华南城未竟转型路

2024年07月02日 09:51 来源：观点地产网作者：

观点指数近日，香港高等法院向深圳市特区建设发展有限公司（简称“特区建发”）发出一张传票，诉讼的原告为花旗国际有限公司，主要源于 华南城 的债务问题。

 

华南城因流动资金紧张，于2024年2月宣布无法支付即将到期的票据，导致违约事件。这包括2024年10月票据的强制赎回款项和2024年4月票据的一笔利息。截至宣告违约之日，未偿还的债务规模约为14亿美元。

 

要关注到的是，华南城在2022年8月顺利展期的5只美元债是建立于特区建发提供“维好协议”的前提下，因此债权人将本次的违约事件归咎于特区建发并诉诸法院。

 

华南城，这个曾经以“十年八城”的速度在全国范围内迅速扩张的 产业地产 商，一度被视为商贸 物流 城模式的典范，后又在时代浪潮下誓言转型产业园区，但最终定位不清未能如愿。虽然其已数度出售股权，亦寻得深圳国资入股，但至今仍受困于债务无法脱身。

 

何至于此？

 

彼时兴起与扩张

 

华南城的起步可以追溯到2002年，其以 综合 商贸物流中心的模式迅速走在了行业前列。由于当时深圳市中心的商贸物流外迁，深圳作为东南地区物流的核心需要一个物流基地，于是深圳华南城应运而生。整个深圳华南城总规划占地面积超过1.5平方公里，总规划建筑面积超过260万平方米，总规划投资超过100亿元，仅用380天就建成首期项目，成为一时标杆。

 

五个创始人——潮汕珠宝商人郑松兴、香港 佳宁娜 集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林都有实业背景，这也成为其拿地建设的重要卖点。

 

凭借深圳华南城项目的成功，短短几年内华南城将业务拓展至全国8个城市，并在2009年成功登陆香港联交所，成为 资本市场 的宠儿。

 

最新年报显示，华南城八个城市的总占地面积1475.25万平方米，总土地储备面积合计3484.62万平方米，项目主要规划用途为交易中心、住宅、商业、仓储及其他配套设施。

 

然而，高歌猛进之下，华南城的模式却颇引人侧目，特别是在经济逐步由重“速度”转向重“质量”的背景下。

 

华南城的模式，简单来说就是用较低的价格获得工业仓储用地，在此基础上建设商业性质的商铺和配套的住宅，然后通过销售获利。

 

对于官方而言，无疑希望华南城的项目落地后能带动周边经济的发展、解决就业以及为官方创税。但彼时华南城同样满足于土地溢价带来的丰厚回报。其前任执行董事兼总裁梁满林曾表示，“平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”。

 

过往同样采取相同业务模式的还有卓尔发展、毅德控股、五洲国际、隆基泰和等企业。它们在各地建设大型商贸物流城，借助国内商务物流发展的大势，从一二线布局到遍布三四线城市。

 

但是随着时代和市场的巨大变迁，商贸物流城的发展模式亦走入历史尾声。曾经高光的企业群体集体跌落，其中华南城需要完成艰巨的债务重组任务，而毅德控股卖身后更名为 粤港湾控股 ，五洲国际早已债务爆雷被迫退市，卓尔发展与隆基泰和亦面对经营与转型的挑战。

 

转型的过往与拯救

 

实际上，随着电商的兴起和市场需求的变化，华南城一早就看到了商贸物流城这种模式存在的局限，亦意识到了旧模式的不可持续性。于是在2014年摘得最后一个项目重庆华南城后便停止了扩张，开始寻求转型。

 

同样在2014年，华南城引入腾讯作为股东，期望通过“实体+网络+物流”的模式建立起综合商贸生态系统。双方签订了战略合作备忘录，计划在 电子 商务、O2O商务生态圈等领域进行深入合作，并对手上的八个华南城项目做存量盘活和深度开发。

 

然而，这些尝试并未能给华南城带来预期的转机，转型停滞不前。

 

自2015年起，电商主导的流量经济走向顶峰。在这一年，“双十一”电商平台全网成交额高达1229.37亿元，增长52.7%，首次突破千亿大关；同样在这一年， 跨境电商 在国内兴起，亚马逊中国、天猫国际、京东全球购、聚美、蜜芽等跨境电商平台全部加入到了“黑色星期五”的争夺中。

 

随着电商的崛起，电商从业者对优质供应链的争夺日益激烈，促使他们从销售尾货或二手商品，转变为提供正品或直接从制造商处获取的商品。由于华南城的商家主要从事批发业务，并且需要承担较高的租金和人力成本，因此其商品价格通常高于在线商家。

 

于此，商务城的客流量逐渐减少，商家收益下降，最终导致许多店铺空置。

 

在这种背景下，华南城的线下批发市场模式已落后于市场变化，只能加大地产 住宅开发 和销售的力度，这也令其转型更加遥遥无期。

 

转型无果的同时，华南城的盈利状况日益下滑，融资与债务杠杆随之上升。

 

为了解决流动性问题，据观点指数查阅，华南城自2016年起已多次发行优先票据，且票面年利率持续攀升，2018年起所发行的所有优先票据利率均已超10%。

 

利息成本攀升，短期还债压力巨大。到2022年1月20日，华南城发布公告，称正在寻求两笔美债债务票据持票人的同意展期，拟将11.50%票据的到期日由2022年2月12日延长半年至8月12日；将10.875%票据的到期日从2022年6月26日延长4个月至10月26日。

 

这也意味着华南城在公开市场“暴雷”。

 

2022年5月，深圳国资背景的特区建发正式入股华南城，持有股份比例达29.28%，成为该公司单一最大股东，开启拯救华南城的序幕。2022年7月，特区建发再以12.57亿元现金购入华南城旗下物业公司50%的股权，希望能改善华南城的资金流动性。

 

然而，华南城的债务问题并未因此得到解决。

 

据华南城今年3月公布的财务数据显示，公司2023财年预计亏损约40亿至50亿港元，现金及现金等价物大幅减少。

 

最新公告显示，截至2023年12月31日止九个月，华南城录得公司拥有人应占亏损43.2亿港元。于2023年12月31日，该集团的计息负债即期部分总额为港币162.95亿港元，而其现金及 银行 存款为11.43亿港元。

 

截至2023年12月31日，华南城总计息债务为317.53亿港元（2023年3月31日：328.31亿港元）；资本负债比率为84.0%（2023年3月31日：71.0%）。

 

对于未来，华南城表示，将保留物流及仓储设施、 酒店 等商业物业及若干的商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下若干商品交易中心商铺及住宅物业，该集团将逐步出售，为其发展提供所需的现金流。

 

据观点指数查询华南城2023年度报告，其投资物业公平值期末亏损为23.174亿港元（2022/23财政年度：收益1.516亿港元）主要由于 租赁 需求下降所致。

 

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