87亿港元！长实抄底香港启德地皮

2022年12月26日 12:21 来源：21世纪经济报道作者：

受第五波疫情、美国加息潮等多重影响，香港房地产市场持续震荡。

　　12月21日，香港地政总署公布，长江实业（简称长实，01113.HK）以87.03亿港元中标香港九龙区启德地皮，批租期为50年，平均每平方英尺楼面地价仅为6138元，地价重返8年前水平。

　　长实拿地价远低市场预期

　　本次长实中标地皮包含启德2A区4号、5（B）号及10号商住地3个地块，面积约21.44万平方英尺，涉及可建总楼面约141.8万平方英尺，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，为香港第四季度最大规模住宅官地。

　　此前市场对该地皮估值为113.4亿至148.89亿港元，每平方英尺地价估值为8000至10500港元。戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向21世纪经济报道记者表示，戴德梁行内部估价为95亿港元，每平方英尺7800至8000港元，已为最保守价格，但实际中标价格仍较预期低8.4%。

　　去年2月，长实曾以102.8亿港元投得启德第4E区2号住宅地，平均每平方英尺楼面地价为15861港元，本次中标地价较上次下跌61%。

　　黎剑明表示，香港市区大面积地皮供应量极少，只在启德区存有少量，因此发展商对投资地产仍有热情，“但因今时今日市场不利因素较多，发展商出价必然保守又谨慎”。他指出，长实中标价格远低于市场预期有多重原因。

　　一是地皮客观条件限制。本次长实中标地皮面积广，考虑到加息等因素，建筑成本高昂，由于项目投资额庞大，开放商更倾向于保守出价。同时，地皮虽在港铁宋皇台站附近，但并不位于启德区中心，而是在土瓜湾旧区。另外，地皮并不完整，分成3块，还需要建设官方社区设施，设计存在难度。

　　二是楼市交投疲弱对地价或有影响。根据戴德梁行发布的香港房地产市场2022年回顾及2023年展望，2022年香港一、二手住宅交投持续放缓，前11个月每月平均成交宗数不超过4000，预估全年总成交量为4.5万宗，为10年以来低位。多家发展商在启德区还有积存货尾未卖出。

　　为何特区官方接受低价卖地而不选择流拍？黎剑明认为，过去几次售地，官方已接受地价下跌趋势，如屯门大榄住宅地、安达臣山商业地等地皮，都是越卖越低价，平均每平方英尺楼面地价从12000港元降到8000港元左右。官方亦需要稳定收入，“所以官方定价时已考虑清楚，不似以前做法。”

　　香港楼市明年有望恢复

　　虽然长实以低价中标，但多位采访对象表示，低地价并不等于低楼价，明年通关后楼价有望反弹回升。

　　黎剑明强调，投资地产是buy future，“今天的低价不代表你一定要（低价）卖出去，还是要看两三年、三四年之后，经济会不会好一点。”

　　香港置业高级区域营业董事余柏认为，本次长实中标的地皮至少在2024年后推向市场，并且将有多个写字楼入伙，对未来房价没有太大影响，“但短暂对新买家来说，绝对要态度更审慎才入市。”

　　今年以来，香港楼市受到疫情、股市波动、加息等多重负面因素影响，楼价创5年新低。根据香港特区官方数据，整体楼价在2022年前10个月的跌幅达到10.5%，全年楼价跌幅估计为12%-13%。集合香港屋苑二手成交价格的中原城市领先指数从1月的185.93下降至11月162.31。

　　黎剑明表示，随着通关希望越来越大，楼市或将受惠于通关消息。此前，香港特区行政长官李家超表示，香港市民都关心与内地免检疫通关，将会如实反映通关问题。

　　戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，2023年香港住宅市场仍然会受到加息及环球经济影响，部分业主因供楼压力加大而提升议价空间，预计明年上半年楼价会维持跌势，下半年楼价将趋于稳定，全年楼价预计调整0%-5%，成交量或比2022年低位回升20%-30%。

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