没收20亿订金 长实200亿超级豪宅交易谁赢了？

2023-07-15 00:14:00 来源：观点地产网作者：

自通关过后，香港豪宅热度持续，而半山西部超级豪宅项目21 BORRETT ROAD交易却悄然而止。

 

7月13日晚间，长江实业集团有限公司公告称，买方并无遵照买卖协议条款支付金额为10.38亿港元的第一笔部分付款及应计利息。尽管双方已尝试按不损害权益基础通过讨论解决违约问题，惟未能达成解决方案。

 

因此，卖方已根据买卖协议向买方发出终止通知，买卖协议被即时终止，并没收买方已支付的金额为20.77亿港元的订金。

 

这一笔订金高达20.77亿港元的交易，即是此前长实拟以208亿港元整售的西半山超级豪宅项目。

 

时间回溯到2022年9月28日下午，长实宣布，附属公司以代价207.66亿港元向ORIC-Borrett Limited出售Aim CleverHoldings Limited全部股权。

 

买方ORIC-Borrett Limited由新加坡金融机构Sino-Suisse（华瑞）管理的LCVision Capital VCC基金拥有。

 

据观点新媒体了解，标的公司拥有 长实集团 旗下香港半山西部波老道的21 BORRETT ROAD项目，该项目包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。其中，住宅单位共32.79万平方呎，每平方呎6.2万港元。

 

对于这幅2011年6月斥资116.5亿港元购入的地皮，长实集团此次出售收益估计约63亿港元，预期将出售所得款项净额用作一般营运资金用途。

 

彼时更多人认为，长实并不看好香港楼市，因而选择将半山项目出售。长实执行董事赵国雄曾对外表示，公司一贯作风就是当楼盘落成后会尽快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集团有数十亿利润，套现后会投资其他项目，是一个很正常的商业运作。

 

而且在2025年3月完成项目转让前，项目销售收入仍属长实集团所有，相应出售代价会有所调整。

 

与此同时，为促使交易完成，长实集团还将向买方提供贷款，贷款本金额将不多于103.83亿港元、未获任何有关发放金额（协议后长实集团净销售收入）结算的交易完成付款金额、以及按揭的未售出部分价值70%（以三者最低者为准）。买方贷款应计利息须根据汇丰银行最优惠利率减2.25%年利率计算，并须于每月支付一次。

 

具体到支付方式，买家将首先支付20.77亿港元订金，随后每六个月分五笔付款，首两笔部分付款每笔须为10.38亿港元，后三笔部分每笔为20.77亿港元。

 

因此，买家应当在今年3月支付10.38亿港元的第一笔部分付款及其应计利息。从最新公告可知，买家未如期付款并造成违约，买卖双方讨论过后仍未能达成解决方案。

 

违约三个多月后，长实终止了这一交易，没收买方已支付的20.77亿港元的订金。同时，买卖协议项下拟进行的出售事项及可能提供的买方贷款将不会进行。

 

业内人士曾指出，这次交易对于买卖双方均有利，秉持“货如轮转”策略的长实可以有效锁定可观利润，而项目整售有一定折让，华瑞资本是以优势价格购入。

 

对于是次交易终止背后的原因，或许能从市场情况和交易条款上研究一二。

 

6月29日，莱坊发布的《香港每月物业市场报告》指出，在高利率和港股表现不佳的背景下，香港住宅市场气氛继续减弱，预计今年全年一般住宅楼价将下跌0至5%，而豪宅楼价将保持稳定。

 

豪宅的稀缺性亦导致其在市场十分抢手，美联物业报告指出，截至5月16日，香港市场录得多达134宗超5000万港元一手豪宅成交，不到5个月时间超过2022全年116宗。

 

而作为香港老牌豪宅区，半山豪宅是抵抗通胀和经济波动的优质资产。今年2月、3月，21 BORRETT ROAD录得3伙成交，总成交价4.616亿港元。

 

如若说是香港豪宅市场交易不及预期，华瑞资本选择放弃支付分期第一笔付款和利息，似乎并不合理。

 

香港作为国际金融中心，金管局跟随美联储加息，基本利率亦随之上调。节节攀升的贷款利率，即是按最优惠利率减2.25%，面对不高于103.83亿港元贷款，买方每月需要支付的利息仍是高额。

 

华瑞资本购入21 BORRETT ROAD是新加坡资本入局香港，终止交易背后是否资本流向别处？

 

卖方方面，长实集团近几年一边在抛售内地和香港资产，一边在香港低价拿地。

 

2022年3月至今年3月，长实集团已完成四次新的土地收购，总建筑面积为 340万平方英尺。到2022年底，在港土地储备700万平方英尺，较2021年底有大幅增加。

 

6月底，又有消息传出，长实集团已与汇丰接触，希望接手合景泰富与龙光合伙开发的香港“凯明”项目相应债权。

 

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