合生创展旧改的“慢周转”
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合生创展旧改的“慢周转”
2023年06月09日 16:50 来源：南方日报作者：
6月6日，合生创展操刀的广州黄埔火村旧改项目迎来“重大成果”，一期复建区H地块安置房完工，同时二期旧改项目举办动工仪式。这对当地村民来说无疑是个好消息，因为这样的结果，他们已经等了十余年。
身披隐形“地产航母”名号多年的合生创展，在广州囤下大量旧改项目，据不完全统计，仅在广州其就“囤”有十多个旧改项目，预计总投资额超千亿元。与一般的房地产开发不同，旧改的很多项目都是难啃的“硬骨头”，虽然囤地不少，但合生创展整体开发速度缓慢，部分旧改项目存隐忧。
拿下十余年，旧改仍停滞于签约阶段
等来一个新火村，花了十余年时间。资料显示，早在2011年，火村旧改就已进行摸查统计，两年后，火村旧改通过批复，旧改合作企业珠光集团随之开启了漫长的旧改之旅。
据媒体公开报道，直到2019年4月，火村的签约率才仅有四成。2020年，该项目被转卖，背后实际开发商换成合生创展，而众所周知，珠光集团和合生创展背后的控制人都是朱家兄弟，一直以来关系千丝万缕。
慢的不止火村，还有一些项目甚至都还没有动工。去年以来，不少网友在网上咨询康乐村、鹭江村更新改造项目进展。相关部门回复显示目前康乐村、鹭江村正编制片区策划方案，后续将有序开展实施方案编制等相关工作。
实际上，根据相关资料显示，早在2019年4月，合生创展就与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议，成为该旧改项目的合作意向企业。这个项目号称广州最贵旧改项目，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元，保证金5亿元。
值得一提的是，从招商文件来看，项目在改造时间上有着严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。具体而言，竞得人需确保2023年底前开工建设安置房，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年底前基本完成安置房建设。
彼时，有业内专家指出，严格的排期要求是目前广州旧改招商的一个标准做法，可以适当控制好旧改周期，同时也利于维护村民的利益，而2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。
不过，从目前来看，鹭江村、康乐村旧改还处于编制片区策划方案阶段，完成后才能开展实施方案编制等相关工作。这意味着，招标要求的“2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约”一项已违约，“确保2023年底前安置房开工建设”大概率也难以实现。
同在海珠区的前进路项目，从2012年确认合作主体为合生创展至今，依旧停滞于签约阶段。据媒体公开报道，截至今年5月，该项目整体签约率有七成多，还未达拆迁要求。而根据合生创展2022年年报，前进路项目从2023年—2025年都无预计完工面积，2026年预计完工面积为208863平方米，较2021年年报的预计时间再推迟了一年。
更久的，如番禺新基村。据媒体公开报道，早在20多年前，合生创展就介入了番禺新基村改造，在此开发华南新城项目，直到2019年9月，合生创展才正式成为新基村的旧改合作企业。根据《广州2023年城市更新项目年度计划》，新基村在列，是首批项目中唯一属于前期工作类型的项目。
事实上，合生创展旧改项目大多处于前期阶段，目前中心区在售仅有火村旧改——合生中央城。是能力不足，还是为了囤地？合生创展的旧改项目开发速率频受外界质疑。据了解，其位于广州海珠区的珠江帝景项目，开发超10年仍有地块未动工，有囤地迹象；还有合生创展斩获广州九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园6年，仍处于未开工状态。
“多囤地、慢周转”，业绩压力大
合生创展在旧改上的“慢周转”并不意外。不同于房企主流的“高杠杆、高周转、高规模”开发模式，合生创展创始人朱孟依奉行“高溢价、多囤地、慢周转”，主打超级大盘、高端精品，不少在售楼盘的开发周期长达十多年。其中，北京高端住宅霄云路8号是其中典型，该楼盘自2008年开盘，销售了十多年。
该模式下，基于前期低成本的地价，随着时间推移，就能获得土地升值带来的收益，形成高毛利率。弊端是，存货的变现时间慢，资金占用时间长，长期支出高额负债的利息，反而会侵蚀净利润。
易居研究院研究总监严跃进曾指出，不重视规模扩张会使合生创展在传统业绩成长方面表现得相对乏力，尤其是北京部分高端项目，去化速度非常慢，看似是做精打细算的工作，但其实会影响资金的回笼，进而影响后续土地市场扩张。
慢周转之下，曾经被称为“华南五虎”的合生创展掉队了。作为国内最早一批步入房地产行业的企业，碧桂园、合景泰富等早就进入千亿阵营，合生创展2022年销售额325.79亿元，同比下降22.98%。
值得一提的，2020年初朱孟依退隐，其女儿朱桔榕开始执掌合生创展权杖，3年时间里，一改父亲低调谨慎的作风，朱桔榕在地产行业大刀阔斧，引发了各界的广泛热议。
金融专业毕业的朱桔榕，一度被称为“女股神”。2020年，合生创展将股权投资纳入主要业务活动之一。2021年上半年，合生创展录得投资收入50.07亿港元，同比大增76%。不过，“炒股有风险，入市需谨慎”。2022年，合生创展投资亏了22.1亿港元，“炒股”梦碎。
投资业务的亏损让本来不太乐观的业绩更不好看。2022年，合生创展营收272.5亿港元，同比下降11.3%；股权持有人应占溢利为87.62亿港元，同比下降10.22%；核心利润为10.81亿港元，同比下降77.27%。
尽管如此，朱桔榕却没打算在“炒股”路上止损。合生创展宣称：“经历30年的风雨历练与打磨，集团已完成多元化业务板块的构建，蝶变成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台。”从投资控股平台的表态看，这部分业务合生创展仍旧会坚持，也将继续面对波动风险。
年报还透露另一个问题，合生创展流动性不足，其账上现金及现金等价物有141.09亿港元，较2021年末腰斩，现金短债比为0.54，踩一道红线，公司面临一定短期偿债压力。2022年底，合生创展集团与中国银行、建设银行、邮储银行签署了战略合作协议。
今年1月，广州市官方工作报告明确提出：2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。广州旧改提速，合生创展旧改到底能不能提速呢？
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