11月18日，合生创展主动披露公司证券投资获得近40亿港币的浮盈。而在这个不太寻常的主动披露背后，新二代掌门人朱桔榕似乎急于向外界证明自己——今年1月，朱桔榕正式走向台前，站上了父亲朱孟仪打拼三十年所铸就的舞台中央。早年为公司“空降”星河湾团队而被颂“杀伐果断”的她，在正式执掌这只曾经的“华南五虎”后，又迅速的将父亲朱孟仪沿袭的香港地产商囤地居奇手法抛开，一方面加大周转去库存回笼资金，一方面却在物色合生创展的新方向。而毫无疑问，这位系出人民大学金融专业的合生创展新掌门人，将公司的新目标，定在了股权投资上。

　　

合生创展今年350亿元的销售额目标可能无法实现了，但它有了新的目标——股权投资。

　　

11月18日晚间，合生创展发布公告，披露称自今年3月起，合生创展就已陆续完成购入上市公司股份，其中包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份，总购买价合计约64.21亿港元，购入股份总数约1.6亿股。

　　

而按照最新股价，合生创展的上述投资账面浮盈高达38亿港元，特别是值穷极之际低位托举汇丰控股，颇具当年合生创展被称颂“华南五虎”时的威风。

　　

从合生创展近年的语境来看，抛开囤地模式回归高周转成为了主线，而依托投资做科技多元化成为了辅线。而无论是主线还是辅线，种种改变都有一个共同的线索——合生创展二代掌门人朱桔榕的于今年1月正式“上线”。

　　

然而天有不测风云。朱桔榕显然没有碰上规模扩张的好时候。突然而至的“三条红线”，打乱以及限制了合生创展的规模扩张节奏，却促使其将几年前的一项新业务提上了日程。今年半年报中，合生创展提出要转型为科技赋能及产业驱动的投资控股平台公司，并重点提及将高新科技、医疗科技类纳入股权投资范围。

　　

一代玩产业，二代搞投资，成者如万向鲁伟鼎，混不吝的也有王思聪等。朱桔榕似将房企主线瞄向多元化与科技股权投资，但落地点却是在二级市场股票投资，甚至连标的都有浓重的“平安系”渊源。一番操作，却让人难以厘清这位毕业于中国人民大学金融系的二代掌门人的真实意图。

　　

以科技为名，却偏爱“平安系”资产

　　

虽然大型房企的多元化早已不是新闻，但合生创展开展股权投资业务时间并不长。

　　

2016年12月，合生创展董事会通过拓展股权投资业务作为新的业务，而直到今年6月底，公司才将股权投资纳入到主营业务之中。纳入后发现，“副业”股权投资业务意外成为拉动公司业绩的主要驱动力。

　　

上半年合生创展录得营业收入107.37亿港元，应占溢利51.02亿港元，同比分别增长48.7%和92.17%。而这其中，新增股权投资板块收入达到28.36亿港元。

　　

其投资的公司，正如其半年报中提到的那样，重仓买入的以游戏和电商为主的东南亚“小腾讯”Sea公司，小米、中国移动等等，多以高新科技、医疗科技类股权投资为主。

　　

值得注意，合生创展似乎尤为喜欢投资“平安系”，去年底至今年11月，合生创展相继买入平安健康、平安保险、汇丰控股、分别斥资7.91亿港元、14.416亿港元、10.28亿港元。

　　

而其对平安系公司的热衷不止于此，根据合生创展在七月初的披露，旗下合生资本国际参与开曼公司Scientia Technologies Limited定增，以六亿美元（约合42亿元）认购6400万股，获得Scientia7.4%股权。合生创展并未披露Scientia的具体背景，但其在后期向市场补充的信息中透露，Scientia持股27.5%的第四位股东，“其最终实益拥有人是一家在中国成立的并同时在上海和香港上市之综合企业，该综合企业之多种不同的投资包括各类高科技业务、保险、银行和资产管理。“

　　

根据其查查，中国平安旗下赛安迪科技的英文名称恰好为Scientia Technologies，赛安迪科技即为平安智慧城母公司。

　　

资料显示，该公司的主营业务是利用新技术为官方、企业和个人提供技术解决方案和服务，合生创展口中的主营业务与集团投资方向一致的说法，还不足以解释为何入股“一篮子”平安系公司。目前尚不知合生创展与平安有何渊源，但平安业务范围包括保险、医疗、银行、甚至还是业内的“隐形”地主，手中握有大量土储，合生创展通过入股产生更多业务上的联系也不无可能。

　　

今年合生创展的业务在持续调整，而调整背后是合生创展这艘“航母”正在转向。

　　

“航母”转向，战略生变

　　

提到房地产企业，人们首先想到的必然是“恒碧万”，但在十几年前，提到珠江投资和合生创展，却是无人不知、无人不晓。作为真正意义上的一代房企，曾经的华南五虎之一，合生创展业务范围极广，但却非常低调。

　　

而今年1月一则公告打破了合成创展多年的沉寂，朱孟依将合生创展的权利交棒给了女儿朱桔榕。此后，合生创展发生了一系列的变化，尤其在战略层面。

　　

相比其父朱孟依，朱桔榕行事风格更为大胆，她2013年就开始担任董事局副主席，全面接手集团业务，有传闻称，朱桔榕非常强势。曾因为年轻难让“老臣”信服，导致2013年左右一波高管集体出走。

　　

上任副主席不久，朱桔榕就主导成立了高端物业管家团队，希望使一度陷入困境的北京高端项目——霄云路8号加快去化。此外，朱桔榕还对集团组织架构进行了大刀阔斧的改革，实行扁平化管理。

　　而在朱桔榕接棒后有意将合生创展的发展模式由“慢”变“快”。

　　

高价拿地向来不是合生创展的风格，但今年5月，合生创展耗资近180亿，拿下北京分钟寺4宗土地，让让沉寂多年的合生创展集团重归大众视野。

　　

而据媒体报道，在拿下北京丰台分钟寺地块的当天夜里，合生创展就已经发出了该项目的招聘广告，从项目总经理到设计、策划等一整套人马。上半年合生创展罕见地斥资超过230亿元获取位于廊坊、昆山、北京、杭州合计7个项目，新增土地储备88.7万平米。

　　

可以看出，合生创展正在全方位提速，但前7月其仅录得销售额155亿元。

　　

其实，从土地储备总量来看，公司并不缺“粮食”，截至2020年6月，土地储备总规模3170万平方米，超过过去几年里保持的2000万平方米的土储量，合生最大的问题在于公司对储备的土地转化十分有限，目前合生创展81个房产项目中，有28个项目已开发达十年以上，且截至目前仍未完工。

　　

在“多囤地、慢周转”开发模式下的合生创展，充沛的土储无法转化为销售额，从而错失了规模增长的黄金期，导致被比碧桂园、恒大等二代房企超越。

　　

在该顺势扩张的时候，合生选择了保守，而在该保守的当下，合生却又选择了规模扩张。朱桔榕接手仅半年，公司杠杆水平已在逐步放大。数据显示，2020年6月，公司负债总额从年初的1156.35亿元跃至1552.86亿元，资产负债率由63.24%升至68.56%。

　　

若搁以往，高负债加杠杆是推动规模的有效手段，但合生没有遇上好时候。正蓄势待发的合生撞上了三条红线政策，陡然放大的负债率反而成了合生的掣肘，下半年合生显然在拿地上收缩了战线，转而加马来西亚力将重心转向上半年刚纳入主营业务的股权投资。

　　

用股权置换，将新业务注入上市公司？

　　

公司控股股东朱孟依虽已辞任，但却未真正“放手”，仍把握着“母舰”的方向。

　　

根据公告，11月3日合生创展以1.82亿美元入股元知开曼，占其扩大后股本的20%。元知开曼则以相同金额入股合生集团旗下合生活和合生商业，占其扩大后股本的20%和30%。

　　

合生活和合生商业均为合生创展的全资附属公司，为朱孟依控股。其中合生活主要提供物业管理服务及社区增值服务，合生商业则主要提供商业房地产行业的运营计划及咨询服务，而元知开曼是今年在开曼群岛成立的公司，主要经营在线交易配对平台优选好生活，股权穿透发现该公司由朱孟依次子朱伟航和朱孟依其母刘惠英分别控股99%和1%。

　　

朱孟依用合生活和合生商业的相应股权，换取了中介公司元知开曼部分股权，顺利将新业务注入了上市企业。

　　

老虎财经发现，目前优选好生活推出的APP，目前聚集了房产、保险、康养等业务，而房产则类似于恒大恒房通，辐射范围以合生系旗下楼盘为主，康养也仅推出合生系旗下两家康养机构（惠仁康养和乐榕水印），而保险业务现在仅售卖珠江人寿旗下几款保险。

　　

那么，在此背景下，此前合生创展接连投资平安系医疗、保险公司的目的就很明朗了，上市公司想用自身业务甚至引入投资的相关的科技企业业务，作为科技应用场景，并构建一套完整商业逻辑闭环，这个闭环里承接了合生创展的多元化业务。而科技、医疗以及保险业务正是当下的热门蓝海赛道。

　　

地产公司合生创展，正向投资控股公司靠近。

　　

房企转型股权投资之路尚不明朗

　　

房地产行业拼规模红利的时代已经结束了，如今房企靠多元化布局转型之意更甚。

　　

克而瑞数据显示，TOP30房企中，70%发布了多元化战略。TOP100房企中，97%布局了多元化业务。事实上，2018年出现的一波房企更名潮，其本质代表着多元化布局已经全面开展，比如在地产业务之外布局消费、金融、大健康、新能源业务，也有地产巨头纷纷投入金融股权投资之中，有誓要将中国最赚钱的两个行业结合起来的架势。

　　

声势浩大的“绿地、万达、恒大”，很早进入的“绿城”和今年新晋的“碧桂园、佳兆业”等。他们都一窝蜂的冲进了互联网金融的大潮，通过股权投资搭建自己金融服务平台，做花式C端理财、各种类型的ABS，闷头拿各种金融牌照，最后想做成地产+金控平台。

　　

其中，金科的金融模式与合生创展较像，都是从房地产本身延伸到消费金融、产业链金融等金融服务体系，而依托集团强大的资本和资源整合能力，通过平台投资控股一批公司。

　　

但现在看来所有声势浩大的地产金控，都没有达成阶段性预期效果。股权投资的“技术含量”要远高于房地产行业，地产和投资本就是两套商业逻辑，房企向投资方向的转型之路还难言清晰。虽然作为一代房企，合生早期积累了大量的资本和品牌名声，但在投资变现之路上，投资团队、人脉、资源或许更重要。

　　

从高管团队来看，掌舵合生的朱桔榕虽毕业于人民大学财政金融学院，为金融出身，但其股权投资经验却不算丰富。而目前合生的执行董事张帆是空降兵，在合生创展的3年任期内一路高升，从项目附属公司董事升至集团副总裁兼粤港澳大湾区投资发展委员会经理，又于今年1月获任联席总裁，负责合生创展整体投资及营运管理。从公开信息来看，张帆应该在粤港澳区域颇有资源，他还在合生创展的兄弟公司珠江投资占有一席之地。从这三年内的职位变化轨迹来看，张帆应该深受朱孟依和朱桔榕青睐。

　　

其实，合生创展历任总裁的背景，个个显赫，偏爱有银行或金融背景的人才。比如，今年11月刚离职的席荣贵出身银行系统，加盟合生创展前在中国建设银行工作了23年，2009年-2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理，离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

　　

合生创展自1998年上市以来的第五位行政总裁，最早的是谢世东，在进入合生创展前，谢世东曾在恒基地产中国有限公司任职，此人为合生建立了完善企业制度；第二任武捷思曾任中国工商银行深圳分行行长、深圳市副市长、广东省省长助理；2005年，武捷思辞官下海进入合生创展，其后擅长销售的陈长缨以及内部提上薛虎，曾担任过之前几位离职总裁的左右手。

　　

另外，还有前总裁冯劲义其在2008年加入龙湖，2011年先后被委任为公司执行董事、集团副总裁、运营及投资研发部总经理及投资委员会的委员，主管投资工作，先已奔赴三盛集团。几位高管离职据说原因都是与家族企业的朱孟依不合，历任带金融属性的总裁进入后对合生创展的融资、以及降负债都产生了积极的作用，但合生2016年新搭建的股权投资业务却也没在这几任总裁手里发展起来。

　　

合生创展也并非没有股权投资的基因，其“同胞兄弟”珠江投资，珠江投资是朱孟依多元领域开拓进取、布局全国的重要代表作。住宅地产之外，珠江投资还进军商业、酒店、教育、医养、产业等多个板块，现在主要由朱孟依之子朱伟航掌控。自2008年起，朱伟航即在珠江投资任职，先后担任融资管理中心总监、华北地区公司副总经理、珠江投资总裁助理等职位。

　　

上文提到，朱孟依用合生活和合生商业的相应股权，换取了中介公司元知开曼部分股权，而元知开曼即是由朱伟航控股，其有参与到合生创展新战略中来的迹象。合生创展现在最大的优势或许是手中的大量低价土地，若能通过科技赋能以及产业运营的方式，将囤积的土地转为销售或是其逆势的机会，但目前来看，其搭建的场景仍是个壳子，还处在初级的状态，而其为符合业务方向匹配的股权投资，却是要考验团队的能力，以及承受亏损的风险。

　　

合生创展兼顾股权投资和地产业务的多元之路或许还有很长的路要走。

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