仁恒置地复苏前夜下的战略收缩
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仁恒置地复苏前夜下的战略收缩
2023-03-05 09:00:00 来源：观点网 作者：
据投资者转述，在当天召开的线上投资者会议上，主席兼总裁钟声坚表示，今年不再分红，在土储战略上也将更为审慎。他说：“哪里比较安全、哪里有钱赚，我们就往哪里投资。”
这也意味着，仁恒置地较以往更为谨慎，或者称之为适应环境的战略收缩。
如在管理费用管控方面，仁恒置地把刀伸向了组织架构领域。钟声坚表示，仁恒置地把南京、成都和武汉公司合并到南京公司，上海公司把苏州和杭州公司合并在一起，北方则把天津、沈阳、济南合并成一个公司。而今年要把珠海、深圳和海口合并成一个公司。
而财报数据方面，也显露出仁恒置地战略收缩的痕迹。
2022年，仁恒置地偿还借款流出的现金流为200.71亿元，而同期借入借款流入的现金流只有123.72亿元，缺口为76.99亿元，这部分主要是由经营性现金流净额补齐。2022年仁恒置地的平均贷款成本约5%，因其含有美元债务和新元债务，因全球加息仍在继续，预计2023年该成本将有所上升。所以，仁恒置地在这个时候收缩负债规模，有助其降低利息成本。
而债务偿还的现金流来源，也主要是土储规模收缩省下来的钱。
新增项目审慎
据仁恒置地2022年财报显示，其待开发的资产规模由2021年的99.19亿元，下滑至2022年的22.57亿元。全年新增土地规模，也只有20.23亿元。
由此来看，增量部分与存量部分数值上相差不多，这是一种更为谨慎的扩储方式。虽然这可能限制仁恒置地未来迅速扩大销售规模的节奏，但也同时减少了资金的占用。在销售不景气的2022年，这是一种合适的战略收缩。
据2022年财报显示，其2022年的经营性现金流净额为84.27亿元，同比上升300%。主要原因是土储购入较少，资金占用较少带来的结果。
另外，在土储结构上，也发生了变化。2022年仁恒置地确认的销售收入中，有57.2%来自南京、上海和苏州；而2022年的预售额中，有56.2%来自上海；在土储方面，有58%来自于南京和珠海，其中南京占绝大部分。结构从之前的押注上海，转变为押注南京。
这种转变，多少带点被动。据不完全统计，2022年上海出让的115宗土地中，竞得人为国资背景企业的占比47%。对于融资通道有限的民企来说，难有大量资金与之竞争。且据公开消息显示，2022年上海土拍的平均溢价率也超过了3%左右。
反观南京，2022年共出让104宗地，其中有84宗地以底价成交。另外，南京是仁恒置地的发家之地，品牌影响力较大，有助于仁恒置地的销售去化。
除了公开市场上上的拿地策略有所调整外，仁恒置地在旧改方面也适时“止损”。
如深圳龙岗坂田的旧改项目，之前因政策上允许工改保，约35%到40%可以做住宅。但目前政策变化，不允许工改保，只允许工改工。对此，仁恒置地及时止损，退出了该项目。这也是仁恒置地2022年下半年的管理费同比增长82.3%至14.33亿元的原因之一。
由于对新项目审慎选取，仁恒置地同时下调了2023年的销售预期，大概在450亿元到500亿左右，而其2022年的合约预售为680.9亿元。
小股操盘与代建
在土储规模下滑、开发规模和销售规模下滑、销售前景不明、资金运用审慎等情况下，仁恒置地通过小股操盘，及给其他项目方代建的方式，收取代建费用和管理费用，利用自身的品牌以及少量资金去换取一定的收益，也不失为战略收缩下向外突围的一步好棋。
仁恒置地的收费标准相当于项目销售货值的5%到8%。如果项目销售总货值是30亿元，那么收费金额大概是1到2亿元。剔除管理费用之后，仁恒置地的利润率大概在50%-56%水平。
除了利润率高以外，相较于在新进城市合资或全资开发新项目，代建也是一种较低成本的品牌推广方式。如钟声坚在投资者会上所说，其为海口市官方代建安居房项目，省委书记都可以在项目里开全省的县委书记现场会，这对仁恒置地的品牌推广有极大好处。
虽然代建投入小，有一定的品牌效应，但是代建委托方的资金实力也需要谨慎考察。抛去资金实力差的开发商不说，地方官方背景的委托方也得谨慎考虑。在土地财政下滑，去年疫情支出巨大，城投平台土拍托底的大背景下，需要好好考虑地方官方背景的委托方的偿付实力。
另外，代建也并不是现金奶牛，如仁恒置地的代建收费只占销售货值的5%到8%。另一个就是代建质量。据公开市场消息，仁恒置地在上海的代建项目仁恒锦绣世纪以及苏州代建项目仁恒溪云雅园，均传出质量问题。仁恒置地回应称，当时的形态并非最终可以交付的形态，还会继续完善。
小股操盘方面，权责并不一致，这或会产生一些道德问题，这与职业经理人道德风险类似。如何完善代建流程，维护品牌形象，是仁恒置地要继续思考的。
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