城市更新单元位于龙华区观澜街道办，已列入《2022年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》，拟拆除范围为135688㎡，拟更新方向为商业、居住等功能，拟拆除重建用地范围内应落实不少于10800㎡的公共管理与服务设施用地、不少于19300㎡的公共绿地，落实规划安清路、悦兴路等，拟贡献率不少于22.2%。

　　申报主体为深圳市观澜佳兆业置业发展有限公司(以下简称“观澜佳兆业”)。此前观澜佳兆业由深圳市佳业古墟企业咨询管理合伙企业(有限合伙)、佳兆业城市更新分别持股70%、30%;7月14日，佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司转让观澜佳兆业30%股份予中航信托股份有限公司。而深圳市佳业古墟企业咨询管理合伙企业(有限合伙)由中航信托99%持股。

南山东角头项目 

　　南山东角头项目位于望海路与后海大道交界东北角，用地单位为深圳圳华港湾企业有限公司，经查询工商信息显示，深圳市航运集团有限公司为圳华港湾的股东之一。深圳航运由深圳市鸿利金融投资控股有限公司持股70%，深圳市投资控股有限公司持股30%。目前深圳市鸿利金融投资控股有限公司99%股权亦已易主，变更主体为城开信银。此前，佳兆业、中信曾设立有限合伙企业收购鸿利金融(控股99%)，并透过深圳航运集团间接持有南山东角头项目股权，该有限合伙企业已将该持股股权变更转让至城开信银。

　　据悉，南山东角头地块占地17.18公顷，原先规划建面不低于31万㎡。2019年，佳兆业控股的子公司与深圳南山规划管理局签订土地置换协议，新土地包括2宗地，占地面积10.9万㎡，规划为住宅、商业及配套设施用地，总建面约39.5万㎡。

 福田佳兆业科技中心 

　　7月4日，位于深圳福田区的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相。据了解，该项目前身为“佳兆业科技中心”。这也意味着“佳兆业科技中心”由中信城开接手。

　　

信息显示，中信城开是中信集团一级子公司，是以服务国家城镇化战略为主要目的的城市开发运营平台。中信城开(华南)主要负责粤港澳大湾区及海南自贸港的城市整合开发运营业务。

　　

中信城开披露的信息显示，中信城开大厦位于福田区深南大道深南路与上步路交汇处，占地面积约14411㎡、总建筑面积约176884㎡，计容建筑面积125567㎡;建筑高度约258米，地上52层、地下4层;办公建筑面积约100000㎡、商业建筑面积约30000㎡、标准层办公建筑面积约3100㎡。

大鹏金沙湾国际乐园 

　　效果图 (最终以官方审批结果为准)

　　

佳兆业金沙湾国际乐园项目位于下沙社区，规划占地面积约150公顷，包括冰雪馆、海洋馆、未来馆等五大主题游乐场馆，洲际、凯悦、万豪等5个国际豪华度假酒店，同时还有滨海顶豪公寓、三大生态公园、滨海休闲商业街、剧场、体育馆等丰富业态。

　　

该项目地块于2014年由佳兆业联合生命人寿以54亿元的报价斩获，当时参与地块竞争的还包括央企华润以及港中旅集团，最终溢价率达到58.82%;用地面积达86.98万㎡，挂牌起始价34亿元。

　　

经查询工商信息显示，6月21日，佳兆业先后退出深圳市佳德美奂旅游开发有限公司深圳市兆富德旅游开发有限公司、深圳市佳富东部旅游开发有限公司各51%股权，三家项目公司即为金沙湾国际乐园项目的开发主体。而城开信银作为受让方，同时受让佳德美奂、兆富德旅游、佳富东部各51%股权。与此同时，城开信银变更为西部信托直接全资子公司。

福田红树湾项目 

　　

6月25日，中信城开发布消息称，佳兆业航运红树湾更名为“中信城开红树湾”，并将于7月入市。

　　

据悉，佳兆业航运红树湾系2019年通过土地置换从深圳航运集团获得的置换地块，项目由深圳佳兆业城市更新集团、深圳航运集团联合开发。

　　

项目位于福田福保片区，占地9467㎡，总建面6.67万㎡，规划总户数397户，此前一直以“佳兆业航运红树湾”名义推广。据悉，佳兆业航运红树湾是因为2019年福田口岸计划建设东广场，需要拆除航运集团的综合楼和单身宿舍楼，作为补偿，就把西边福保地块(即本项目)，置换给了航运集团。2020年8月7日，项目名称由“福田口岸东广场拆迁置换用地”改为“佳兆业航运红树湾府”，现已易主中信城开。

宝安尖岗山凤鸣水岸 

　　

凤鸣水岸项目位于深圳宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，土地面积21051.16㎡，挂牌起始价17.54亿元。该项目由佳兆业于2021年5月以25.44亿元斩获，配建面积31200㎡，限售均价约8.3万元/㎡。拿下该项目当天，佳兆业便在项目所在地拉起开工横幅。

　　效果图 (最终以官方审批结果为准)

　　

据相关媒体报道，深圳尖岗山项目已由中化集团管理，案名定为凤鸣水岸。据股权结构图，该项目开发主体为深圳市金桂商务信息服务有限公司，由中化资本创新投资有限公司透过孙公司深圳市联合鑫实业有限公司持有，但并未显示具体持股比例。就中化集团介入，佳兆业方面回应“中化目前已完成凤鸣水岸注资，并向项目委派法定代表人、董事，对项目展开全面经营管理，确保项目开发顺利推进。”不过，佳兆业尚未披露中化对该项目注资金额。

　　

三、总结

　　

债务危机下的佳兆业近期纾困动作频繁，一方面通过资产变卖，进行松绑;另一方面与国央企及金融机构等有实力合作伙伴开展战略合作，抱团取暖。今年4月5日，佳兆业集团发布公告称，其已与招商蛇口工业区控股股份有限公司、中国长城资产管理股份有限公司在深圳签署战略合作协议。各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。更为重要的是，这将有助于缓解佳兆业的短期流动资金困难。

　　

由此可见，在现行房地产行业市场低迷大环境之下，佳兆业逐步认识到了一味通过资产变卖只能缓解燃眉之急，难以翻身。寻找有实力的合作伙伴，实现抱团取暖、战略合作或将是更加强有力的纾困方式。对于债权人和国央企而言，在遇困房企中寻求优质项目合作，不仅可收回旧债，还有望在未来实现自身业务新增长，开拓新的业务板块。

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