7折甩卖香港房产、大举抄底内地楼市，李嘉诚指明方向！深挖地产行业的机遇

2023-08-10 09:14:00 来源：光大证券微资讯作者：

7月中旬以来，地产板块在政策面的驱动下走出了酣畅淋漓的升势，最大涨幅突破20%。然而，自上周五以来，地产板块急转直下，连续出现回落，最大回撤幅度已经接近8%。

 

近期地产板块走弱，不仅和部分房企基本面有关，也和李嘉诚打7折促销房产有关。

 

在很多人眼里，打折就意味着不看好，就意味着香港首富还是要从楼市撤退。

 

事实上，李嘉诚打折促销香港楼盘，这与资产重新配置关系密切。与大众的看法不同，李嘉诚已在积极抄底内地房地产市场。

 

今天，我们就系统梳理一下房地产行业现状，并寻找投资机遇。

 

1、房地产政策继续优化，行业迎来政策红利

 

香港首富李嘉诚7折甩卖楼房，房价直接回到7年前，首富的葫芦里到底藏着什么药？

 

近期香港楼市可谓热闹非凡，特别是李嘉诚打造的“亲海駅II”楼盘，售楼处被购房者围得水泄不通。“亲海駅II”项目共有132户，但认购申请已经超过3000宗，认购比例超过22倍！

 

购房者之所以如此兴奋，还是源于这个楼盘价格直接打了7折，每平米约合人民币14.8万元。在寸土寸金的香港，这个价格已经比同类型住宅便宜了近30%，直接将楼市价格打回了7年前。

 

问题来了：李嘉诚为什么要打折甩卖房产？难道仅仅是为了满足刚需吗？当然不是，这是一场精心策划的资产“大腾挪”：加速不良项目出清，积极拥抱低估资产。

 

“亲海駅II”所在的位置比较偏远，周围多为仓库等工业用地，生活配套设施并不完善。如果不降价，这种项目也许不会轻松出清，而香港楼市的大变局留给地产商的时间不多了。

 

根据财联社的报道，香港楼价在过去20个月里最大跌幅已近16%。再加上香港加速推进楼市项目供应，并积极推动公屋建设，未来供给压力仍然存在。李嘉诚显然看到了这些问题，因此加速变现，再去购买优质的资产。在李嘉诚的眼里，内地楼市经过回调之后，已经颇具投资价值。

 

2022年5月，和记黄埔悄然现身广州土拍市场，经过25轮竞价厮杀之后揽下热门地块。2023年以来，李嘉诚家族频繁抄底内地项目，主要围绕上海、北京、广州等一线城市布局。有媒体报道，李嘉诚在短短三个月时间里就砸下100亿元。

 

这与李嘉诚过去几年的经营策略截然不同，此前 长和 系一直在疯狂抛售内地物业。

 

2020年7月， 长实集团 出手成都商住项目股权，获得收益34.5亿元。在此之前，李嘉诚已经先后出售了上海东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、 陆家嘴 世纪汇广场、大连西岗项目等，长和系在内地的房产不断减少。

 

李嘉诚尽管没有充分享受到最近两轮的地产上涨潮，但也极大地规避了近期的行业大回调，最终保存实力、耐心等来行业低谷并逢低入局。

 

李嘉诚这次资产重新组合，给了我们什么启示呢？套用股市的一句俗语：别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧！

 

就在楼市仍处于严重衰退周期的时候，李嘉诚已经开始布局优质资产，这就是看到了内地楼市的重大变局。7月重磅会议已经定调，楼市出现了供需新形势，因城施策、满足刚性需求和改善住房需求就成为政策的焦点。

 

因此，我们应该搭乘政策的东风，变得更加乐观一些。

 

2、地产迎来政策红利期，行业有望度过至暗时刻

 

7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻发布会中指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

 

7月22日，经济日报金观平发文称：在过去市场过热阶段出台的政策还有边际优化空间，各地各部门应继续因城施策，提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。

 

在当前“多孩政策+父母同住”的政策导向下，改善型购房需求提升明显。过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能。

 

“认房又认贷”认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期。预期后续相关政策出台将有利于激活房地产需求，促进房地产供需两端有序复苏。

 

回顾2023，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。

 

供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心。

 

需求侧来看，5年期LPR下调，地方官方“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。

 

政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。

 

在政策提振下，行业有望出现三类投资机遇：

 

①具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业；

 

②综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企；

 

③我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。

 

根据数据库，地产板块共有110家A股公司，总市值近1.5万亿元。市值排名靠前的公司包括： 保利发展 、 万科A 、 招商蛇口 、 海南机场 、 绿地控股 、 华侨城A 、 金地集团 、陆家嘴、 新城控股 、 滨江集团 、 上海临港 、 张江高科 、 中华企业 、 新湖中宝 、 华发股份 、 中国国贸 等。

 

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

 

研报来源：

 

光大证券 -2023年7月政治局会议精神学习：政治局会议的三个关键词-高瑞东、赵格格、刘星辰-20230725

 

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