黄楚龙给他的智善生活定了一个KPI：2020年营收要达到10个小目标。

　　

不过，2019年，智善生活营收尚不足5亿，同比增长27.7%，按照这样的速度，要想在今年完成10亿的营收目标，难度有点大。

　　

深圳星河智善生活股份有限公司（836397，简称：智善生活）是一家已在新三板挂牌上市的物管企业，但作为星河控股旗下五大业务板块之一，智善生活的目标并非只是在日渐火热的物管市场分一杯羹，更承载着星河系实控人黄楚龙的厚望。

　　

如今，规模较大的物管企业多数已实现主板上市或在考虑上市，规模较小的则多数选择新三板为资本市场的切入口。

　　

近几年来智善生活借助资本市场和星河控股背后的资源，已经实现了较为快速的规模增长，2019年总营收同比增长了27.7%至4.13亿，净利润同比增长49.47%至0.33亿元，净利润率7.99%。

　　

但从增速来看，无论是营收还是净利润，智善生活呈现的却是增速下滑的态势。

　　

由于对母公司星河控股依赖度高，智善生活要实现外部扩张阻力较大。另一方面，随着人们的生活需求持续增多，物管企业需要培育更多的业务服务内容，才能提高市场竞争力，获得更多的利润，对于智善生活而言，任重而道远。

　　

实控人黄楚龙

　　

今年6月20日智善生活曾发布公告宣布，斥资50万元在深圳成立了一家子公司——深圳市星河美居装饰有限公司，主营建筑装修装饰等业务，希望能借此搭建物业服务产业链，完善社区、产业园等配套服务，提高市场竞争力和公司盈利能力。

　　

这是智善生活截止目前的最新动态。作为新三板上市物管企业，该公司获得的资本市场关注并不多，但依托于背后的星河系资源，智善生活在近几年也实现了较大的发展。

　　

资料显示，智善生活前身为1999年初成立的深圳市鑫星河物业管理有限公司，后经过多次更名为“深圳市星河物业管理有限公司”。2014年8月星河物业原有的三位股东将手中持有的全部股份转让给了星河置业。

　　

2015年，星河置业将星河物业5%的股权转让给黄楚龙后，就启动了后者的新三板上市计划，将有限公司整体变更为股份公司，名称亦确定改为“深圳星河智善生活股份有限公司”。

　　

2016年6月份，智善生活正式挂牌新三板。星河控股也形成了地产、金融、产业、置业、物业五大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、酒店管理、长租公寓、物业服务、金融投资、产业运营等多个领域。

　　

而承接星河控股各种资源的智善生活，在此后规模开始稳步增长，总营收从2016年的1.69亿逐渐增加到2019年的4.13亿，净利润则以在2019年增长到了0.33亿元。

　　

乐居财经了解到，2016年挂牌时，智善生活在管的项目有35个，管理的物业面积已达672万平方米，且物业类型涵盖住宅、写字楼、购物中心、产业园区、酒店式公寓等。

　　

上市后的智善生活不仅与星河旗下的智能社区O2O服务平台全面对接，获得该平台互联网资源的整合机会，还通过星河与康美药业进行了签约合作，利用各自的资源，打造社区健康服务中心，提供物业基础服务之外的社区增值服务。

　　

据悉，星河控股当时对智善生活的规划，是采用管理输出、兼并收购等方式承接住宅、商业、办公、旅游地产等物业管理业务，加大培育非主营业务产业，拓展社区服务，提升增值服务收入，力争在2020年实现营业收入10亿元。

　　

该公司官网显示，其业务布局已覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市圈，涉足深圳、广州、惠州、东莞、珠海、常州、天津多座城市，但目前主要客户及业务仍以深圳为主。

　　

2019 年智善生活共拓展了17个项目，合计签约面积为 157.86万平方米，整体已管理项目面积近千万。

　　

业务范畴上，智善生活给自己的定位是“美好城市生活服务提供商”，形成5大核心业务板块，包括物业服务、不动产管理、资产服务、生活服务和产业配套为核心的专业化服务。

　　

细化的主要服务则有物业管理、房地产经纪、信息咨询、停车场经营及停放服务、园林绿化和工程安装，目前智善生活旗下拥有的12家子公司或参股公司，所涉及的业务范畴则有智能科技、生态环境、投资管理、餐饮、教育、物管、教育、网络电商、房产经纪等。

　　

2019年智善生活占营收比重最大的依然是物业管理服务，收入2.31亿元占总比为56.1%，其次是地产开发前期配合服务。需要提出的是其他业务，虽然占总营收比重目前仅有3.26%，收入0.13亿元，但相比2018年的数据，增速明显，收入增长在9成以上。

　　

营收及利润增速腰斩

　　

与其他中小型物管企业相比，背靠大树的智善生活以星河控股的资源为基础，获得了相对较快的发展，但也正因为如此，导致其对母公司的依赖程度也更大，在向其他城市扩张时，市场竞争力稍显不足。

　　

在2019年年报中，智善生活也提到了这种“现阶段公司的业务在一定程度上仍然存在对关联方的依赖”情况。

　　

期内，智善生活来源于为关联方提供服务的营业收入约2.11亿元，占其总营收的比例高达50.98%。而该公司前5大客户中，来自同一控制人下的客户收入就有约1.95亿元，占总收入的47.11%。

　　

据了解，近几年来智善生活大多数都是在配合星河控股的项目进行扩张并获取收入，目前则在大力对外拓展，努力承接外部项目，希望能逐渐降低对关联方的依赖程度。

　　

而除了业务收入对母公司的依赖性大，目前智善生活面临的另一个问题，来自于业务投入与产出尚未能成正比。

　　

截止2019年末，智善生活资产总额约为3.63亿元，净资产总额约为0.91亿元。

　　

对比总资产、营业收入和净利润三项的增长数据可发现，虽然2019年这几项都是同比增长的态势，但总资产的增长速度在加大，从36.01%变为44.71%，营业收入和净利润的增速却表现为明显的下降，前者从44.93%降为27.7%，后者从92.03%减少到49.47%。

　　

即便时间线扩大到近4年，智善生活的营收和净利润增速也还是呈整体下滑的态势，背后原因就在于，智善生活为加大社区增值服务的内容，先后投入了大量的资金，但尚未能获得相对应的盈利回报，这也导致其净利润率始终处于物管行业里的较低水平，2019年仅为7.99%。

　　

从投资活动现金流变化来看，近几年智善生活投资活动产生的现金流净额持续为负且额度不断扩大，截止2019年末，该项数据为-5590.78万元，与上年相比有所下降。不过在年报中，智善生活对投资活动现金流净额的下降原因解释则是年内理财投资理财额增加。

　　

数据显示，2019年智善生活的投资收益约为890.2万元，同比增值64.76%。

　　

由于业务投资资金较大，近几年智善生活的现金流也呈现逐渐偏紧的态势，资产负债率持续降低的同时，流动比率和速动比率也始终处在较低的水平，尤其速动比率，从2015年的1.21一路下降到了2019年的0.48。另外，现金流量比率也减少到了2019年末的0.23。

　　

不过，智善生活在其2019年年报中提到，其年内净利润能够实现同比增长49.47%，除了公司规模增加，还有一个原因就是，其孵化业务已经开始盈利。

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