“合约销售规模持续攀升，土地储备规模稳健增长；如果以2020年的合同销售面积进行估算，现有土储规模可以轻松支持公司未来4-5年的稳定发展。”

 

过去的2020年，对于房地产企业来说是充满挑战的一年。从年初的疫情，再到下半年的“三道红线”政策，都是对房地产企业的运营质量和财务质量最严格的一次考验。

 

在供地逐渐收紧的当下，不少房企纷纷响应“十四五”号召，从增量开发向存量更新转化。

 

出身大湾区的佳兆业集团（01638.HK，下称“佳兆业”）早已在该领域深耕多年，积累了丰富的经验，这将为公司今后高质量的增长提供坚实的基础。

 

在营收和利润均实现双位数增长的同时，公司还不忘积极降低负债水平，持续改善资本结构，力求在高速增长和稳健运营中找到平衡点。

 

一、合约销售规模稳健攀升，营收利润均实现双位数增长

 

2020年，佳兆业实现合约销售金额达1069亿元，同比增长21%，创下历史新高。最近三年的年化复合增速达24%。

 

根据克而瑞统计，2020年公司销售额排名上升至全国第24名。

 

得益于公司持续深化一线城市及大湾区的布局，全年销售额中一线城市地区占比达40%，大湾区销售金额占比达58%。

 

按合约销售金额占比计，排名前四的城市均属于大湾区，其中排名第一的深圳地区销售金额占比高达27%。

 

作为城市更新领域的行家里手，公司全年合约销售额中大约三分之一来自城市更新项目。

 

2020年，公司合约销售面积达616万平方米，同比增长33%。

 

在销售规模创下历史记录的同时，营业收入和利润规模同样保持强劲的增长势头。

 

2020年，公司实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%。其中，来自大湾区的结转收入占比逾70%。

 

公司强调精细化管理，从“投、融、产、供、销、存、回、结”等八方面全方位进行管控，提升经营效率、管控成本费用，比较产品溢价能力，进而实现利润的提升。

 

2020年销售费用率和管理费用率均实现不同程度的下降，分别降至6.7%和3.6%。与2016年相比，费用率水平显著改善。

 

2020年毛利润为159.1亿元，同比增长15%。

 

净利润为52.8亿元，同比增长26.8%。净利润率同比提升0.8个百分点至9.5%。

 

二、发挥本土企业优势，加速城市更新转化

 

随着城市化率的不断提升，地产行业必然面临从增量开发向存量更新的转化。政策面上，“十四五”规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”。

 

不少房企摩拳擦掌、纷纷转入这一领域，而具有丰富旧改经验的佳兆业则早已积极布局，在2020年充分发挥出领先优势。

 

公司在项目规模、转化效率、模式理念、专业团队等综合能力领先行业，连续三年被评为“中国房地产城市更新优秀企业”第一名，行业地位持续巩固。

 

公司2020年新拓展城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市。新拓项目数量是2019年的三倍。

 

在大湾区之外，公司还抢占先机，将城市更新模式从大湾区加速向全国复制，在贵州、湖北等地实现首个更新项目落地。

 

截止2020年底，公司总计拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地规模占比高达86%。

 

在转化供地方面，2020年公司转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，超额完成年度目标；转化项目位于香港、深圳及广州等地，对应可售货值约640亿元。

 

在可预见的未来，城市更新项目仍将持续发力，为公司提供优质的土地储备。

 

公司预计在接下来的1-2年中，城市更新项目将提供近420万平方米的土地储备，转化货值逾2000亿元。

 

城市更新项目不仅能在供地收紧的当下为公司提供优质的土地资源，同时相对较低的获取成本，也为公司的利润空间从一开始就提供了保障。

 

三、优质土地储备充足，推动高质量发展

 

对于地产公司而言，土地储备的规模和质量是确保公司未来高质量发展的坚实基础。佳兆业也不忘发挥自己的固有优势，深耕大湾区，同时向全国一二线城市辐射。

 

截止2020年末，如果不含未转化的城市更新项目，公司土储规模达2875万平方米，总货值约6700亿元。

 

按照货值计算，大湾区占比约69%，一线城市占比约51%，城市更新贡献的土储占比约38%。

 

如果以2020年的合同销售面积进行估算，现有土储规模可以轻松支持公司未来4-5年的稳定发展。

 

而通过招拍挂、收并购以及旧改等多元化拿地方式，公司正确保土储规模持续稳定增长。

 

2020年，公司新收购土地项目47个，新增土储面积约921万平方米，新增货值约1900亿元。按照权益面积计，新购土地中63%位于大湾区。

 

另外，公司还在中国香港地区取得重要突破。目前公司在该地区拥有4个地产项目，货值近300亿港元。在香港的首个项目长沙湾弦雅，疫情之下开盘即售出7成，品牌和品质均受到客户认可。

 

四、负债结构改善，融资成本降低

 

2020年，地产企业“三道红线”颁布之后，业内各家公司纷纷降低负债水平，在规模增长和稳健运营中寻找最佳的平衡点。

 

在这一背景下，佳兆业始终强调“提利润，降负债”，把负债水平和负债结构的持续优化当作公司战略发展的核心。

 

截止2020年底，公司拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，现金短债比提升至1.56。

 

公司全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

 

而在“三道红线”颁布之前，佳兆业就在积极主动降低负债水平。公司整体净负债率从2016年的307.9%大幅降低至2020年的97.9%，实现大踏步四连降。

 

同时，剔除预收款项后的资产负债率也在2020年同比下降6个百分点至70.3%。

 

经过公司不懈的努力，“三道红线”中的三项指标已经达标两项。而尚未达标的剔除预收账款后的资产负债率也仅超标0.3个百分点，可以说达标近在跬步之间。

 

公司预计，到2021年，“三道红线”将全部亮起绿灯。

 

在数字之外，佳兆业也在不断通过多元化融资渠道，调节债务结构，降低融资成本，增厚公司的偿债能力。

 

最近四年，有息负债规模始终保持在相对稳定的水平。截止2020年底，公司有息负债总额为1215亿元，其中境内和境外占比分别为40%和60%。

 

2020年末，公司综合融资成本为8.7%。其中，境内融资成本同比下降60个基点至7.4%；新增境外借款融资成本下降202个基点至9.1%。

 

结语

 

2020年，佳兆业的销售规模维持稳健攀升态势。营业收入和利润规模均保持双位数的高速增长，业绩表现亮眼。

 

公司土地储备规模维持稳健增长，绝大多数的土地布局位于人口净流入的大湾区和一线城市，未来发展潜力巨大。

 

而经过多年的持续努力，包括把“降负债”作为核心发展目标，公司负债率持续下降，资本结构持续优化，融资成本持续下行，可持续发展能力进一步增强。

 

而这一切，或许对佳兆业而言，还只是一段新征程的开始。

 

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