历经多次转型后，“物流商贸开发商”华南城业绩连续三年下滑，高息发债融资成本高企，偿债压力大再融资风险提升。

 

01评级展望负面

 

近日，华南城（01668.HK）在固收投资者会上表示，目前正在筹集一笔约30亿元的新增境内贷款，同时将加快出售包括仓储及物流项目在内的资产，以募集和回流资金用于偿还债务。

 

不久前，标普确认华南城的主体信用评级“B”及未到期美元优先债券的长期债项评级“B-”，并将其级展望从稳定调整至负面。

 

标普认为，华南城的融资渠道已经收窄，资本市场准入有限。

 

鉴于近期离岸资本市场的波动和华南城现有高级票据收益率的上升，其可能无法以合理成本进行再融资，并可能需要动用现金来偿付境外到期债务，这将对公司的流动性状况产生负面影响。

 

截至2022年，华南城将面临巨额离岸债务到期，总额达9.7亿美元。

 

《小债看市》统计，目前华南城共存续5只美元债，存续规模15.66亿美元，其中将有2只规模合计7亿美元债于一年内到期，其面临短期集中兑付压力较大。

 

存续美元债

 

值得注意的是，华南城境外发债成本较高，有4只美元债票息高于10%，今年3月其新发行的1.75亿美元优先票据利率接近12%，创下发债利率新高。

 

另外，华南城的子公司华南国际还存续3只境内债，存续规模19.88亿元，且均将于一年内到期。

 

02业绩持续下滑

 

据官网介绍，华南城2002年在香港注册成立，2009年登陆资本市场，是一家大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商。

 

华南城核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。

 

华南城官网

 

从股权结构看，郑松兴通过Accurate Gain Developments Limited持有华南城28.5%股权，郑大报通过Proficient Success Limited持有7.27%股权，郑松兴为郑大报胞弟，公司实际控制人为郑松兴家族。

 

股权结构图

 

华南城从事的物流园区全部集中在一线城市、二线省会城市及直辖市，具有较强的规模和品牌优势。

 

然而，近年来华南城销售逐年走低，营业收入和业绩持续恶化，2018-2020年其归母净利润连续三年下滑，盈利能力恶化。

 

盈利能力

 

据克而瑞数据，2020年华南城以116.2亿操盘金额位居房企第152位；以152.6万平方米操盘面积排名第108位，属于中小房企。

 

克而瑞数据

 

截至最新报告期，华南城总资产为1016亿元，总负债667.8亿元，净资产348亿元，资产负债率65.73%。

 

《小债看市》分析债务结构发现，华南城主要以流动负债为主，占总债务的60%。

 

截至同报告期，华南城流动负债有402.7亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有137.8亿元。

 

相较于短债规模，华南城流动性吃紧，其账上现金及现金等价物只有29.06亿元，不足以覆盖短债，现金短债比为0.21，短期偿债压力较大。

 

除此之外，华南城还有265.1亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计176.9亿元。

 

整体来看，华南城刚性债务有314.7亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为47%。

 

有息负债高企，华南城的融资成本高企，2019和2020年其财务费用均超4.5亿元，对公司盈利空间形成较大侵蚀。

 

在融资渠道方面，华南城除了发债和借款，还通过股权、租赁、应收账款等方式融资，融资渠道较为多元。

 

值得注意的是，近年来由于大量债务到期，华南城筹资性现金流持续净流出，说明外部融资环境收紧，面临一定再融资压力。

 

筹资性现金流净额

 

截至今年3月末，华南城还有40%-45%的投资性地产未被抵押，价值约为557亿港元，其可将上述资产用于担保新的在岸贷款，从而为其部分到期债务再融资。

 

另外，华南城称将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%商品交易中心，剩余约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售，以为公司发展提供现金流。

 

总得来看，近年来华南城销售和业绩逐年下滑，盈利能力恶化；流动性吃紧，短期偿债压力较大；外部融资环境收紧，再融资压力徒增。

 

03多次转型之路

 

2002年，从事珠宝生意的郑松兴和四位同乡，共同投资26亿元欲在深圳打造一个最先进、最专业的国际化工业原料交易基地。

 

当年8月，华南城项目应运而生。据说该项目2003年11月破土动工，28天建一座招商中心，2个月建成一座展览馆，380天完成首期50万平方米建筑。

 

看到这一壮举，当年的媒体兴奋地写道：华南城创造了第二个“深圳速度”，创造了一个业绩奇迹！

 

华南城董事长郑松兴

 

然而，华南城的运营模式一直备受争议，其通过与当地官方合作，以低廉价格获得仓储用地，但在推进过程中，改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。

 

2007年，随着珠三角经济高速发展，原料加工成本水涨船高，华南城从工业原料交易中心转型成为综合商贸物流中心。

 

两年后，华南城登陆资本市场，上市后部分创始人陆续退出，公司主要由郑松兴家族把持。

 

后又因电商发展，华南城于2013年再次转型。

 

2014年，华南城引进腾讯入股，双方以各自的资源优势，开展华南城商业模式的新探索。

 

然而数年过去了，腾讯与华南城的合作始终未如愿开花结果，甚至腾讯的这笔股权投资还出现了大额账面浮亏。

 

2019年末，郑松兴与万达签署协议，要将全新一代的万达广场引入深圳华南城，历经多次转型，还面临巨大偿债压力的“商贸物流巨头”能否重振辉煌？

 

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