3月24日，合生创展发布2020年度业绩。报告中提到，于回顾期内，核心利润为127.84亿港元，较去年同期上升95.54亿港元，同比增长295.79%。而其年内核心利润整体上升，主要由于该年交楼数目较去年增加，及新增投资业务。

相较于全年的营业额343.71亿而言，新增股权投资业务去年为合生创展贡献了80.3亿港元收入，难怪有股民感慨“朱大小姐炒股厉害，一年赚80亿！”

第I篇

合生创展的新增投资业务是指包括于香港、中国大陆及美国的上市股本证券以及于香港及中国大陆的非上市股本及债务证券，标的主要是小米、平安健康、汇丰控股、中国移动和美股上市公司Sea Limited。“我们的投资方向主要是科技领域、医疗领域、新消费、供应链等等，结构上看，60-70%的中长期战略投资，30%左右做一些财务性的投资。”合生创展方面表示。

2019年该项业务未纳入上市公司体系，收入为零。2020年6月，合生创展集团正式将股权投资业务纳入主要业务板块（包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资），即大幅提振了过去一年的收入和利润。

合生创展亦正式从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

第II篇

根据年报，合生创展2020年实现营业额343.71亿港元，同比增长84.79%；于回顾期内，核心利润为127.84亿港元，较去年同期上升95.54亿港元，同比增长295.79%。

其中，物业发展、商业地产投资、物业管理、基建、投资收入分别为190.75亿港元、36.25亿港元、21.34亿港元、15.08亿港元与80.3亿港元。

投资板块收入贡献占比达到23.36%，仅次于物业发展板块。

而从毛利贡献来看，地产板块、投资板块、商业板块、合生活和基建板块分别贡献38.6%、35.1%、12.8%、3.6%与10%。

投资板块毛利贡献仅次于传统地产板块。

第III篇

对股权投资的“热情”，其实也体现在不少“二代”身上，而这是二代朱桔榕接班之后的首份年报。

去年6月份，合生创展发布公告称，将会把2016年开启的新业务拓展股权投资，正式纳入为其主要业务活动之一。这被认为是二代朱桔榕接班后，公司最主要的标志性变化。

目前来看，朱桔榕接班后，发展投资业务获得的成绩，还不错。

事实上，从2010年入职集团成为实习生到正式全面接班，朱桔榕用了10年。

简历

1989年，朱桔榕出生在广东梅州市的丰顺县，当时，她父亲朱孟依正在丰顺县城当建筑包工头。朱孟依凭借与当地官方共建商业街，赚到了人生第一桶金，随后移居香港。

朱桔榕三岁时，其父朱孟依和张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。

随后，朱孟依以港商的身份回到内地，在广州推出了华景新城、暨南花园、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华南新城等将近20个住宅大盘，而朱桔榕也随父亲回到了内地。

2007年，朱桔榕从“神学院”华南师范大学附属中学毕业，她并没有像大多数二代一样，到国外留学，而是进入中国人民大学读金融学专业。

2010年前后，年仅21岁的朱桔榕还在读大三，便在其父安排下，进入合生创展当实习生，据媒体报道，朱孟依有意识地在培养她成为集团接班人。

朱桔榕大学一毕业，就晋升总裁助理，并于2011年进入董事会，担任执行董事。

第二年3月26日，朱桔榕正式被委任为集团常务副总裁，而就在26天之前，合生创展突然公告，服务了公司18年的元老薛虎辞去行政总裁职务，决定于3月1日起生效。

2013年，朱桔榕正式接任集团董事局副主席之位，当然，这便伴随着董事局原副主席张懿的辞任。事实上，在张懿之前，合生创展已前后换了四任总裁，分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎。他们在公司行政总裁位置上都没有坐满3年，外界则一直认为这些动作均是朱孟依在为朱桔榕上位铺路。

2020年1月13日，合生创展集团宣布，董事会主席朱孟依退出董事会，朱桔榕正式接任集团掌门一职。

朱桔榕自2013年实际接管公司运营、销售事务后，“作风强势，十分进取”，知情人透露。

01管理

管理方面，她并开始了部门改革与机构调整，把合生创展的总部、分公司、项目三级管理体制，改为总部事业部直管项目的两级管理体制，意欲使公司在扁平化构架下，内部的信息沟通回路变短。

02销售

销售方面。2014年，她挖角了整个星河湾的建制团队，震惊集团，此举被认为是意图推动合生产品和开发全面进入高端领域的表现。

2013年，合生创展实现销售额112.67亿元，随后2014至2017年，都一直在百亿的界限下徘徊。直至2018年，合生创展终于再次突破百亿，实现149.75亿的战绩；2019年，合生创展全年销售额达212.58亿元。或许朱孟依便是在此时才终于认为女儿已具备合格领导人的能力， 因而在次年放心交权。

03拿地

2019年，国内诸多房企在投资方面一度放缓速度，合生创展却频繁出现在土地公开市场和并购等领域。据不完全统计，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先后在广西阳朔、广州海珠、广东江门以及杭州江干区、东莞麻涌等地，实施拿地、并购与旧改。甚至在当年底，公司远赴美国收购一宗物业。

2020年，合生创展在短短10日之内，花费180亿（差不多相当于合生创展2019年全年营收），摘得北京南三环分钟寺三宗地块，如此大手笔操作让业界惊呼这是一场豪赌，也给朱桔榕贴上了“后生可畏”的标签。

（注：实际花的钱只是从左手倒右手，因为一级开发商是北京嘉富龙房地产开发有限公司，为珠江投资旗下子公司，而珠江投资是1993年朱孟依在广州所创，是合成创展的兄弟单位）公开市场拿地只是获取土储的途径之一，城市更新更是补充一二线城市优质土储的重要方式。

近年，合生创展在旧改上亦取得了不少进展——据不完全统计，从2019年开始，鹭江村、康乐村、新基村、火村等多个城市更新项目，在广州区域的旧改项目已超过10个。年报中显示，截至2020年末，合生创展的土地储备约3044万平米。

04转型

同年，合生创展宣布将会把2016年开启的新业务拓展股权投资，正式纳入为其主要业务活动之一。

这一年的半年报中显示，2020年上半年合生创展毛利率特别高，达到67%（同期上市房企毛利率达到30%已经算是比较好的了），原因就是股权投资收益贡献了28亿多港元！二级市场投资达到114亿港元！

在半年报中表示，合生创展明确表示，将持续股权投资高科技公司，助力其从房地产开发、商业地产运营转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

值得注意的是，“转型为综合性投资控股平台公司”！这在上市房企提及的“转型”中是为数不多的公开宣称要做投资控股平台的。这被认为是二代朱桔榕接班后，公司最主要的标志性变化。

及至昨日，合生创展的2020年年报中再次显示，毛利率的攀高和净利润的大增，相当大一部分是收益于股权投资业务。

05债务

需要提及的是，在加大土地投资与股权投资的同时，合生创展的债务上升比例也在加快。

据了解，2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下，2019年升至63.25%。截至2020年12月31日，合生资产负债率为67%，连续3年上涨。

负债对资产比率为67%，较2019年同期的63%上升4%；负债总额约2030亿港元，大幅上涨近60%。

不过，据2020年财报显示，合生创展负债虽有所提升，但仍满足央行“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率为64%，较上年同期增长约1个百分点；净负债率81%，较2019年末上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.56。

一位参加了合生创展2020业绩会的投资者透露，2021年合生创展将销售目标订为500亿元，全年可售货值达到900亿元。

而朱孟依曾给集团定下目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。2019年的目标没有实现，2020的目标也没达成。

有网民评论道：“朱二代确实厉害，该是合生创展重振雄风的时候了！”

二代接班的朱桔榕，无疑已是接班一代中的佼佼者，她到底能不能在2021年完成目标，重振昔日“华南五虎”的雄风，令人期待。

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