近日，合生创展集团(00754.HK)(以下简称“合生创展”)两家子公司中先国际控股有限公司及上海大展投资管理有限公司同意出让4.42亿股北京农商行股份(约占已发行的北京农商行股份的3.638%)，总转让价约21.57亿元。

 

大笔转让股份实现套现的背后，踩中红线的合生创展一方面努力从“黄档”降为“绿档“，另一方面则加速降低负债率，以期达到“旧改”项目准入门槛的要求。然而，即使合生创展出售股权，若要达到要求，资金缺口仍有80亿元。

 

曾经，合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”，更是国内首家销售额超百亿元的地产开发商。但是在众多房企通过“高周转+高杠杆”的模式向千亿销售额迈进时，合生创展则坚持“多囤地+慢开发+高溢价”的经营理念。

 

如今，这一理念与国家要求收取闲置土地费及限价等政策存在矛盾之处，在朱桔榕接过班后，合生创展更急迫的去迎接挑战，在众多房企纷纷收缩拿地时，合生创展一改往日沉寂，“画风”突变——在土拍市场加速拿地、争食“旧改”、更加重视股权投资，这似在昭示着以“慢”著称的合生创展，开始提速了，向规模化进发。

 

以“慢进”发展多年的合生创展，提速后如何调整节奏，二代接班后将有哪些新的战略选择？

 

“慢周转”变快

 

12月11日，合生创展公告称，旗下两家子公司中先国际控股有限公司(下称“中先国际”)及上海大展投资管理有限公司(下称“大展投资”)同意出让4.42亿股北京农商行股份(约占已发行的北京农商行股份的3.638%)，总转让价约21.57亿元。交易完成后，上海大展投资管理有限公司将不再持有北京农商行股份，而中先国际控股有限公司将继续持有8237万股北京农商行股份(约占已发行的北京农商行股份的0.678%)。

 

据合生创展披露，此次转让所得拟将用于集团的未来投资或用作本集团的营运资金。

 

据同花顺公布的合生创展半年报显示，合生创展负债合计1700.02亿元，资产合计为2479.70亿元，资产负债率为68.55%。“货币资金+受限制现金”合计172.16亿元，而公司短期债务达到243.81亿元，以此计算，合生创展净负债率为90%，剔除预收款后的资产负债率为62.2%；现金短债比为0.7。

 

据2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，规定“三条红线、四档管理”。“三条红线“分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。处于不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不同。归为红档的房企有息负债规模增速不能增加，归为橙档的有息负债规模增速不能超过5%，归为黄档的有息负债规模增速不能超过10%，归为绿档的有息负债规模不能超过15%。

 

由此可见，合生创展现金短债比踩中红线之一，属于黄X档，若要从黄X档变为绿色档，合生创展则需要减少短期借款71.65亿元。

 

随着“三条红线”政策的来临，房地产企业也将面临融资难的困境，而房地产行业由存量时代转向增量时代，也导致房子去化周期变长，在政策和市场环境的推动下，减少拿地，去库存成为众多头部房企的共识。

 

在国家限价及征收闲置费政策的背景下，合生创展开发“多囤地+高端产品“路线获取高利润的模式存在挑战。

 

11月16日，广州市人民官方公布《广州市闲置土地处理办法》，其中所涉及闲置土地包括已完善建设用地手续的闲置土地和未完善建设用地手续的闲置土地。办法规定，经认定土地闲置满1年的，市土地行政主管部门可按标准计收土地闲置费。据了解，计收土地闲置费，主要有以下这两种标准：用地单位以招拍挂等方式取得土地使用权的，按出让土地价款的20%计收土地闲置费；用地单位以划拨方式取得土地使用权，有划拨土地价款的，按划拨土地价款的20%计收土地闲置费；无划拨土地价款的，按划拨土地时土地使用权价格的20%计收土地闲置费。此外，已完善建设用地手续的闲置土地，闲置期间累计满2年的，官方可以无偿收回。

 

一直以来,合生创展的布局的项目走的是”大盘+慢周转+多囤地+高利润“模式。据《商学院》记者查阅合生创展年报发现，截至2019年末，合生创展共有81个项目，项目主要布局在北京、上海、广州、惠州、天津等一线城市和热点城市。

 

从项目完工情况显示，北京合生珠江帝景项目开发时间约为2003年前后。而拿地时间更为靠前，然而截至2019年末，合生创展该地块的土地储备为321637平方米，已完工面积为72794平方米，占完工面积的22.63%，剩余面积则将于2023年以后完成的面积为248843平方米，该地块开发了近20年之久还有77.47%的土地未开发。

 

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