近日，合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）发布公告称，旗下子公司广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业”）从北京珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江房地产”）收购北京瑞特物业管理有限公司（以下简称“瑞特物业”）100%股权，代价约为114.3万元。

　　

上述收购完成后，瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司。消息一出，关于合生创展寻求物业板块分拆上市的动作，市场浮想联翩。

　　

对此，合生创展方面投关部门相关工作人员对《中国经营报》记者表示，公司是否将分拆物业上市以公告为准，目前暂无相关消息透露，“此次的收购是公司正常的经营举措，为的是获取物管板块的增长，与是否分拆该板块上市没有很明显的因果关系。但分拆上市也不是没有可能，集团会在各个方面探索使公司拥有更多成长的机会，给股东带来更大的收益。”

　　

值得注意的是，此次的交易对手——珠江房地产，其间接母公司最终由合生创展控股股东朱孟依的儿子朱伟航及其母亲刘惠英分别拥有99%及1%权益。因此上述收购构成关联交易。而彼时，珠江房地产于2007年收购瑞特物业的对价亦为114.3万元。

　　

也就是说14年时间过去，珠江房地产以原成交价受让瑞特物业100%股权予合生创展，为其物管板块带来超过34万平方米的在管面积。

　　

获增34万平方米规模

　　

公告显示，瑞特物业于2005年成立，主要从事物业管理服务、房地产开发服务、自主开发的商业地产销售服务及热力输送服务。2019年及2020年，瑞特物业除税后纯利分别为5.3万元、37万元；总资产分别为1.8亿元、1.9亿元；资产净值分别为54.2万元、86.5万元。

　　

合生创展披露，收购瑞特物业的代价是参考其于2021年5月31日交易前估值约114万元厘定。在确定估值采取的方法时考虑到，瑞特物业是一家只有少量有形资产的服务公司，故成本法并不适用，且其业务涉及关联人士，会因流动性及业务独立性的差异导致与可资比较公司出现差距，所以市场法也不适用。最终，由于瑞特物业具备稳定收入及溢利，故采用收入法。

　　

在业务层面，合生创展表示，瑞特物业拥有以物业服务为本的多元化物业组合，对其的收购有助于增加康景物业的优质在管项目资源，其在管面积共34.1万平方米，涉及一线城市的别墅、商业综合体等物业，其触达的人群均为高收入、具备消费需求与能力的优质流量。因此，可为集团旗下合生活科技集团贡献更多潜在活跃用户，以及吸纳更多周边社区的商户住户加入合生活科技集团的物管生态体系。

　　

而作为上述交易的买方，康景物业于1999年8月成立，注册资本1.5亿港元，法定代表人及董事长为何超华，主要从事物业管理；酒店管理；会议及展览服务；房地产咨询及中介服务等。该公司旗下100%控股的子公司有广东缦云物业服务有限公司、惠州市缦合物业服务有限公司、北京珠江世纪物业管理有限公司、北京缦合酒店经营管理有限公司。

　　

记者注意到，康景物业与合生活科技集团同为合生创展旗下物业管理附属公司，后者在境内的运营主体为深圳合生活科技有限公司（以下简称“合生活”），成立于2018年4月，法定代表人为杨宗云，注册资本为5000万元，公司主要提供物业管理服务、为非业主提供增值服务以及社区增值服务。

　　

合生创展官网披露，作为集团重点打造的项目，合生活目前在全国布局超过30个城市，服务项目逾200个，总经营管理面积超1000万平方米。

　　

合生活科技集团总裁夏冠明曾表示，在业务结构比例中，合生活已异于传统物业服务企业。时下物业服务企业管理费收入和多种经营比例平均为8∶2，合生活在2020年的这一数据比例为5∶5，第三年这一数据预计发展成为2∶8。

　　

此次合生创展为何选择由康景物业而非合生活接盘瑞特物业？该标的资产后续是否将被转移？暂不得而知。

　　

股权腾挪

　　

事实上，康景物业与合生活之间的业务整合早已开始。

　　

企查查显示，2019年12月，康景物业将旗下北京康景家园房地产经纪有限公司转让予深圳市禾升活发展有限公司（以下简称“深圳禾升活”），后者为合生活持股100%子公司；2020年1月及2020年4月，康景物业分别将北京筑品艺装建筑工程有限公司、广州合生清源净水有限公司转让予禾升活。

　　

有市场传言，合生活为朱孟依的合生系试图腾挪物业在港上市的主体。对此，合生创展方面投关部门相关工作人员对记者表示，“不清楚，且关于分拆上市的事宜仅有高层领导才知内情，目前公告未出，也无法透露。”

　　

不过，记者注意到，就在2020年11月，合生创展公告称，以1.82亿美元入股朱孟依全资拥有的元知开曼，占其扩大后股本的20%；元知开曼则以相同金额“反向”入股集团旗下的合生活和合生商业，占其扩大后股本的20%和30%。

　　

这也就意味着，通过股权置换，朱孟依一举拿下合生活及合生商业分别20%和30%股权。增持后，朱孟依通过合生创展间接持有以及直接持有的合生活股权上升至61.776%。

　　

公告显示，元知开曼由新达BVI（一）及新达BVI（二）分别持股55%、45%，后两者均由朱孟依100%控股。

　　

元知集团目前在中国经营“优选好生活”平台，该平台专注于房地产行业交易业务，向房地产开发商及房地产中介公司提供交易配对及平台技术服务，其主体公司为优选好生活科技（珠海）有限公司（以下简称“优选好生活”）。值得注意的是，优选好生活与朱孟依并无关联，亦是由朱伟航及刘惠英控股。

　　

种种迹象表明，朱孟依寻求物业板块上市的动作正在加速。

　　

不过，港交所此前曾刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。根据新规要求，申请人在三个会计年度的股东应占盈利累计不低于8000万港元。其中，最近一个财年不低于3500万港元；前两个财务年度不低于4500万港元。

　　

而下一步，为满足盈利要求，合生创展方面是否将继续发起对物业管理公司的收并购？若是，又将通过什么方式获取？

　　

对此，合生创展方面投关部门相关工作人员仅对记者表示，寻求物业管理业务板块增长的办法有很多，其中包括自然增长，也就是通过公司的日常经营发展获取在管面积，以及通过第三方收购。“物管业务是集团处于快速发展的板块，老板非常看重。”

　　

年报显示，2020年，合生创展实现营业收入为343.71亿港元，同比增长84.8%；核心利润127.84亿港元，同比增长295.8%；归母净利润为136.34亿港元，同比增长43.7%；毛利218.31亿港元，同比增长132.84%，毛利率达63.52%；每股基本盈利6.15港元/股，同比增长44.37%。

　　

截至2020年12月31日，合生创展的土地储备规模为3044万平方米。其中，一线城市土地储备规模约2449万平方米，占比80%。

　　

过去一年，合生创展的物业管理板块收入约为21.34亿港元，同比涨幅80%。其中，物业管理带来的收入占比为61%，社区科技的收入占比为39%。在发展策略方面，其采取“社区科技平台搭建”模式，以物业管理为切入点，为业主提供丰富的线上线下相结合的社区服务。

　　

2021年上半年，合生创展连同其附属公司及其合营公司实现总合约销售金额约212.27亿元，同比上升约63.1%。其中，物业合约销售约201.45亿元，同比上升约60.8%；装修合约销售约10.82亿元，同比上升约121.3%；合约销售面积约57.44万平方米，物业合约销售平均售价为35072元/平方米，同比上升约120.5%。

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