近日，华南城控股有限公司（1668.HK，以下简称“华南城”）发布2021年4月1日～9月30日止六个月中期财务业绩。

 

报告期内，华南城实现合约销售额70.2亿港元，同比下降13%；收入为61.66亿港元，同比下降13.2%。其中，物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降22.5%。

 

值得注意的是盈利方面，华南城的毛利率同比下降1.4个百分点至36.6%。该公司认为，下半财年（即2021年10月1日～2022年3月30日）的物业市场不容乐观，并预计到下一个财政年度的毛利率仍会受压。

 

但为了推动销售，华南城称或需要减价牺牲部分利润。双重压力下，如何使净利润保持在较合理水平，值得华南城仔细权衡与考量。

 

“维持资金流动性是最重要的任务。”华南城如此表示。截至2021年9月30日，公司总计息债务为366.08亿港元，资本负债比率为63.9%。报告期末，华南城加权平均融资成本上升至8.51%。

 

华南城计划如何从销售、成本管控、土地储备开发、融资等方面维持资金流动性？针对该相关问题，《中国经营报》记者致电致函华南城方面，负责投资者关系部门相关工作人员称，将采访函直接发送至邮箱即可，若有回应会联系答复。但截至发稿，对方未就采访函予以进一步回应。

 

毛利率承压

 

根据报告，2021年4月1日～9月30日，华南城的毛利同比下跌16.4%至22.58亿港元，毛利率小幅下滑。该公司称，主要是由于已售物业平均销售单价下降及建筑成本上升所致。简言之，即售价涨幅不足以抵消成本上升。

 

记者注意到，本财年一季度，华南城的销售均价为9500港元/平方米，二季度下滑至9100港元/平方米。此前，华南城曾将2021/2022财年的合约销售目标定为160亿港元。

 

在中期业绩额外资料说明中，华南城预期，随着建筑及人工成本攀升，住宅需求减弱，下半财年公司的住宅售价有下调压力，毛利率有机会下跌。该公司称，“集团毛利率受压。”

 

年报显示，华南城自身的定位为综合商贸物流企业，其核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等，在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地开发建设并运营项目。

 

年报显示，2017/2018财年、2018/2019财年、2019/2020财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%。

 

不过，华南城表示，在上半财年，公司的整体运营难度加大，且遭受国际贸易摩擦、疫情反复、郑州华南城突遇百年大雨等多重不利影响，公司布局的多个项目的日常企划运营活动被迫缩减，客流人流有所下滑，同时物流成本增加。

 

2021年4月1日～9月30日，华南城的销售物业收入录得38.96亿港元，同比减少32.6%。具体而言，公司在含有“金九”的本财年二季度的销售额仅有约30亿港元，同比下滑31.2%。

 

从盈利指标看，报告期内，华南城母公司拥有人应占净利润增加0.5%至6.57亿港元；母公司应占核心净利润6.49亿港元，同比减少11.6%；每股基本盈利增加至8.12港仙。

 

记者注意到，除了物业销售，华南城的其中一项重要现金流来源为其旗下的物业租金及管理服务等持续性收入，报告期内为公司带来16.8亿港元的收入。华南城表示，预计公司的持续性收入年增长不低于20%。

 

财报显示，截至2021年9月30日，华南城的投资物业达558.22亿港元，占非流动资产比例为88%；持作销售物业为451.61亿港元，占流动资产比例为72%。上述两项资产合计占公司总资产超过80%。

 

财报披露，按照华南城的商业模式，未来将保留若干物流及仓储设施、酒店等商业物业及商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，余下商品交易中心商铺及住宅配套将逐步出售，为公司发展提供所需的现金流。

 

截至报告期末，华南城还有未开发土地约1650万平方米。该公司表示，这已足够未来三年的开发，并到2022年3月31日之前，没有大规模增加土地储备的计划。

 

值得注意的是，对比未开发土地的规模，华南城在今年4月1日～9月30日半年销售的面积仅有76.77万平方米。下半财年以及下一财政年度，公司的开工计划如何？记者就此致函华南城方面，但没有得到回应。

 

融资成本走高

 

除了去库存，华南城计划未来用境内融资偿还境外债务以及补充流动性。华南城表示，未来会越来越重视境内融资，且尽量通过境内融资来补充流动性。

 

截至2021年9月30日，华南城总计息债务为366.08亿港元，资本负债比率同比下降3.7个百分点；期末计息银行及其他借贷合计为221.76亿港元；长短债比为6∶4，相比截至2021年3月31日的5.6∶4.4，短债比例有所下调；现金及银行存款约96亿港元，持有备用银行授信约181.85亿港元。

 

值得注意的是，报告期内，由于资本市场情况的变化，华南城的加权平均融资成本上升至8.51%。其中，计息银行及其他借贷、中期票据、境内公司债券及优先票据的融资成本分别是7.5%、8.5%、8%及10.5%。截至2021年9月30日，华南城的财务费用达3.16亿港元，实际支付的债务利息为16.16亿港元。

 

业绩报告显示，截至2021年9月30日，华南城的计息银行及其他借贷合计为221.76亿港元，其中60.86亿港元须于一年内或应要求偿还、81.34亿港元须于第二年偿还、30.74亿港元须于第三至第五年偿还，以及48.81亿港元须于五年后偿还。

 

记者注意到，截至2021年9月30日，华南城的计息银行及其他借贷中约214.64亿港元是以若干楼宇、投资物业、发展中物业、持作融资租赁物业、持作销售物业及银行存款作抵押，其账面总值约为503.39亿港元。

 

另一方面，由于近来美元债市场较为波动，报告期内，华南城维持内地回购、归还美元债券及支付美元债利息合计6.5亿美元。管理层表示，后续仍将继续回购债券并注销，但要看时机。

 

值得注意的是，今年9月，标普全球评级将华南城的评级展望从稳定调整至负面。同时，确认该公司的主体信用评级为“B”及其未到期美元优先债券的长期债项评级为“B-”。

 

上述标普报告指出，华南城面临境外债券“到期墙”迫近，2022年度合计有9.7亿美元（约75亿港元）境外债券将到期，占公司截至2021年3月31日末的总债务约20%，“融资渠道变窄以及华南城现有优先债券的收益率升高，该公司可能无法以合理成本进行再融资，并可能需要动用现金来偿付境外到期债务，这将对公司流动性状况产生负面影响。”

 

11月11日，惠誉将华南城长期发行人违约评级（IDR）从“B”下调至“B-”，展望为“负面”；将其高级无抵押评级从为“B”下调至“B-”，回收率评级仍为“RR4”。

 

惠誉认为，华南城有一些选择可解决到期债务，如通过根据其投资性房地产投资组合和资产处置获得的在岸抵押借款，但该公司对这些计划成功执行的依赖性有所增加。华南城可能会使用现金偿还即将到期的债券，这可能导致公司的业务状况恶化。

 

同时，惠誉预计，在当前市场条件下，华南城发行境内外债券将面临挑战，公司正计划通过内部现金生成、提取在岸抵押银行借款和资产处置来解决即将到期的债券。

 

值得一提的是，在今年6月举行的2020/2021财政年度业绩发布会上，华南城管理层曾表示，有计划将物业板块和商业管理板块合并打包后分拆上市。

 

彼时，华南城称，内部正在探讨是将上述资产分拆上市，抑或是引进其他战略伙伴进行合作，目标是将股东利益最大化，并会在适当时机公告。但在日前举行的截至2021年9月30日止六个月中期业绩会上，华南城方面并没有提及该事项的任何进展。

 

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