近来，业内都似乎在替房企一阵“哀嚎”，或“悲鸣”。

自广州、重庆、北京、杭州、深圳等22个重点城市的12个，首次试水供地“两集中”收官以来，395宗地成交额超5500亿元。

就溢价率而言，绝大多数已试点城市的土拍“高溢价率”不再，也难看到媒体狂欢与自嗨，似乎业已达到官方所希望的重构供地模式的初衷。

相比政策制定者初衷已基本达成，各大房企却高兴不起来，如此前媒体描述的“有人孤注一掷触顶豪夺，有人骑虎难下饮鸩止渴，有人隔岸观火欲后程发力……”

被称之为“利润王”的中海，在北京土拍中一直“陪跑”。在杭州土拍，“地头蛇”滨江，更像被市场压力“裹挟”，硬着头皮拿地，更被曝“无利可图”。

以旧改为底色的“城市更新”浪潮日益高涨，成为展示各大房企综合资源能力的新战场。

5月18日，在深圳举办了一场成都市金牛区城市更新投资推介会。其中，恒德路片区项目、铁路局片区项目、天回镇片区项目、茶花U秀等城市更新项目被隆重推出。

近些年来，成都积极对标深圳，特别是22城试水“两集中”供地加剧房企土储与盈利焦虑，成都金牛在深圳借“城市更新”这一风口招商引资，别有一番氛围。

最终，金牛区与华润置地、万科、大悦城、合生创展四家房企签下项目投资协议，总金额580亿元。注意！合生创展却是实打实的粤系民营房企。

当天推介会上，高调露脸的还有华侨城、金地商置、时代地产等。外界感兴趣的是，曾号称“沉睡地主”的合生创展，为何突然“崭露头角”？

回答这个问题之前，大家看一下华润、万科、大悦城乃至华侨城，这4家背景显赫，都是重量级大咖，像万科、华润和大悦城拿下金牛区城市更新投资项目一点都不意外，但华侨城“空手”似乎让人有些不可思议，但也不奇怪。

万科，堪称成都拓荒者。早在1999年，万科跑到成都城东不毛之地拿下首个项目——万科城市花园，成都人恍然大悟“房地产还能这么玩”。至今，万科在成都举足轻重。

2005年，华侨城在金牛区拿下3000亩一二级联动项目，就是如今的华侨城欢乐谷及华侨城东岸、西岸，也奠定了华侨城成都深耕的根基。

同一年，华润置地斥资21.4亿元拿下成都420厂项目，也就有了华润二十四城及东门新商圈——华润万象城。如今，受成都“世大会”利好，又重仓龙泉皇冠湖片区。

背靠中粮集团的大悦城，在成都城市版图上的经典之笔无疑就是位于武侯区西三环内侧的成都大悦城，也激活了一个片区的品质升级与发展。

大家都知道，华侨城近些年在全国一直在“卖卖卖”，战略收缩明显。比如，去年底以来，挂牌出售成都华侨城盈创实业80%股权及3.2亿元债权，却一直无人接盘。

成都华侨城盈创实业手上的主要资产，是2017年4月斥资3.4亿元摘得天府新区秦皇寺CBD的115.37亩用地，计容建面30.76万平方米，号称打造“美丽汇”，后因一直闲置遭到当地主管部门调查。

一举斩获金牛区城市更新投资项目，合生创展又是“何德何能”？

实际上，与合生创展堪称“孪生兄弟”的珠江投资，在成都低调却实力不凡，就如背后同一掌舵人朱孟依一样，被称之为“沉睡地主”，意思就是土储异常雄厚，但开发起来“慢腾腾”。

从房地产史来看，早期的珠江投资在业内堪称“领袖级”，作为朱孟依另一“地产抓手”的合生创展2004年已首破百亿，那时万科、恒大等都难望其项背。

实际上，朱孟依与成都之间“渊源”颇深。2007年，珠江投资豪掷逾18亿元拿下温江“原成都花博会”约580.2亩地，打造“珠江新城国际”超级大盘，本质上是造城，必须滚动开发，但一路坎坷，包括停工等，至今仍在开发。

去年9月份，在“问政四川”有网友发表《坚决反对珠江地产公司参与光华公园“共建共享”》一文，称“珠江地产公司，在温江的项目，历来动作迟缓，拿下花博会的地开发十多年了至今依然动作缓慢，当年御景湾和珠江广场甚至都一度停工烂尾。在品质上，珠江广场一圈地面沉降烂了无数次”。

今年2月份，成都温江国资公司持有“成都珠江润景房地产开发有限公司”约33.33%的股权在交易所对外挂牌出售，最终珠江投资接盘，加上原持有的66.67%股份，现今持股100%。

详情，大家可参阅地产密探日前刊发的《曝朱孟依温江项目亏上亿，国资欲退，“沉睡地主”咋逆袭？》一文。

虽然上述公司去年净利亏损约-1.11亿元，今年还在持续亏损，总有息负债约19.8亿元，甚至挂牌溢价率约52.5%、交易对价9.5亿元，但透过珠江投资主动接盘这一关键动作，大家不难看到：朱孟依继续看好成都机会。

去年8月份，成都市温江区在广州举办投资推介会，珠江投资签下温江“成都CAZ（城市中央活力区）”百亿项目，紧挨着“珠江新城国际”超级大盘，或为其中的一部分。

相对于珠江投资，朱孟依只是换了一个投资平台，合生创展签下成都金牛旧改项目，实属首次布局成都。去年11月，成都温江珠江广场更名合生汇mall，或意味着珠江投资与合生创展之间的一次重要“合流”。

从金牛区官方现表述看，恒德路片区项目、铁路局片区项目、天回镇片区项目、茶花U秀被

重点标注，极有可能就是这4家房企签下的项目包，合生创展涉其中一个。

今年初，合生创展拿下广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目，项目总占地面积约113万平方米，改造总投资约346.67亿元，创下广州城市更新挂网招商以来投资总额新纪录。

据最新披露的广州“十四五”规划，广州城市更新投资总额3315亿元。这意味着合生创展广州上述城市更新项目投资额，将占整个广州城市更新投资总额约10%。

合生创展2020年财报表述说，公司积极持续推进一线城市旧改，年内签下广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）项目，进入重点城市核心地段，避免公开竞拍高土地成本。

去年5月9日，合生创展在北京土拍会上一鸣惊人，以楼面价6.9万万元拿下北京丰台区分钟寺棚改地块，耗资72.2亿元。

时隔10天后，合生创展又斥资42亿拿下分钟寺村L-39地块，楼面价76168元/平方米；以65.4亿拿下分钟寺村L-41地块，楼面价73912元/平方米。

对于合生创展在京城土拍发威，北京主流媒体评价说，“失去十年的合生创展，重启扩张”。

合生创展在北京分钟寺旧改项目上“重出江湖”，背后兄弟公司珠江投资才是整个大手笔棚改项目的一级开发幕后主角，去年取得一期土地整理返还款112.8亿元。

珠江投资还曾拿下“上海最大旧改”安康苑旧改项目，为苏河湾经济带重点建设项目， 总占地11.82万平方米， 拟建建面约100万平方米，2015年启动拆迁改造，截至去年6月底累计投入约297亿元，后续还需128亿元。

据珠江投资披露，上海安康苑旧改项目启动之初，曾获得227亿银团贷款用于拆迁和项目建设，剩余资金缺口主要依靠销售回款，目前项目一期已四证齐全，进入二级开发建设阶段，预计2021年可预售，其他地块正在规划中。

从这两个超级“旧改”项目看，一个鲜明特点是投资额超级大，另一个则是开发周期非常长，对开发商资金链是一个严峻考验。

未来，朱孟依的合生创展、珠江投资，会否在“旧改”新项目中呈现出类似北京分钟寺模式（珠江投资参与一级土地整理，合生创展进入二级土地竞拍与开发），抑或各自独立战斗？

去年，合生创展录得合约销售额358.34亿元，同比增幅53.7%，单月售价22025元/㎡，同比上升56%。其中，位于广州和惠州的17个项目贡献145.03亿元，占总合约销售额的41%；北京和天津合计贡献130.92亿元，占总合约销售额36%；上海贡献82.39亿元，占总合约销售额23%。

果然，“沉睡地主”的确名不虚传，销售额就靠几个一二线核心城市挺起，去年毛利率64%，别人毛利率一降再降，它却同比上升14个百分点。

去年，合生创展实际平均举债成本6.8%，同比上升0.1个百分点。截至去年底，现金及银行存款296.5亿港元，比2019年底141.02亿港元“翻倍”，而银行等借款总额1091.73亿元港元，相比2019年末增加424亿港元，其中一年期有息债务194.92亿港元，比2019年底增加34.19亿港元。

年初，合生创展发行2022年到期的5亿美元担保优先票据，年息率5.8%，用于公司债务再融资等。5月中旬，又发行2024年到期的3亿美元优先票据，年息率7%，同样是为现有债务再融资。

再看珠江投资，截至去年底货币资金108.93亿元，比2019年底下滑31.67%，考虑到受限资金27.41亿元，现金及现金等价物81.5亿元，比2019年底下降近49%，短期借款与一年内到期债务合计114.67亿元，资金链颇为紧张。

所以说，玩“旧改”犹如走钢丝，前期投入巨大，有赖于举债推动，中后期靠项目销售能否给力，回款补血。想“高周转”，恐怕很难，但又必须快速推进，否则就会深陷泥沼。争议中的“沉睡地主”，还能否复制自身以往模式？

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