二代走到台前 佳兆业谈平衡规模与利润、负债压力
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8月27日下午，佳兆业集团控股有限公司召开2020年中期业绩发布会，其中于香港出席会议的管理层代表包括主席兼执行董事郭英成、联席首席财务官孙健，而首席执行官兼执行董事麦帆、国际顾问谭礼宁、独立非执行董事饶永、执行董事李海鸣、行政及人力资源总经理郭晓婷在深圳通过电话接入会议，在上海出席的管理层代表为执行董事郭晓群。
阵容强大，且相较往年有了些许变化，最为直观的是郭英成的一双儿女列席，这是两人首次双双出现于台前。实际上郭晓婷3月份已列席年度业绩会，而郭晓群大多数时候主要坐在台下。
只是，两位年轻人还未有发言机会。
今年以来，在佳兆业频繁的人事变动中，大多牵扯着二代的上位。比如于4月份，佳兆业执行董事翁昊、郑毅离职，郭英成长子郭晓群及首席营运官李海鸣进入董事会。
56岁的郭英成正在为二代铺路。将郭晓群、郭晓婷正式推至台前，列席业绩会或许只是他们所要历练的一小步。
但整场业绩会并未提及人事变动的相关内容。恰逢融资市场发出收紧的信号，在盈利指标、销售情况、旧改、土储等介绍之外，佳兆业有意将更大的篇幅用于说明财务表现以及债务管理情况，而降负债依旧是重点内容。
刘富强辞任首席财务官之后，接任者吴建新有了更多的发言机会。他强调现金流是企业发展的生命线，因此佳兆业始终将现金安全、债务风险可控放在发展的首要地位。
“上半年，佳兆业是紧紧围绕现金为王、利润提升开展工作，有力保障现金流和利润的稳健、高质量增长。”
又提千亿
来到“稳增长、调结构、降负债”的第三年，截至2020年6月30日止六个月，集团的营业额约为222.97亿元，同比增加10.9%；公司拥有人应占期间溢利约为27.69亿元，同比减少2.4%；公司拥有人应占核心净溢利同比增长25.7%达约34.61亿元。
上半年，毛利较2019年同期增加12.4%至约75.39亿元，而期内毛利率增加0.4个百分点至33.8%。毛利率达到年初郭英成提及的“30%水平”。
今年亦是佳兆业提及千亿目标的第三年。麦帆表示，佳兆业信心完成全年千亿以上的销售目标。
在郭英成看来，一个企业最重要的还是可持续发展和稳健发展，千亿还不是佳兆业的目标，这一目标讲到现在已过去三年了。
数据显示，截至2020年6月30日止六个月，佳兆业实现累计合约销售权益金额约360.32亿元，同比增长3.9%。从合约销售的分布看，大湾区仍为销售主力，销售额占比达57%，一线及重点二线城市销售占比达90%，旧改项目贡献销售超过30%。
而下半年佳兆业将加快供货推货。管理层介绍，“下半年整体可售资源为1200亿元，可售面积660万平方米，保持正常去化就可以达成目标。”
一名参加了佳兆业中期投资者会的分析人士对观点地产新媒体透露，上半年佳兆业实际推货量占全年可售资源的35%，下半年占65%左右，从时间节奏来看，三季度推货量占下半年的45%，四季度占比55%。
佳兆业的销售情况与节奏放缓有关。从去年开始，佳兆业的销售增速调整为20%左右。可供对比的数据是，于2016-2018年，佳兆业合约销售金额从298.43亿元升至700.59亿元，年复合增长率分别为53%。
郭英成转而在业绩会上强调佳兆业要练好基本功，“特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面，要做足工夫，一定要做到有相当强的竞争力。”
旧改转化
对深圳特区建立40周年的喜悦，郭英成似乎特别希望通过这场中期业绩会传达，毕竟这里是佳兆业的大本营，而且为其带来源源不断的利好。
麦帆亦在会上介绍，在旅游休闲领域，佳兆业将加快推进佳兆业金沙湾国际旅游项目建成，项目预计2021年开业，年游客容量达500万人次，将其打造成为深圳又一世界级文旅地标。
但于深圳，佳兆业最为骄傲的应该是其拥有丰厚土储，这是它保持业绩增长的信心所在。
上半年，佳兆业依然十分重视深圳所处的大湾区。佳兆业亦通过招拍挂、收并购、城市更新等渠道补充土储，共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超过281万平方米，收购代价约220亿元，平均土地成本为7900元/平方米。其中，按拿地权益建筑面积划分，大湾区新增土储占比74%。
在拿地方面，佳兆业保持了加速度，同比去年同期拿地权益代价上升35.8%。而拿地成本同样保持了增长趋势，去年上半年佳兆业拿地均价为6585元/平方米。
截至上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超过5800亿元，其中78%位于一线及重点二线城市。而大湾区所持有的土储占总土储面积52%，货值近7000亿元。而深圳、广州两大核心城市便占总土储货值的50%。
房地产增量市场的红利不断减退，大湾区另一重要市场为城市更新的存量市场。作为“旧改之王”的佳兆业，在旧改储备方面，已达到占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，其中99%位于大湾区，深圳旧改共有112个项目占比27%，广州占比36%，中山占比22%。
旧改拓展方面，今年上半年佳兆业新拓展旧改项目20个，旧改总数达到167个。
尽管有大量的旧改土储，但如何快速转化则是一大难点。近些年，佳兆业旧改项目贡献销售一般在30%左右。
在项目转化方面，今年上半年佳兆业转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳和广州，项目可售面积为70万平方米，货值约270亿元。而下半年还有5个深圳的旧改项目实现供地，贡献90万平方米的可售面积，货值约476亿元。
管理层透露，佳兆业将保持每年供应100万平方米旧改用地规模。总体而言，佳兆业全年计划转化的项目有10个，大概740亿元的可售货值，达到历年最大值。
分析人士于投资者会上获悉，在释放旧改项目的价值方面，佳兆业计划通过前期股权出售的方式，与其它开发商合作之外，还将继续考虑和一些中资和国际上的基金合作。
据分析人士引述郭英成在投资者会上的内容，“佳兆业旧改储备中最核心的还是住宅业态比重大的，这些留给公司自己开发，如果是住宅业态占比偏低的项目，会通过招商引资的方式进行开发。”
未来招商引资会成为佳兆业的常态。郭英成表示，佳兆业专门成立了一个关于招商引资的部门，包括项目发展、项目收并购、项目合作等。
降低负债
对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡，管理层在会上坦言，确实感觉到压力山大。
近些年来，佳兆业一直备受高负债、高融资成本的问题困扰。2015年之后，净资产负债率处于高位已经成为老生常谈的话题。数据显示，2015至2018年，佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。
在调结构、降负债战略的作用之下，去年佳兆业的净负债率较2018年降92个百分点至144%，甚至超预期完成降至180%的目标。
至于今年，佳兆业为了降负债也做出不少努力，净负债率实现了五连降。上半年，佳兆业的净负债率降低14个百分点至130%。
其通过深化经营降低负债，首先是继续狠抓经营、抓回款，上半年佳兆业的回款率已由去年的75%上升至87%，提升12个百分点。其次，继续降低融资成本，截止2020年6月30日，其平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个BP，境外新增借款债务的融资成本较去年末下降了290个BP至8.2%。
吴建新称，上半年佳兆业创新融资方式，令多元化融资渠道更加通畅。其中在境内，发行了12亿元ABS，7月份又重新获得了60亿元ABN额度；境外，佳兆业分别发行了5亿美元和3亿美元的优先票据，两笔票据均为2025年到期，延长了整体债务的还款期。
通过积极开拓境内外的创新融资渠道，佳兆业获得授信额度近1200亿元，ABS额度超过100亿元，境外除美元债以外，还有另外一些融资渠道，也成功获得银行贷款港币32亿元。
债务管理上，佳兆业尤其注重对于境外的债务管理，此前佳兆业的美元债发债成本一直处于较高水平。
优化债务结构方面也有了一定的进展。佳兆业上半年长短债比为2.85，较2015年的2.67又上升了0.18。
截止2020年6月30日，佳兆业总借款余额为1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。
对于市场上所提及的三道融资红线，分析人士透露，管理层于投资者会上表示对于目前对于佳兆业并无太大影响。而在未来，吴建新表示将会密切监控公司的净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标，持续优化债务结构，保障公司的偿债能力，尤其在净负债率方面。
佳兆业一直希冀于实现现金流入流出平衡。上半年，佳兆业实现现金流入315亿元，包快物业销售收入295亿，其它业务收入20亿元；现金流出323亿元，其中土地收购代价170亿元，建安开支是75亿元，销售等开支是18亿元，利息支出是52亿元，税费支出8亿元。其它投资2亿元。
截至2020年6月30日，佳兆业拥有现金储备约405亿元，较去年同期增长35%，较上年末增长9%。现金短债比亦从上年末的1.1倍提升至1.2倍。
以下为佳兆业2020年中期业绩会现场问答实录：
现场提问：昨天是深圳特区成立40周年的日子，请问主席能否就此谈一谈有什么感想？
郭英成：首先非常感谢深圳在特区成立40周年的时候给本人和佳兆业的认可，也非常荣幸、非常感恩。佳兆业未来还是要继续为深圳的发展加大投入，特别是在公共领域、城市运营、教育、医疗等方面，力所能及地为深圳特区发展做出更大的贡献。
更重要的一点是感谢中央官方、感谢党，给深圳这么好的营商环境，给予这么大的支持，公司也很荣幸作为在深圳本土成长的企业，将继续履行对深圳市官方以及社会继续做出贡献。深圳的营商环境是非常特殊的，因为服务能力、服务性质非常强，佳兆业未来在人才培养、教育、公共卫生等方面，会继续为城市更新面貌做出应有的贡献。
现场提问：近年来佳兆业除了深耕城市更新，还将延伸发展到了物业管理、文化体育、医疗健康等多个产业，未来还有什么新的发展打算？
郭英成：首先佳兆业的主业还是地产和城市更新，这几年来也在文体科技、医疗、教育等等方面做尝试，只要是跟企业发展相关的、对社会发展有用的，佳兆业都会抢占这个商机，会去尝试。
在文化体育、城市服务等方面，佳兆业做得比较早，现在也看到佳兆业美好已经上市了，未来佳兆业的文体、健康产业、教育等方面。希望为城市发展做出更大的贡献，特别是在地产产业链、城市公共服务互补性方面，也希望能够做出贡献，特别是在未来的航运、教育、医疗等方面，也会尝试发展。
现场提问：随着存量房时代的到来，百强房企纷纷入局城市更新，这一领域的竞争明显加剧，在这个赛道上，佳兆业相比后来者有什么样的领先优势？
麦帆：我想说三个词：心态、逻辑、团队。公司在多个路演的场合，包括跟合作方交流，都经常提到心态的问题。佳兆业做了二十多年的城市更新，搞成了几十个项目，能有什么？公司可以不走错路，少走弯路，但是要确保不停地走创新之路，就要有一个归零的心态，就是城市更新的基本心态，每一个项目都是新项目，每一个项目都要全新的理念、全新的思路来研判它。
第二是逻辑，城市运营的核心逻辑，公司的规划叫做五位一体，经济、文化、社会、生态、科技五位一体。
第三是团队。佳兆业有专职、专业的城市更新团队800人，这些人也是铁军，转化能力、执行能力以及服务意识都非常到位。
现场提问：受到疫情的影响，今年房企的业绩都多少会波及到，佳兆业是如何应对疫情带来的负面影响，年初制定的千亿目标是否会有所调整，相对应区域战略布局会否有所改变？
李海鸣：今年年初的新冠疫情暴发以来，佳兆业非常积极地采取了措施，应对外部环境的冲击和影响，春节过后就上线了自主研发的线上售楼处，在客户不能上门的情况下保持团队的活力，保持楼盘对市场的影响力，并且在政策允许的条件加快了推盘的节奏。
在运营方面，公司也围绕着提升品质质量、销售的价格、开发速度、收入利润，同时想方设法控制建安成本、融资成本、管理费用、销售费用，通过以上四升四降的内部管控，最大程度地缓解疫情带来的压力，通过公司全体同事的努力，逆势实现了业绩的正向增长。
下半年佳兆业一方面还会有大概1200亿的可售货值推出，这些项目主要集中在大湾区和一线城市。另一方面会加速旧改项目的转化，全年计划转化的项目有10个，大概740亿的可售货值，达到历年的最大值，所以对今年千亿的目标公司不会调整，同时佳兆业有足够的信心去完成这个目标。
现场提问：从目前的情况来看，集团的负债率是比较高的，目前的大环境对高负债的企业并不是很友好，请问佳兆业是否感到有所压力？另外下半年公司在降负债方面将会做出怎样的努力？随着融资环境的收紧，集团一方面需要拿地拓展规模，另外一方面还需要降负债，请问公司如何在规模和效益之间寻求平衡？
吴建新：在规模、现金流和利润方面，佳兆业确实是感觉压力山大，但是合理的控制负债、优化债务结构、提升利润率，保持发展与债务之间的平衡，一直是公司财务的重要工作方向。
2017年以来，公司的净负债率已经已经实现了5连降，降到了130%，从2017年到现在，三年半的时间，有息负债仅增长了100亿，复合年增长率不到3%，但三年半公司的合约销售规模复合增长率大概有40%，结转的销售收入复合增长率年化也在20%以上。可见佳兆业始终保持着发展与债务之间的动态平衡。
下一步佳兆业将狠抓经营，不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。
现场提问：如果没有意外的话，今年将是佳兆业实现千亿目标的第一年，相比于三年前主席曾经提到的酸甜苦辣，在目前这个时间点，郭主席的具体感受和压力是什么？下半年的主要工作重心又是什么？
郭英成：一个企业是有目标的，但是企业最重要的还是可持续发展和稳健发展，千亿目标还不是佳兆业的目标，讲到现在已经三年过去了。在发展过程中，受内外部环境的影响，佳兆业要练好基本功，特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面，要做足工夫，一定要做到有相当强的竞争力。
关于产品，从去年到现在，佳兆业的产品竞争力，包括质量、服务，也不断地在提高，特别是注册地在深圳，非常荣幸有大湾区、深圳特区这两个大环境来支撑佳兆业未来的可持续发展。公司想一直坚持的是稳健、稳重、可持续发展，满足品质质量和客户服务的要求，在科技化、建造和销售价格等方面，都希望能够有更大的提升。
今年上半年的疫情给佳兆业内部管控、管理方面带来一些挑战，公司反应迅速，能够在困难当中寻找到商机。今年上半年，佳兆业在深圳收购了也有近二十个项目，提供了更多的发展机遇。
现场提问：管理层如何看待佳兆业目前的股价表现，以及在市值管理方面，集团将做出哪些努力？
谭礼宁：虽然全球受到疫情的影响，但是同时各国又推出量宽的政策，为了防范货币贬值的风险，实际上对有实物有资产的都是好事，再加上国内的经济复苏相对比较好，所以在上半年特别是2、3、4月的时候受到疫情的影响，公司上半年的合约销售跟去年同期比较还上升了4%，所以从股价来讲，现在佳兆业的股价水平是在疫情之前的水平。相信继续量宽的政策，再加上国内的经济继续复苏，佳兆业的股价表现势头应该是更好的。
现场提问：2020年佳兆业从哪些层面着手去进行债务结构的优化？2020年的净负债率的计划会降到多少？
谭礼宁：公司应该会从两个方面进行优化，第一方面是营运往来，会加强销售回款率，降低经营的成本，尽量提升利润，降低负债。另外就是债务的管理，这个事情一贯很重要，公司会从几个方面去做，第一个是在适合的时间，可能会进行回购操作，公司之前也有做过回购。另外公司会用一些长债换短债，调整债务结构。另外佳兆业会在海外除了发美元债以外，还有另外一些融资渠道，包括和金融机构合作，或者获取一些银行贷款。
2020年我们的净负债率的计划是希望降到120%，从去年底的144%降到今年年中的时候是130%，希望到年底是120%，这个目标一直没有改变。
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