瑞安上海：4盘销售额占集团八成

2022年03月25日 18:56 来源：乐居财经作者：

编者按：2021年地产行业经历多事之秋，因调控收紧而无力偿还债务的房企接踵而至，企业经营遭遇空前困境。即使如此，房企仍在坚强地活着。随着年报季来临，房企在长三角表现如何？会交出怎样的成绩单？乐居新媒体环沪发起《奋楫长三角年报季》策划，聚焦2021房企长三角年报。

 

乐居新媒体陈鑫发自上海 3月24日，瑞安房地产（00272.HK）发布了2021年业绩报告。

 

报告期内，集团合约物业销售额实现302.7亿元，较2020年的211.84亿元同比增加43%，其中住宅物业销售占99%，其余为商业物业销售贡献。总销售额的上升主要凭借集团在上海录得强劲的销售业绩。

 

贡献主力军上海业务多点开花

 

瑞安在上海的业务正呈现多点开花的局面。

 

（瑞安合约销售|数据来源：2021业绩公告）（瑞安合约销售|数据来源：2021业绩公告）

 

合约销售方面，公司称此次302.7亿的成绩主要系上海中粮瑞虹?海景壹号（第7号地块）、太平桥翠湖五集（第118号地块）及上海蟠龙天地录得强劲的销售业绩。报告显示，集团在上海单区域的合约销售就达244.44亿，贡献超八成。

 

其中，集团认购销售总额为人民币55.05亿元，上海项目仍为贡献大头。中粮瑞虹?海景壹号（第7号地块）和太平桥翠湖五集（第118号地块）分别录入40.2亿元，7.05亿元。

 

（瑞安物业销售额|数据来源：2021业绩公告）（瑞安物业销售额|数据来源：2021业绩公告）

 

物业方面，集团年内物业销售总额为220.22亿元，同比增加大幅112%。其中，上海项目贡献超五成，实现125.54亿销售额。

 

（瑞安物业投资|数据来源：2021业绩公告）（瑞安物业投资|数据来源：2021业绩公告）

 

物业投资方面，集团在报告期内的平均出租率维持93%，上海的办公楼物业平均出租率高达98%。其中上海新天地、瑞安广场及新天地广场出租率达100%和99%。虹桥天地和上海创智天地也接近全部租出，分别为95%和97%。

 

同时，包括合营公司及联营公司在内，瑞安2021年租金及相关收入总额实现29.15亿元，同比增长29%。公司表示，其中75%来自瑞安房地产于上海的物业组合。

 

（瑞安利润表|数据来源：雪球）（瑞安利润表|数据来源：雪球）

 

物业销售的提升，商业及物业组合的复苏，让瑞安在营收及利润上也转亏为盈，扭转2020年因2019冠状病毒病爆发而录得的亏损净额。报告显示，年内集团收入为人民币175.55亿元，同比增长282%，营业利润及归母净利润分别为59.46亿元，18.7亿元，同比增长1226.14%，543.13%。

 

（瑞安资产负债表|数据来源：雪球）（瑞安资产负债表|数据来源：雪球）

 

同时，瑞安房地产持续优化负债结构，截至2021年12月31日，集团录得总债务约318.63亿元，同比下降14%；总负债为647.18亿，同比下降5%；负债率为56.82%，同比减少3个百分点；净资产负债率30%，较上年减少15个百分点。

 

针对近年来房地产的债务问题，瑞安房地产主席罗康瑞在24日的业绩会上表示，内地市场房地产已经历非常大的调整，相信未来整个行业“三高”（高周转、高负债、高利润）的模式将成为过去式，房地产市场会稳定、健康地发展。

 

策略核心地上海

 

于2004年在上海起家的瑞安房地产，是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。凭借位于上海市中心黄金地段的物业组合为后盾，集团已成为中国领先的房地产开发商、业主及资产管理者。

 

瑞安房地产执行董事及CEO王颖此前曾公开表示，集团的战略方针是长期聚焦上海业务并策略性拓展至高增长城市，并有选择地在长三角和大湾区的其他领先和高增长城市进行扩张。这在2021年的年报中有所体现。

 

报告显示，集团年内继续扩大以上海为核心的长三角等重点城市的资产规模，重点深耕长三角都市圈，收购优质资产以补充土地储备，先后在上海，南京等城市获取新的投资机会。

 

2月，瑞安房地产与高富诺联手，双方各占 50%的权益，收购南京市中心一座地标式甲级多用途物业，包括一幢45层甲级办公楼、一幢7层零售商场，以及181个地下停车位，总建筑面积高达11.8万平方米。值得注意的是，该项目是集团继南京INNO项目之后，在南京市场获取的又一项目。

 

6月，瑞安房地产与上海永业企业（集团）有限公司合作，以各占50%的比例联合投资发展位于上海新天地区域的房地产开发项目，该地块面积为2.4万平方米。此举也意味着，瑞安房地产将进一步扩大上海新天地的版图。

 

（瑞安土地储备|数据来源：2021业绩公告）（瑞安土地储备|数据来源：2021业绩公告）

 

在土储方面，截至2021年12月末，集团目前共有13个发展项目，长三角项目超过五成，共7个，其中上海就布局5个；集团土地储备的总建筑面积为940万平方米，长三角共储备346.8万平方米，其中，上海区域贡献超九成，为328.7万平方米。

 

（数据来源：克而瑞）（数据来源：克而瑞）

 

得益于上海区域的深耕发展，瑞安在克而瑞所公布的上海房地产权益销售金额榜单上，由2020年的第6名上升为2021年的第4名。

 

瑞安房地产主席罗康瑞曾公开表示对上海的期许，并强调瑞安一直以位于上海的强大资产基础为后盾，加强上海为策略重心，进一步扩展房地产业务。在2022年，集团将继续积极寻找新的投资机会，在上海等一线城市以及策略性区位，如长三角和大湾区具有高增长潜力的二线城市参与投地或拓展新业务。

 

商业物业策略重组未来关注商业收并购

 

长期以来，以“新天地”系列为首的商业模式一直是瑞安业绩发展向上的动力之一。在时代的发展下，公司商业模式也迎来新的革新。

 

报告显示，集团目前正在将其所有与商业物业相关的经营及业务板块进行策略重组，未来由全资附属公司瑞安新天地管理。瑞安同时表示，瑞安新天地将在上海黄金地段拥有最大的商业物业组合之一，并将在中国其他高增长城市具有雄厚实力。

 

针对此次策略性重组，公司宣称，将有助释放商业物业组合的价值，使管理资源得到更有效的配置，并提高营运及财务管理的灵活性。

 

值得注意的是，有关瑞安新天地是否上市，集团在此次业绩发布也明确给出回应。

 

2021年9月13日，瑞安房地产宣布将拟分拆集团旗下商业投资物业、物业管理及资产管理业务，并独立上市，同时表示分拆后的实体将以瑞安新天地的名义独立运营。并宣称，瑞安新天地已经提交了在香港联交所主板上市的申请。

 

但在2022年3月14日，根据港交所官网显示，集团此前宣布的拟分拆独立上市的瑞安新天地招股书状态显示为“失效”。

 

瑞安房地产董事总经理、财务总裁及投资总裁孙希灏在24日的业绩发布会上表示，集团把瑞安新天地分拆上市不是由于需要资金，瑞安房地产的财务是非常健全的，主要是长期为两家公司发展铺垫一个更好的平台。“目前不是最好的上市时间，所以集团没有很积极地去推进瑞安新天地的上市。”

 

针对未来，他进一步表示，目前市场有一些不良资产或类不良资产收并购机会，集团将去关注上海、大湾区的一些商业项目的收并购。

 

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