解码上海年度红盘 缦云为何备受关注

2023年11月22日 17:51 来源：央广网作者：

CRIC数据显示，2023年前10月，上海有3个项目提前锁定“百亿”销售额，其中，两个项目位于上海非核心区域，成交均价低于上海2023年前10月商品住宅成交均价66691元/平方米，套均总价皆在560万元上下，是典型的刚需刚改项目。

其中，提前锁定“百亿”销售额的中高端项目为合生的缦云。

2023年9月23日，缦云上海开盘，实现4小时销售60亿元，今年“三开三罄”，6个月累计销售达110亿元。

就上海市场而言，优秀项目不在少数，但缦云上海却与众不同。

首先是区位，一直以来，上海传统高端市场基本呈现“一带多点”的布局。以外滩、陆家嘴、徐汇滨江老牌核心沿江区域为“一带”；以城市中心向各区域点状分布为“多点”，如原来的黄浦静安徐汇等。

缦云上海位于上海杨浦滨江，一直以来杨浦虽然属于上海市区核心位置，但由于其并不属于上海传统高端市场聚集区，因此整体新房项目均价并不是很高。近年来，杨浦滨江作为上海市重点打造的“东外滩”，规划较高，整体市场开始起色，区域内的项目也开始出现不少热点项目。

此次缦云上海提前锁定“百亿”销售额并以接近12万元/平米的成交均价，在上海今年单价6万元/平方米以上项目中，以110亿元的销售金额稳居销冠。

其次是市场走势，截至2023年10月，上海已迎来十批次新房集中供应，共计269个项目72840套房源。趋势上，下半年自8月2日第七批次起，项目开盘数量逐批次递增，一直到最近第十批次达到年内供应新高。

但从2023年至今的月度去化率来看，前十月上海项目开盘去化率约66.5%，虽然高于全国水平，但各月度、各批次、各项目情况不一。年初去化情况明显好于三季度，项目层面，既有认购率100%的热点项目，也有认购率仅1%的滞销项目。

将供应数据和去化率数据对比可见，2023年下半年起，整体市场压力明显高于上半年，这就造成了今年上海大部分项目都集中在上半年，进入下半年后，整体项目竞争加剧。

在这样的背景下，上海合生缦云下半年的销售业绩却反超上半年，逆势而行。

优秀的项目才能抗周期

缦云上海热卖的原因，其一是项目为150平方米以上纯粹大户型社区。

从整体项目定位来看，缦云上海均价约119800元/平方米，套均价约2329万元，整体定位属于中高端改善项目。

近年来，上海中高端改善项目不少。CRIC数据显示，2018年至今，上海单价10万元/平方米以上豪宅成交面积平均每年约保持40%的涨幅。可以说，上海市场无论一二手市场都不缺中高端项目。

但其中有很多都是混合型住区，项目面积和总价段跨度较大，这就导致了整个社区不够纯粹，邻里间的生活理念较难统一，居住体验不够完美。

缦云上海整体的产品打造就比较纯粹，全部为高端改善大户型产品，最小面积段也有150平方米，客群定位精准。

对于预算在2000万以上级别的客群而言，与混合型住区相比，他们更倾向于更纯粹的居住社区。

其次是坚持品质不降标，口碑与品质才是最大的“成本”。

如今的购房者，无论是心态还是经验上，都与十年前发生了天翻地覆的变化。随着房地产行业告别粗放型开发时代，购房者的购房观念也发生了转变，他们买的不只是区域、规划、价格等等，还有生活方式、社区环境、邻里互动，当然，还有居住品质。

缦云上海延续了合生缦品牌的品质标准，靠品质筑赢得了新老客户的信赖与青睐。

从北京、广州，到上海，合生缦品牌，一城一地标

缦云上海是合生创展“缦品牌”在上海落地的首个项目，延续了合生“缦系”的品牌美学基因，并联袂国际大师设计团队共同奠定了产品的品位和水准。项目位于上海杨浦区滨江地段，包含了购物中心合生汇商业广场、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等丰富业态，也是整个杨浦滨江的首发作品，致力于打造杨浦滨江住宅品质新标杆。

5年前，合生创展董事局主席朱桔榕与安缦酒店创始人Adrian Zecha正式签约，一个全新的生活方式品牌——MAHA出现在大众视野中，随后，缦合北京的亮相，成为合生“缦系”的奠基之作。

从北京、广州，到上海，合生的缦系也从1.0发展到2.0。所有的合生“缦系”产品，都只选择繁华的大都市内，占据一线城市中的核心资源，为中高端改善人群度身打造。

“缦系”产品的高热度已是常态。缦合北京，连续三年获得全国乃至亚洲顶豪销冠，缦云北京曾多次跻身区域销冠项目，成交量领先第二名30%；今年3月，广州缦云创造了单月5.78亿元的销售额，在市场下滑时始终保持高端住宅销售TOP2的市场地位。

今年，合生缦品牌2.0正式开启了“与城市共生计划”，通过新一轮与城市经济、生态、文化等层面的触达与互动，建立与城市更深入的融合。

合生“缦系”产品全方位的品质提升，不仅带来了合生创展品牌影响力的提升，并助力合生创展不断拓宽一线城市的布局，也提高出合生“缦系”的产品溢价能力，成为市场中为数不多的业绩保持迅速增长的品牌。

接下来，缦云上海三期159㎡-323㎡新品即将入市，除了一、二期共有的区域、规划、配套和社区优势之外，三期产品将推出更低密的楼层和楼间距，是上海市区少见的拥有低密空间感受的纯粹滨江住区。

同时，专属缦云折叠N+1多功能复合型泛会所的配套，既保证了业主更加私密、自在的居住体验，又恰到好处的维持了邻里互动和社交距离。

不仅如此，三期产品中“323户型”更是在原先3.3米层高的基础上又有所提升，达到3.5米层高，再搭配缦云上海200平米以上户型专有的5.7-10米超宽横厅，实现了超越市场尺度的空间与质感。

与用视觉差营造“大宅空间感”的项目不同，缦云上海实实在在用层高和面宽打造真实大宅空间，实现无需找角度，任何位置都是“全屏视野”。

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