刘銮雄折戟内房市场 华人置业退市后恐再难翻盘
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据华人置业最新公告，这家刘銮雄名下唯一控股的上市公司，将进行私有化退市。
刘銮雄又称“大刘”，以拥有铜锣湾、皇室大厦、怡东商场等黄金地段的庞大零售商铺组合而闻名于世。同时，与多位女明星的绯闻，也使其在娱乐板块的曝光量常年盖过财经板块。
与颇负盛名的刘銮雄相比，公众对华人置业知之甚少。虽以“置业”冠名，但华人置业实际上是一家投资公司，主营地产投资和证券投资。其中，大部分投资收益源于恒大。
“地主家也没有余粮。”受恒大事件影响，华人置业的“日子”也不好过，据财经新地产不完全统计，刘銮雄家族在恒大系上的亏损超150亿港元。重仓恒大、佳兆业以及中梁等内地房企并遭遇滑铁卢，这被认为是公司退市的直接原因。
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刘銮雄夫妇
01
12月6日，华人置业发布公告称，计划由Solar Bright Ltd.作为要约人将其私有化；并将于12月17日上午10时召开股东特别大会表决相关事宜。
早在10月6日，华人置业就曾宣布过私有化计划。目前，华人置业由刘銮雄家族持股接近75%，散户持股约25%。私有化开启后，刘銮雄家族拟以每股4港元价格回购全部25%的公众持股，代价约19.08亿港元（约合人民币15.80亿元）。同时，完成私有化后，华人置业将从港股退市。
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宣布退市之前，刘銮雄家族及华人置业曾连续抛售所持的中国恒大、佳兆业、中梁控股等内地房企股票及债券。
11月23日，华人置业公告称，8月30日至9月21日，公司已出售合计近1.09亿股恒大股份，均价约2.26港元，总价近2.47亿港元。同时表示，未来12个月内，通过公开市场将至多出售其所持的全部7.51亿股恒大集团股份。
公告显示，2017年-2018年，公司合计买入中国恒大8.6亿股股份，平均成本15.8港元/股，总成本135.96亿港元；但若以近期平均股价2.78港元/股出售，预计将亏损近100亿港元。
此外，华人置业也抛售了所持佳兆业、中梁控股的美元票据。10月19日至28日，其通过场外交易出售了本金总额为2.55亿美元的佳兆业美元票据。此前，华人置业共持有3只佳兆业美元债，合计金额为6.88亿美元，现已悉数抛出。
被亏本抛售的还有中梁控股。2021年8月23日，通过场外交易市场，华人置业出售了本金为700万美元票据(约合5441.5万港元)，代价为683.82万美元(约合5315.7万港元)，亏损约134.1万港元。
股债投资失利，也体现在其财报中。截至今年6月30日，华人置业总资产达到288.24亿元，营收6.24亿元，扣非后的归母净利润为3.07亿元，同比分别下降66.23%和73.38%，亏损达到0.31亿元。（未特别注明，“元”均表示人民币）
02
“股市狙击手”与“左手倒右手”
刘銮雄素来有“股市狙击手”之称，其投资策略一直比较冒险。
熟悉港股市场的协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示：“刘銮雄的投资风格偏投机获利，‘低进、高出，炒卖’是他的一贯策略。”他分析认为，华人置业主要靠投资房地产股票赚钱，而刘銮雄主要靠炒卖房地产公司的股票赚钱。并且每一家他们炒卖和投资的股票都比较有风险，强调“高度控盘”，很少有大量流通盘在市面上。
另有业内人士分析，刘銮雄胆大心细，擅长审时度势，准确地评判一项资产的实际价值。凭借充沛的现金储备，他多次逆势而行、低买高卖，合法地把别人的财产转移到自己口袋里。巅峰时期，家族名下曾拥有爱美高中国（0631.HK）、广生行（0189.HK）等上市公司，这也是香港人称呼他为“股市狙击手”的原因。
他通过紧盯那些正在经历动荡的上市公司，先在二级市场上大量买入对方的股份，再伺机提出全面收购要约的方式，将上市公司收入囊中。巅峰时期，刘銮雄名下有多达5家上市公司。华人置业也是通过这种方式获得的。
此次退市的华人置业其实是一家“百年老店”。1922年，冯平山和李冠春两大家族创立并控制华人置业。20世纪80年代，因冯、李两家不和，华人置业陷入内部斗争，刘銮雄趁机在二级市场扫货，拿下了43%的股份。1987年，“大刘”又收购了华人置业时任董事局主席韦理手中的股份，正式成为华人置业的实际控制人。
由于相关交易频繁在上市公司与控股股东之间进行，刘銮雄也多次被质疑通过与旗下公司的关联交易，上演“左手倒右手”资本戏码。
2009年9月，华人置业向大股东刘銮雄家族出了售票据投资以及英国伦敦物业等资产，总价约为2.7亿港元。2014年，华人置业出售了位于九龙尖沙咀新港中心的商铺、地库，以及一个澳门地产项目，总值约为141亿港元；2014-2015年期间，又将位于香港尖沙咀的THE ONE商场和香港皇室大厦卖给了刘銮雄家族，涉及资金近200亿。
03
投资内地房企收获颇丰
除了在香港的业务，实际上，大刘也很早就发觉了内地市场的发展机遇。他在上世纪80年代即已进入内地市场，90年代在北京和上海设立了办事处，并大举投资房地产市场。
初入内地时，华人置业喜好以股权收购形式获得项目，主要采取与内地房企合作的方式开发酒店等物业。到了1999年，华人置业已布局北京、上海、广州、深圳等七大城市，以收购与开发商业用地为主。2002年，刘銮雄和其弟刘銮鸿豪置10亿元人民币，获得了上海九百百货商场50%股权。
多数分析认为，当时，刘銮雄在内地的投资更多沿用了港式房企那一套——收购并重建物业的做法。也就是在黄金地段买铺收租，而较少涉足大型住宅房产的开发建设项目。然而，华人置业在内地的投资一直差强人意。刘銮雄自己也曾在年报中承认：“华人置业在中国内地的发展并不十分令人满意。”
或许是在内地复制港式房企发展之路并不顺畅，2010年前后，华人置业开始直接投资内地房企。
2009年，恒大地产在港IPO时，大刘先后认购了恒大5000万美元的股票和7.50亿美元的企业债，成为恒大的基石投资者。此后，刘銮雄也多次投资内地房企，佳兆业、中梁控股均在此之列。
据东方财富信息显示，华人置业主营地产投资和证券投资，其中大部分投资收益源于恒大。重仓投资恒大曾经让刘銮雄赚得盆满钵满，2019年华人置业对恒大的证券投资约占其总资产的41%，当年末刘銮雄家族拿到恒大高达17亿元的分红。到了2020年，华人置业营收30.41亿港元，其中仅来自恒大的股息收入就高达19.68亿港元。
04
股权架构显示，华人置业顶层控股股东为Solar Bright Limited，该实体是刘銮雄第二任妻子陈凯韵控制的一只信托基金。据财新报道，华人置业的股票均登记在刘銮雄未成年的子女名下，陈凯韵是子女的信托人。完成私有化后，Solar Bright Limited将全资持有华人置业，所有股份都将由陈凯韵控制。
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华人置业股东及持股情况
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华人置业股权架构，图片来自“涛动宏观”
对于私有化退市的原因，公告称，2021年6月30日以来，华人置业的财务状况出现重大不利变动，前景也不明朗，这可能对股价产生不利影响。
恒大爆雷或许是刘銮雄“败走麦城”的直接原因。
作为中国恒大仅次于许家印的第二大股东，在恒大爆发流动性危机后，华人置业也面临着巨额亏损。财报显示，截至6月30日，录得来自恒大的公平值变动之未变现亏损约41亿港元，约合33亿元人民币。
此外，今年1月，刘銮雄夫妇曾认购30亿港元的恒大汽车定增新股，目前恒大汽车的股价已降至3.12港元/股，这意味着该笔投资已亏损26.57亿港元。去年8月，刘銮雄夫妇也曾斥资45亿港元认购恒大物业5.37%股份，目前，这部分投资也亏损了超40亿港元。
另一方面，华人置业自身的经营表现也一般。2017年-2020年，其营收分别为人民币12.68亿元、7.39亿元、4.83亿元、25.60亿元，大幅波动。总资产也由2017年的468.64亿元一路缩水至2020年的315.36亿元。
多重原因之下，继续维持上市运营的各项成本较高，刘銮雄家族在此时选择私有化退市，也被市场解读为一种及时止损的表现。
黄立冲对财经新地产表示：“未来香港的营商环境也不再适合刘銮雄，并且大刘的身体健康状况也不是很好，私有化华人置业，目的是为了将公司地产相关的资产进行套现，从而实现家族利益最大化。”他还认为，考虑到大刘的身体状况，华人置业不会重回资本市场。他预计在完成华人置业私有化，处置完成内地资产后，刘銮雄家族将会继续处置其在港的资产，比如铜锣湾商铺、皇室大厦、怡东商场等。
此前也曾有市场人士认为，华人置业退市，刘銮雄家族暂时退回香港继续做“包租公”，待市场时机合适，可能以某种方式再次回归资本市场。
无论大刘后续做出何种选择，几乎可以肯定，属于他的黄金时代已经远去。
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