龙华黄金台规划公示 中洲300亿项目获信达驰援进入加速期

2023年10月08日 20:19 来源：观点地产网作者：

观点网 8月底一波新政出台以来，深圳楼市买卖的热情重新被点燃，一些推进已久的项目也在这个窗口期酝酿入市。

 

根据近日消息， 中洲控股 旗下深圳龙华 黄金 台项目“迎玺花园”已获得规划公示，涉及建设用地1.84万平方米，总建面13.4万平方米，其中住宅部分占约7万平方米，总户数644户。

 

自今年8月下旬起，中洲迎玺花园已启动项目巡展，至9月16日开放展厅。观点新媒体从项目相关人员处了解到，该项目预计于11月初到11月中旬之间正式入市。

 

这将是中洲释放核心项目逾300亿元价值的重要一步。黄金台项目已有30年历史，长期处于股权纠纷之中，直到2022年9月才进入开工阶段，今年6月底中洲还通过私募基金方式为该项目引入了信达，项目开发建设也有所加快。

 

而从深圳楼市推新的情况看，除个别项目外，入市项目热度普遍一般。比如中洲迎玺花园附近的超核紫云府，近期曾制定折扣较大的开盘价格，去化率也未突破6成。市场观望的情绪依旧浓厚，包括中洲在内的房企仍会面临此类挑战。

 

入市与挑战

 

中洲迎玺花园位于深圳北站国际商务区范围内，该地区主要打造北站总部基地及新兴豪宅区。项目占地面积约7.7万平方米，总建面44.6万平方米，容积率约4.24，计划分三期5个批次开发，涉及17个单元住宅楼、1栋幼儿园，规划约2669户。

 

观点新媒体获得的一份资料显示，中洲迎玺花园自身也定位于豪宅产品，并着重强调项目自身无保障房、回迁房，是区域内“最大纯粹住区”，以及园林及200米楼距等优势。

 

该项目于2022年9月正式动工，预计2026年1月竣工。动工近一年后，今年8月18日及19日，项目宣布分别在龙华、福田进行巡展，并于9月16日开放营销中心，主推92-136平方米三至四房户型。

 

中洲迎玺花园的工作人员对观点新媒体表示，目前项目还没有取得预售证，因此具体售价及优惠活动未定，购房者可以参考附近的超核中心润府项目定价。至于入市时间，其表示，预计会在11月初到11月中旬之间。

 

上述人士所指超核中心润府即 华润置地 、深铁联合打造的北站超核万象中心，这是深圳上半年销售金额最高的项目之一，最近一次获得预售证是4月份，备案均价约7.23万元/平方米（毛坯）。目前项目已处于清盘状态。

 

除了超核中心润府，中洲迎玺花园附近的在售项目还包括中海珑悦理、超核紫云府，均价基本是7字头。近期这些项目中最受关注的是华润置地、中海合作的超核紫云府，后者在开盘时采取了较为进取的促销策略。

 

据了解，超核紫云府于9月14日才获得预售证，备案均价7.07万元/平方米（带精装），低于毛坯限价7.25万元/平方米。项目在开盘时则打出91折优惠，折后单价5.7万元/平方米起，均价6.4万元/平方米。

 

9月22日，超核紫云府进入选房阶段，有效认筹402批，对应房源464套，最终录得销售261套，折合去化率56.25%。

 

促销换取不足6成的去化率，这放在楼市景气时期或许并不突出，但在如今的语境下，部分市场人士已认为属于不错的水平。据深圳中原监测，与超核紫云府同一周入市的还包括京基云熙阁、满京华金硕华府、金地峰境誉府，4个项目整体去化仅约2成。

 

促销的结果同样表明，在热点区域，一些折扣较大、性价比较高的项目，去化会明显加快。类似的“内卷”也发生在核心区，福田金地环湾城、南山绿景白石洲璟庭于9月8日拿证，折后每平方米均价最低分别为8.1万元/平方米、8.2万元/平方米，最终金地项目去化71%、收金46.9亿元。

 

不过，考虑到超核紫云府总体量仅4.8万平方米，只有两栋单元楼，就体量而言并非中洲迎玺花园的直接对标项目。因而紫云府的案例仅是参考，中洲最终以什么定价策略入市仍是个谜。

 

项目盘活加速

 

中洲迎玺花园入市时间发生在深圳推出认房不认贷、降首付、降存量房利率等调整政策之后，新房市场供应充足，但成交回升相对并不明显。

 

根据深圳 房地产 信息网统计，9月就有20个项目拿证，预售住宅房源8278套，环比增长27.73%；成交方面，9月深圳共计成交2076套新房，环比仍减少5.6%，原因除了购房者“卖旧换新”需要时间，还与他们对政策效果存疑有一定关系。

 

深圳中原董事总经理郑叔伦对观点新媒体表示，政策出台绝对是利好，但是需要持续出台，组合拳叠加起来，才能显示量变到质变的效果。

 

对近期市场价格松动的现象，他表达看法称，市场上的客户呈金字塔分布，降低价格、首付、供款相当于从金字塔尖往下走，能够负担得起的有效客户呈倍速增加，市场将会从冰冷的供大于求，改善到稳定的供求平衡。

 

就中洲迎玺花园而言，它与绿景白石洲璟庭类似，被外界所关注的重点并不完全在于售价，而是入市本身代表的资产盘活与价值释放。黄金台项目的历史最早可追溯至1993年，因权益纠纷问题推进难度极大。

 

观点新媒体过往报道，2020年4月，中洲控股、深圳市宝东地产开发有限公司与深圳市规划和自然龙华管理局签订征地补偿协议，据此黄金台项目被置换成一宗占地9万平方米的商住地块。但直到2022年9月份，黄金台项目才正式动工，竣工节点推至2026年1月。

 

今年1月18日，即项目开工后3个月，中洲受让黄金台项目剩余10%权益，据此正式全资拥有这块地。有投资者曾询问中洲获取黄金台项目10%权益所涉及代价，并未获得上市公司回应。

 

至6月26日，中洲宣布与信达资本、 中国信达 深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”，总规模60.41亿元。其中，中国信达出资42亿元担任优先级LP，随后私募基金将这笔钱以借款方式输送给中洲；中洲则以包括黄金台项目在内资产出资18.4亿元作为劣后级LP。

 

在信达驰援两个月后，黄金台项目便以“中洲迎玺花园”开启巡展，进入开盘倒计时阶段。

 

在投资者互动平台上，中洲做出回应称，与信达成立私募基金是为了优化公司债务结构，推动公司项目开发建设。

 

2023年半年报显示，中洲控股一年内到期的非流动负债为33.60亿元，较年初压降3.17亿元，短期借款为0；期末现金及现金等价物则为7.98亿元，较年初减少1.044亿元，难以覆盖即期债务。

 

至于黄金台项目，以片区新房7万元/平方米定价估算，项目住宅部分货值将近225亿元，其中一期7万平方米对应货值49亿元；加上剩余近13万平方米商业部分，总体货值外界曾预估突破300亿元。而项目总投资额高达62.13亿元，对于中洲而言显然是一个沉重的负担。

 

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