朱孟依隐身四年，珠江合生系二代迷局

2024年06月04日 10:09 来源：乐居财经作者：

四年前，地产大亨朱孟依退居幕后，他的关注度很少了。他现年65岁。

 

前不久，他再一次出现在风口浪尖之上，旗下的合创 汽车 陆续传出工厂停工、员工绩效停发等消息。跟地产业务一样， 新能源 汽车是朱孟依家族投资版图的冰山一角。

 

朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。朱孟依隐身，三个子女走向台前，各自独当一面。

 

朱桔榕负责合生创展，朱伟航负责珠江投资（广东珠江投资股份有限公司）和珠江投控（广东珠江投资控股集团有限公司），朱一航负责珠江投管（广东珠江投资管理集团有限公司）。

 

这四大平台公司，产业涉及地产、基建、新能源、医药、保险、 教育 、科技、金融等多个领域，业务繁多。

 

一直以来，三兄妹所负责的板块看似相互独立，实则关联交易不断，尤其是里面的香港上市公司合生创展和发债企业珠江投资。

 

管中窥豹。珠江投资2023年债券报告，为梳理珠江合生系庞杂的关系网提供了一扇窗口，涉及的关联企业超过200家。

 

在过去的2023年，珠江投资对关联方的应收账款比例达到75.28%，关联方其他应收款占比例也达61.83%。其未收回的非经营性往来占款和资金拆借中，有75.64%来自控股股东、实际控制人及其他关联方。

 

这种关联交易，合生创展也较为常见。

 

这几年，一些民营房企暴露，拿地产二代顶雷，让这个群体一时间褪去了光环。但朱氏三兄妹，是否撑起了地产二代们的荣光呢？

 

庞杂的“珠江合生系”

 

从包工头到“华南五虎”之首，朱孟依从地产做起，创建了庞大的商业帝国。

 

1992年，朱孟依成立合生创展。第二年，珠江投资注册成立。珠江投资与合生创展一起，成为朱孟依在地产领域的左膀右臂，二者合称为“珠江合生系”。

 

这两家公司，从股权关系上看，截至2023年底，朱孟依通过新达置业间接持有合生创展53.75%的股权，朱一航通过远富投资间接持有合生创展18.31%的股权；朱桔榕通过聚融投资控股间接持有合生创展0.19%股权，个人直接持有0.05股权，合计0.24%。

 

珠江投资则由广东韩建投资有限公司和广州华城置业分别持有83%和17%，前者由朱伟航和刘惠英分别持有99%和1%，后者由二人分别持有99%和1%。刘惠英为朱孟依的母亲。珠江投资直接对外投资企业93家，间接对外投资706家。

 

珠江投管是朱孟依家族除合生创展、珠江投资外的另一重要平台，珠江投管的大股东为广东韩建控股有限公司，后者由朱一航和刘惠英分别持股99%和1%。

 

珠江投管涵盖 电力 投资、能源投资、路桥投资、海外投资，下设珠江路桥、华夏电力、华夏能源三大专业板块集团。珠江投管直接对外投资企业7家，间接对外投资企业82家。朱一航通过珠江投管控股广东华厦电力发展有限公司、广东珠江公路桥梁投资控股有限公司、广东华厦能源投资有限公司、广东珠投 资产管理 有限公司等6家主体。

 

通过珠江投管多年的布局，朱一航目前投资涵盖电力、能源、路桥基建、电竞、新能源汽车、动漫、科技等领域。上述所提到的合创汽车便是珠江投管的投资手笔。而朱一航在电竞圈也颇有名气，他是超竞集团董事长，旗下EDG曾拿下2021年英雄联盟全球总决赛冠军。

 

此外，朱伟航控制珠江投控业务，涵盖住宅地产、 商业地产 、 酒店 服务、教育事业、大健康板块、产业板块。其直接对外投资企业34家，间接对外投资企业更达到2890家。朱伟航通过珠江投资控股持有珠江人寿、广东珠控城市更新有限公司、珠江科技投资有限公司、广东珠江教育投资有限公司等34家主体。

 

朱伟航掌控下的珠江人寿也是朱氏商业版图中的重要一环。

 

珠江投资控股、广东韩建分别为珠江人寿的第一大股东、第四大股东，合计持有珠江人寿40.45%股份，这两家企业背后实控人为朱伟航。第二大股东为珠光集团，持股比例 20%，法定代表人、董事长为谢炳钊；谢炳钊为朱孟依妹夫，为关系密切的关联方。新南方集团为珠江人寿第五大股东，持股比例 10.3%，实控人为朱孟依的哥哥朱拉伊。

 

2021 年 3 月，珠江人寿还因项目子公司融资借款超过监管比例规定、保险资金违规用于缴纳项目竞拍保证金、关联方长期占用保险资金等违法行为收到了银保监会的行政处罚决定书。这些违规操作，或多或少都跟地产投资相关。

 

中债资信在 2022 年 6 月出具的评级报告中指出，珠江人寿部分关联交易涉及 房地产 行业，且大量投资资产集中于股东方，或对公司投资形成一定拖累。

 

眼花缭乱的资金拆借

 

一直以来，朱氏三兄妹各自所负责的板块，看似相互独立，旗下公司的关联交易实则往来不断，纷繁复杂。

 

珠江投资2023年债券年报显示其关联方超200家，包括珠江投资的股东、家庭成员控制或施加重大影响的企业、联营合营企业、珠江投资的主要投资者个人、与珠江投资个人关系密切的家庭成员，朱伟航与朱一航兄弟二人均在列。

 

珠江投资向关联方销售货物或提供劳务、采购货物或接受劳务、出租房产、租入房产，同时还接受其他关联方提供的融资担保、为其他关联方提供贷款担保、向其他关联方借款。

 

从一组数据可看出，珠江投资与这些关联方的往来越发密切。

 

2023年，珠江投资对关联方的应收账款期末余额为21.26亿元，相比于期初的14.09亿元增加约50.9%，占应收账款的比例达到75.28%；关联方其他应收款期末余额为174.72亿元，相比于期初的118.73亿元增加约47.2%，占总其他应收款的比例也达61.83%。

 

期内，珠江投资转让珠江新润股权给韩建投资、转让上海博祯置业股权给上海合博房地产咨询有限公司，产生了较大应收往来款。

 

两笔转让中，韩建投资、上海合博房地产均是珠江投资的关联方。其中上海合博房地产还是上海合生房地产旗下全资子公司。

 

去年，珠江投资对关联方的应付账款期末余额为16.59亿元，相比于期初的13.66亿元增加约21.4%；其他应付款期末余额为137.08亿元，相比期初的68.73亿元翻了一倍多。

 

截至2023年末，珠江投资其他应收款的账面余额为280.74亿元，相较于期初的201.51亿元增加约39.3%，其中3年以上的占比43.24%，珠江投资仅对这部分账龄较长的部分计提了70万元的坏账准备。

 

另外，珠江投资还在向控股股东韩建投资进行资金拆借。2023年发生的资金拆借额为27.6亿元，期末未收回金额为56.33亿元，回款期限在1年以上。

 

报告期末，该公司未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计80.43亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计60.84亿元，占75.64%。

 

其非经营性往来占款和资金拆借前5名债务方，分别为广东韩建、深圳合科建投资、上海阳光博大股权投资、广州超竞投资、广东珠江金融投资。这里面，至少有三家是珠江投资的关联方。

 

珠江投资2023年合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例17.03%，已超过合并口径净资产的10%。

 

另外，珠江投资也与一众关联方存在较大额度的担保。其报告期末对外担保的余额155.01亿元，当中，对外担保中为控股股东、实际控制人和其他关联方提供担保的金额154.41亿元。珠江投资也接受其他关联方提供的融资担保，期末余额169.87亿元。

 

作为朱氏家族持有的港股上市平台，合生创展也与关联方有较频繁的往来。

 

2023年，其应收账款41.3亿港元，其中关联方的应收账款21.95亿港元。合生创展有关联方的应付账款11.53亿港元。合生创展向关联方销售货品及服务的金额4.25亿港元；从关联方购买货品及服务的金额1.28亿港元。

 

下滑的业绩与短债压力

 

朱孟依将经营交到二代手中后，合生珠江系的生意版图持续扩大。

 

2021年1月，朱一航通过旗下广东珠投智能科技投资有限公司19.23亿元战略投资广汽蔚来（合创汽车），正式入局新能源汽车领域。

 

以地产为主业的朱桔榕与朱伟航，旗下公司往来不断。

 

2020年上任后，朱桔榕一改合生创展之前的慢节奏，开启了扩张之路，当年便斥资近180亿元拿下北京分钟寺三宗地块；2021年又以346.67亿元接手广州史上最贵旧改项目。

 

分钟寺棚改项目背后的一级开发单位是北京嘉富龙 房地产开发 有限公司。其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司，持股比例62.14%，二股东是珠江人寿，持股35.83%。两家公司的实控人均为朱伟航。仅土地整理返还款，珠江投资就回收了112.98亿元。

 

2021年7月，合生创展以114.3万元关联收购珠江房地产旗下瑞特物业。珠江房地产由珠江投资100%持有，实控人朱伟航。

 

2022年8月，合生创展旗下子公司收购了珠江投资旗下一宗上海宅地，收购价格7.9亿元。其中的2.4亿元，是以内部资源作价，其余的5.5亿元，将通过 银行 贷款来支付。

 

去年6月，合生创展有意“收编”珠江投资。相较于合生创展的全国化布局，珠江投资更加注重本土化，在广州深耕多年。但二者在业务上的重叠较多，加上行业处于下行期，合生珠江系走向合并。珠江投资原大生产板块包括成本、营销、设计研发和工程四个中心，将与合生对应部门合并，打包成立资管公司。

 

今年3月，合并正式开始。在新的组织构架下，23个合生项目和42个珠江项目一同归入新的广州地区公司。

 

同时，广州地区公司迎来了一场人事换防。在整合后的广州地区公司，两位来自合生系的管理层分别出任董事长、总经理；珠江投资广州地区董事长与总经理分别担任联席总经理和副总经理。

 

2023年4月，合生创展收购广州超竞投资有限公司（实控人为朱一航）订立购买协议，以购买上海竞禾60%股权，代价为0。上海竞禾的经营范围包括房地产开发经营、建设工程设计等。交易完成后，广州超竞对上海竞禾的持股比例降至10%，合生创展方面的持股比例升至90%。

 

从业绩层面来看，合生创展和珠江投资在2023年均出现了不同程度的下滑。

 

2023年，合生创展营收342.92亿港元，同比增长25.86%；净利润34.04亿港元，同比下降62.57%；归母净利润29.22亿港元，同比下降66.66%。

 

这也是合生创展近5年来归母净利润的最低水平。2019-2022年，其归母净利润分别为94.86亿港元、136.34亿港元、97.59亿港元、87.62亿港元。

 

2023年，珠江投资实现营业收入186.15亿元，同比增长43.95%；实现净利润4.02亿元，同比下降25.12%。其期末现金40.87亿元，同比2022年下降了47.89%。而一年内到期的有息债务123.55亿元。现金短债比仅0.33。

 

截至2023年末，合生创展债务总额868.55亿港元。1年内到期债务占比43%，达370.3亿港元；1-2年内到期债务占比13%，达110.96亿港元；2-5年内到期债务占比23%，5年以上债务占比21%，分别对应债务204.74亿港元、182.55亿港元。

 

两个地产平台的短债压力，均有所增大。

 

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