佳兆业，旧改之王二次被救

2022年09月09日 16:52 来源：21世纪商业评论作者：

强大救兵出手了。

 

佳兆业又一楼盘，得到盘活。

 

9月初，广州南沙“山海合悦”项目开放售楼部，入市在即。

 

山海合悦的前身是“悦伴湾”。

 

山海合悦效果图

 

两年前，该项目贵为南沙单价地王，佳兆业以20.18亿元价格斩获，后因陷入流动性困局，项目一度停工。

 

2021年11月，悦伴湾股权全部被转让给平安信托，半年后 信达地产 接手代建。

 

自救路上，山海合悦更名重出江湖，只是佳兆业盘活资产的缩影。

 

今年以来，佳兆业多次引入金融AMC、央企等“救兵”，走出一条有效纾困路径。

 

1

 

多方增援

 

根据佳兆业的说法，公司仍是山海合悦的操盘方，相关责权没有变化，工作按流程正常推进，平安信托方面只是落实风控措施。

 

只是债务压顶，佳兆业无力继续投入，项目能重新激活，国企信达发挥了关键作用。

 

信达地产发布的消息，此次项目开发是与平安信托深度合作，采用“金融机构接管+委托代建”模式—— 中国信达 深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司操盘代建。

 

“这是中国信达对出险房企进行救助的、首个成功落地的项目。”信达地产对此如此评价。

 

项目利润并不高。

 

佳兆业拿地价达到2.27万元/平方米，如今，开盘吹风价为2.9-3.1万元/平方米。就当下而言，赚多赚少不那么重要，复工复产、回笼资金才是第一要务。

 

信达只是驰援佳兆业的“白武士”之一。

 

今年4月， 招商蛇口 携长城资产出手，围绕佳兆业在粤港澳大湾区的项目进行合作。

 

2021年下半年以来，这是首次“央企+AMC机构+出险房企”的合作。

 

三方“分工明确”，佳兆业和招商蛇口负责开发运营，长城资产作为债权人，发挥资产管理配置优势。

 

4个月后，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，该地块研究范围涉及240公顷土地，拟拆除范围约42公顷，拟更新方向为：居住、商业、产业等功能，佳兆业于一年前获得。

 

来源： 视觉中国

 

中信系也再度下场。

 

7月，佳兆业与中信集团成员公司订立协议，拟出售位于深圳的物业存货及若干项目。

 

很快，四个深圳项目就转出去了：南山东角头项目、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾、佳兆业科技中心，涉及权益货值合计超 500 亿元。

 

据报道，四个项目中，有三个采取“服务信托”模式：

 

中信银行 以债权人身份存在，中信城开提供盘活资金，并负责后续项目建设和开发经营，两者收回对应收益后，余下项目权益仍归佳兆业。

 

2

 

盘活项目

 

平安系、中信系佳兆业的老朋友。

 

回望七年前，佳兆业陷入重大债务危机。中信银行联合中信信托、 平安银行 共向佳兆业提供800亿元的纾困贷款，把它从悬崖边缘拉了回来。

 

如今“救兵”二度出手，佳兆业迎来转机。

 

以位于深圳福田区的佳兆业航运红树湾为例，项目实际转让给中信后，更名为“中信城开红树湾”。购房者认购积极，7 月 23 日开盘当天，销售额就有15亿元，去化率达50%。

 

中信城开红树湾效果图

 

不少人认为，佳兆业引入金融机构、AMC、国企，以合作方式盘活资产的做法，或能为其他出险房企提供解题思路。

 

地产分析师严跃进认为，佳兆业采取上述合作模式，可引入资金，盘活存量资产。一些介入的合作伙伴，在项目经营和资产处置方面优势明显，可加快处置出险企业的问题资产。

 

一位业内人士告诉《21CBR》记者，地产公司要吸引AMC或者国资入场，一个重要前提是手头还有优质资产。佳兆业两次被救，主要因为手握大量、优质旧改项目储备。

 

佳兆业被称为“旧改之王”，起步于深圳，靠改造烂尾楼发家。从2009年起，该公司抓住深圳城市更新的机遇，在大湾区地拿下大量旧改项目，发展壮大。

 

截至2021年6月，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米。

 

这些项目含金量高、利润可观，大湾区的储备占比逾99%，深圳、广州两地货值占比高达73%。在佳兆业与各方签署的合作中，关键词也多为粤港澳大湾区旧改项目。

 

这一次，佳兆业能否再次上演“不死鸟”的剧情？

 

上次危机中，佳兆业能脱困，除了“大金主”的支持外，还因为正赶上房地产的黄金时代。项目盘活后，大量销售资金回笼，恢复了流动性。如今房地产成交量低迷，购房者对出险房企的楼盘会更谨慎。

 

在上述业内人士看来，市场行情恢复需要时间，项目去化周期拉长，盘活几个项目，或许难以完全减缓流动性压力。

 

克而瑞数据显示，2022年前8个月，佳兆业权益销售额为171.7亿元，同比下滑八成。

 

3

 

债务重组

 

引入合作方盘活资产只是一着棋，佳兆业出售资产套现的动作也没停。

 

去年11月，佳兆业担保的锦恒财富产品兑付逾期，拉响警报。掌舵人郭英成向投资者承诺会还钱，果断将18个项目提上资产处置日程，后来又增至25个，合计总价值近千亿元。

 

佳兆业集团 董事长兼联合创始人郭英成来源：视觉中国

 

佳兆业的资金压力不仅是理财产品，更多是公开市场的融资借贷。

 

截至2021年6月底，佳兆业总借款为1237.8亿元，其中250.2亿元需在一年内还完，283.2亿元需在2年内还清。

 

这家公司账上还剩现金及现金等价物487.4亿元。

 

债务集中到期。

 

2021年12月底，佳兆业公开4项违约的优先票据，未偿还本金额约117.8亿美元。2022年5月，中建投信托为佳兆业发行的海小镇信托也构成实质违约。

 

境外债方面，企业预警通显示，未来一年（2022年10月1日至2023年10月1日），佳兆业有5笔美元债到期，总额为36.3亿美元。

 

为了回笼资金，佳兆业将家底一次次摆上货架。据《21CBR》记者不完全统计，过去10个月，佳兆业出售的项目或项目股权近30个，均处于香港、深圳、上海、广州等大城市。

 

一众资产中，最令人唏嘘的是两座总部大楼。

 

6月，佳兆业拟以不超过29亿元的价格，卖掉了位于上海的总部大楼佳兆业金融中心。7月，它又出售了尚未建完的深圳新总部大楼——佳兆业科技中心，该项目对应的权益货值为81.67亿元。

 

佳兆业 金融科技 中心效果图

 

内补粮草、外引救兵，佳兆业恢复元气。

 

据佳兆业官微发布的消息，今年前7个月，佳兆业在深圳、惠州、佛山、中山、杭州、武汉、长沙等多个城市，累计交付6400套房；其财富产品已完成九期兑付。

 

对于佳兆业而言，接下来的债务重组，将是脱困的关键一步。

 

7月底，佳兆业的境内债务重组有了进展，若干金融机构同意延长借款期限。这家公司表态称，争取10月底发布去年业绩。

 

9月5日，有消息称，佳兆业拟在10月后敲定离岸债务重组方案，计划分期偿还美元债务本金，或者将部分债务转换为公司或旗下项目股权。

 

若能顺利完成，佳兆业就可脱困上岸。

 

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