提起佳兆业，这位深圳房地产龙头企业近几年来发生的变化可谓是天翻地覆。

　　

2015年1月8日，佳兆业因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元(约合1.61亿元人民币)利息，成为首家美元债券违约的中国房地产企业。

　　

　　

随后媒体报道银行、信托等24家金融机构向法院申请查封佳兆业资产，一时之间佳兆业危机重重。

　　

佳兆业为走出“债务泥潭”，先是向融创中国求助计划转让公司49.25%股份，消息传出后，融创股价大跌。最终融创中国于2015年5月26日公告称终止与佳兆业的收购协议，这意味着融创对于佳兆业的股权收购计划最终失败。

　　

随后佳兆业发出“建议境外债务重组”的公告，涉及资金约170亿元。该份重组计划在本金不变的情况下，将其中5笔票据的期限延展五年，原有的票据利息则将降低约50%。对于这份重组计划，海外债权人普遍表示了不满，随即遭到海外债权人否决。

　　

2015年11月6日，佳兆业公告重启暂停半年多的境外债务重组，新方案在利息及展期方面，均较此前方案有所调整，佳兆业做出了更大妥协让步。

　　

“根据此债务重组方案，佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据，取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4~6年之后，票息率降至6%~9.9%之间。对于今年到期的可换股债券，佳兆业计划展期4年，并拟将目前2.64港元/股的兑换价尽快减低至2.34港元/股。同时，佳兆业对新换股债券可选择按 10%的年度现金票息再延长一年。”

　　

2016年3月29日，佳兆业发布公告称，约90%境内债务已完成重组，境外债务重组方案获得80.9%债权人赞成。同时还表示中信、平安承诺为公司提供巨额资金支持，将为其带来稳定的现金流。

　　

天风证券研究称，佳兆业最终实现相关债务的重组，和企业自身的资产分布，资产质量有相当大的关系。从其2014年半年报来看，佳兆业主要在建、待售的物业主要集中在深圳、广州、珠三角等一二线城市，公司涉及的三四线城市较低。从公司土地储备来看，相较13年底，其土地布局中78.5%土地储备位于主要城市，较13年底69.6%上升了9%。这些优质资产也使得金融机构有意愿和企业开展战略合作，可以说，这对企业走出财务困境至关重要。

　　

佳兆业自此走出困境，步入公司发展的高速车道。

　　

接下来，雷猴哥带大家梳理一波佳兆业的深度信息，探究佳兆业如何在经历了首例美元债违约后，成功“跻身”千亿房企。

　　

1

　　

债券融资情况

　　

据DM终端显示，佳兆业共有19笔流通中的境外美元债，当前美元债存续额为106.89亿美元。其中2020年发行了7笔债，当前债券规模合计为29.74亿美元。

　　

从海外发行美元优先票据的用途可见，佳兆业融资的主要用途为偿还公司到期海外债务以及进一步优化公司债务结构。

　　

　　

融资能力是考验一家公司财务管控能力的核心指标，在监管政策不断收紧的情形下，佳兆业能在经历违约后发行多笔债券，融资实力逆势提升，体现了投资者对佳兆业的前景持续看好。

　　

如2020年1月9日，佳兆业发布公告称公司发行的一笔5亿美元，票面利率为10.5%的5年期优先票据，成功创下集团自2017年交换要约以来，单一笔发行金额最高、年期最长、机构投资者参与最多的交易。

　　

其他融资详情

　　

近年来，佳兆业通过股东借款、银行贷款、优先票据、新股发行等方式进行了多笔融资。

　　

据外部市场披露，2020年佳兆业通过优先票据方式融资62.65亿元。

　　

　　

2

　　

成交行情

　　

如“佳兆业集团6.75—2021—02—18”该笔债券近六个月以来的收益率呈波动上升趋势，成交净价呈波动下滑趋势。2020年1月13日的成交收益率为5.2244，成交净价为100.1262。

　　

　　

3

　　

今年评级情况

　　

2019年以来，佳兆业共有5次海外主体评级，评级展望均为稳定。

　　穆迪认为，过去两年强劲的合约销售额将支持佳兆业在未来1-2年内维持稳健的收入增长，同时有节制的土地收购和旧改项目转化率的上升可能放缓其债务增长。

　　

但由于存在结构性从属风险，佳兆业B2的高级无抵押债务评级较其B1的公司家族评级低一个子级。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。

　　

佳兆业的稳定展望反映了穆迪预计公司未来12-18个月将维持稳健的合约销售增长和充足的流动性。

　　

　　

想了解更多关于佳兆业的评级观点，欢迎到DM终端评级墙查看。

　　

4

　　

项目存量

　　

截至目前，佳兆业在全国共有162个项目，项目着重分布在二线城市。

　　

其中一线城市有42个项目，占比为25.92%；二线城市有68个项目，占比为41.97%；三线城市有52个项目，占比为32.09%。

　　

近年来，佳兆业深耕的城市多聚焦于一二线核心城市。佳兆业起家于深圳的大湾区，在全国重点城市布局主要围绕在长三角、环渤海、华中区域等十余个核心城市。这些城市大都是国家规划重点发展的城市群，对公司长远发展意义重大。

　　

　　

5

　　

销售分布

　　

据房管局统计数据显示，2020年全年佳兆业销售总金额为427.84亿元。

　　

按城市能级分类，销售分布主要集中在一线城市。其中一线城市销售额为213.37亿元，占比50.8%；二线城市销售额为140.03亿元，占比32.72%；三/四线城市销售额为74.45亿元，占比17.4%。

　　

按物业类型分类，销售分布主要集中在住宅。其中住宅销售额为348.28亿元，占比81.4%；办公销售额为22.07亿元，占比5.15%；商业销售额为35.09亿元，占比8.2%。

　　

　　

佳兆业近年来的高速增长离不开公司的旧改业务和城市更新业务。

　　

据公司2020年第一季度财报显示，佳兆业旧改业务销售额占总销售额的三分之一，是佳兆业销售额的重要来源。随着旧改业务在佳兆业的销售占比越来越大，佳兆业的旧改优势逐渐显现。

　　

在城市更新领域，截至2020年上半年，佳兆业拥有城市更新项目土地储备逾4200万平方米。其中，深圳旧改占地面积占比27%，广州占比36%，在推进的城市更新项目共计167个。

　　

对此安信国际认为，以地积率4倍、回迁率50%计算，这部分城市更新土储的总可售建面约8500万平方米，估计可售货值约2.5万亿元。

　　

佳兆业的城市更新业务之所以能持续为集团贡献稳定收入，与佳兆业较低的旧改平均成本密切相关。据公司2020年中报显示，佳兆业在深圳的主要旧改项目平均成本为14100元/平方米，但销售均价可达40000-70000元/平方米。

　

随着房地产行业已经进入存量竞争期，传统的房地产开发手法已很难满足时代发展，但佳兆业在一二线重点城市的核心区域所积累下来的低成本土储优势，或许是让佳兆业脱颖而出的优势之一。

　　

6

　　

新增土储

　　

据DM终端显示，2020年全年佳兆业总拿地金额为492.52亿元。

　　

按城市能级分类，主要集中在二线城市。其中一线城市为132.77亿元，占比26.95%；二线城市为209.61亿元，占比42.55%；三/四线城市为150.14亿元，占比30.48%。

　　

按物业类型分类，主要为住宅类。其中住宅类为457.12亿元，占比92.81%；商业/办公为35.27亿元，占比7.16%。

　　

　　

7

　　

财务情况

　　

据佳兆业2020年销售简报显示，2020年佳兆业总合约销售金额1068.96亿元，总合约建筑面积约为6164589平方米，分别较2019年同期增加约21.3%及32.8%。平均售价约为每平方米人民币17340元，较2019年同期减少约8.7%。

　　

2020年佳兆业定下了冲击千亿的目标，按上述数据来看，佳兆业已完成其2020年度销售目标，2020年业绩完成率约107%。

　　

　　

在地产行业，千亿规模一直是行业“安全线”的代名词，随着存量市场的到来，房企的发展趋势将呈现出“马太效应”，具备规模性的房企将更具优势。

　　

其实早在2017年，佳兆业就提出三年销售突破千亿元的目标。在2019年，佳兆业销售额提升至1152.6亿元，成功跻身“千亿房企”俱乐部。

　　

销售额扩大的同时，佳兆业的的负债规模也在不断扩大。据佳兆业2020年中期业绩报告显示，佳兆业剔除预收款后的资产负债率为74.61%，净负债率为130%，现金短债比1.28，踩中了监管的2条红线。

　　

从剔除预收款后的资产负债率不大于70%这条红线来看，截止半年报数据，佳兆业账面合同负债达472.82亿元，剔除预收款后负债总规模为1828.97亿元，资产负债率达到74.61%，超过红线4.61个百分点。

　　

从净负债率不大于100%这条红线来看，截止半年报数据，佳兆业的净负债率达到130%，其中有息负债规模合计1216.59亿元，股东权益622.52亿元。如果保持现金和股东权益不变，有息负债需降低约189.33亿元。

　　

从现金短债比指标来看，截止半年报数据，佳兆业账面“货币资金+受限制现金”合计404.74亿元，而公司短期债务315.77亿元，现金短债比为1.28。

　　

简而言之，佳兆业集团三条红线中踩了2条，在红线2下，需要降低有息负债189.33亿元。

　　

近几年来，佳兆业在核心财务指标的优化上成效显著，具体表现为负债水平进一步降低、现金债务的比率控制得当等。2017-2019年及2020年上半年，其长期债务占比保持在80%-85%左右。2020年上半年，穆迪、惠誉、标普三家国际权威机构重申对佳兆业的B1、B、B评级，展望稳定。

　　

有人欢喜便有人愁，同为千亿房企的泰禾集团如今债务高企的窘况像极了当年的佳兆业。泰禾集团自2020年以来多笔债券连续违约，资金链断裂传闻不断。在巨额债务的重压下，泰禾集团的债务重组迫在眉睫。

　　

泰禾集团为实现债务重组，走出“债务泥潭”。先后引入万科、兴业银行、东方资产等外部支持，但最终方案仍悬而未决，各方的博弈仍在进行中。或许上文中佳兆业一波三折的债务重组之路，可以给泰禾集团的重组方案带来一些启发。

　　

佳兆业董事长郭英成曾在公开场合表示：“千亿还不是目标，佳兆业要练好基本功。”那“湾区龙头”佳兆业在2021年能否继续高歌勇进呢？泰禾集团能否在2021年走出债务困境呢？雷猴哥会持续关注。

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